Что будет с ценами на недвижимость?
В «черный понедельник» 9 марта цены на нефть обвалились до минимума 2016 года. Как показал опыт предыдущих экономических потрясений, это не может не сказаться на рынке жилья.
Как падение цен на нефть и обвал курса рубля может отразиться на стоимости квартир и стоит ли ждать повторения того, что произошло на рынке недвижимости в 2014 году, мы спросили экспертов рынка недвижимости. В целом нынешняя ситуация, действительно, очень напоминает 2014 год, но слишком разные у них предпосылки. Отличается и сложившееся к этому моменту положение дел на рынке недвижимости.
В кризис 2014 года, сдерживая падение курса рубля, Центробанк резко повысил размер ключевой ставки. Последовавший затем рост ставок по ипотеке сделал кредиты практически недоступными для населения. Сначала на рынке недвижимости произошел скачок спроса на квартиры, потому что покупатели испугались, что дальше купить квартиру в ипотеку они долго еще не смогут. После того как этот ажиотаж спал, покупателей на рынке стало мало, количество сделок сократилось в разы, и уже в начале 2015 года цены на квартиры начали снижаться.
Опрошенные специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что повторения 2014 года в этот раз, скорее всего, не произойдет. А насколько серьезно эта ситуация повлияет на рынок жилья, станет ясно, когда будет известна реакция на происходящее Центробанка. Многое будет зависеть от того, поднимет ЦБ ключевую ставку или нет и станут ли ужесточать требования к заемщикам банки.
Ирина Томаровская, исполнительный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:
— Все будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация в ближайшие дни. Еще вполне возможен откат назад. Если же падение курса рубля продолжится, первым последствием для рынка жилья может стать рост ставок по ипотеке.
До сих пор главным фактором, позволявшим Центробанку постепенно снижать ключевую ставку, являлась низкая инфляция. При падении курса рубля ключевая ставка вырастет, вслед за этим банки начнут поднимать ставки по ипотеке. Следующее заседание Центробанка, на котором будет подниматься вопрос о ключевой ставке, назначено на 20 марта. Теперь оно может состояться раньше запланированной даты.
Если это произойдет и ключевая ставка вырастет, опасаясь, что банки поднимут ставки по ипотеке, на рынок жилья станут выходить покупатели, которые планировали брать ипотеку, но до сих пор откладывали получение кредита в ожидании лучших условий. Те, у кого на руках уже есть одобрение от банка на получение ипотеки, теперь, скорее всего, выйдут на рынок для совершения сделок с недвижимостью. В краткосрочной перспективе спрос может вырасти.
Однако я не думаю, что в этот раз таких заемщиков будет много. Потому что даже при уровне ставки в 8 процентов большого спроса на ипотеку сегодня нет.
Поэтому, хотя выход на рынок новых покупателей и способен в краткосрочной перспективе привести к повышению стоимости недвижимости, потому что продавцы, конечно, постараются обернуть ситуацию в свою пользу и поднять цены, это не обязательно приведет к росту цены. Все не так однозначно и будет зависеть от баланса спроса и предложения на рынке жилья. Сейчас важно соблюдать спокойствие, сохранять холодный разум и не поддаваться панике. Эмоциональность — главный враг стабильности.
Алексей Лагутин, директор агентства недвижимости «Жилфонд» (Красноярск):
— Цены на нефть упали, экономическая ситуация в стране ухудшается, это значит, что реальные доходы населения снизятся, вырастет инфляция. Как это повлияет на рынок жилья? Прежде всего, для населения станут дороже ипотечные кредиты. А это, в свою очередь, приведет к сокращению числа покупателей недвижимости. Если еще вчера заемщики брали ипотечный кредит под 8,5 или 9 процентов, а сегодня им начинают предлагать ипотеку, например, под 11 процентов, естественная реакция в такой ситуации для заемщика — отказаться. И многие отложат до лучших времен покупку квартиры.
За сокращением спроса на рынке жилья может последовать снижение цен на квартиры. Как это происходит, за последнее время мы видели дважды: сначала в 2008-м, а затем в 2014 году. Тогда цены падали в первую очередь на малоликвидное жилье. Первыми подешевели «хрущевки».
При этом я хочу оговориться, что мы сейчас обсуждаем ситуацию на рынке жилья Красноярска. В Москве и Санкт-Петербурге, где покупателей значительно больше, последние события в экономике способны привести к обратному эффекту. Из-за роста ставок по ипотеке спрос на жилье там может вырасти.
Главный вопрос сейчас заключается в том, какой будет политика банков при выдаче кредитов. Потому что может произойти так, что банки сохранят процентные ставки на прежнем уровне. Но при этом ужесточат требования к заемщикам. Тогда номинально кредиты под 8 процентов на рынке останутся, но получить ипотеку на таких условиях мало кто сможет. Качество заемщиков за последнее время значительно ухудшилось. Многие из тех, кто сегодня обращается в банки за кредитами, не могут накопить 20 процентов от стоимости квартиры для первого взноса. Часть из них в прошлом допускали просрочки при выплате кредитов. Такие заемщики в ближайшее время могут столкнуться с большими сложностями при получении ипотеки.
Рассчитывать, что спрос на рынке жилья вырастет за счет инвесторов, которые снимут деньги с депозитов, чтобы вложить их в недвижимость, не приходится. Если стоит задача спасти накопления, я бы вкладывал их в городах, где есть приток населения, поэтому существуют основания ожидать, что цены вырастут. В первую очередь это Москва и Санкт-Петербург, перспектив Красноярска в этом смысле я не вижу.
Такими могут быть основные последствия последних событий в экономике для рынка жилья. Если, конечно, нынешняя ситуация надолго, если это не какая-то игра в чьих-то интересах, о которых мы можем только догадываться. В последнем случае уже через несколько месяцев все может вернуться к тому, что было до этого.
Вячеслав Мельников, директор агентства недвижимости «Ремесленникъ»:
— Снижение курса рубля из-за падения цен на нефть приведет к тому, что вырастут цены на многие товары, закупки которых происходят в долларах. А вместе с этим увеличатся и расходы населения. Покупательная способность на рынке жилья упадет, потому что у покупателей останется меньше средств на то, чтобы заниматься улучшением жилищных условий. Станет проходить меньше сделок с недвижимостью. Вслед за уменьшением количества сделок начнут снижаться цены на квартиры.
Покупатели на вторичном рынке жилья на время возьмут паузу, чтобы понять, как ситуация будет развиваться дальше. На какое-то время на рынке недвижимости установится затишье. Потом цены плавно пойдут вниз. Для того чтобы они резко упали, должна произойти череда таких потрясений, как «черный понедельник» 9 марта. Я думаю, что такого кризиса, какой рынок недвижимости пережил в 2014 году, в этот раз не произойдет. Все будет развиваться гораздо спокойнее, потому что за последние несколько лет покупатели уже успели привыкнуть к кризисам и понимают, как нужно вести себя в такой ситуации.
Сложнее всего придется первичному рынку жилья. Затраты застройщиков в прошлом году уже выросли, после того как началась реформа долевого строительства. Компании теперь должны получать на строительство банковские кредиты и платить по ним проценты. Теперь же еще может возрасти и стоимость строительных материалов.
