Почему застройщики умышленно тормозили ввод домов в сентябре?
Сентябрьские показатели ввода многоквартирного жилья в России продемонстрировали ощутимый спад: девелоперы сдали 3 млн кв. метров, что на 25% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 3,6 млн кв. метров жилья, которые планировалось завершить в сентябре, так и не получили официальных разрешений на ввод, хотя сообщений о переносе сроков от застройщиков не поступало.
Аналитики и эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что за этой статистикой кроется не кризис отрасли, а прагматичный экономический расчет и юридические нюансы работы с эскроу-счетами.
Попытка успеть в «последний вагон» Семейной ипотеки
Главным стимулом для застройщиков придержать сдачу объектов стало желание максимально продлить продажи по договорам долевого участия (ДДУ). Это происходило на фоне колоссального всплеска спроса перед масштабной реформой и урезанием лимитов «Семейной ипотеки».
Как только дом официально вводится в эксплуатацию, правила игры для девелопера кардинально меняются, усложняя реализацию остатков:
- Блокировка ДДУ: С момента получения акта ввода продажи по долевым договорам полностью прекращаются. Чтобы продавать квартиры дальше по договорам купли-продажи (ДКП), застройщик обязан оформить каждую из них в свою собственность, а этот бюрократический процесс требует времени.
- Ипотечные барьеры: Получить льготную ставку на готовые квартиры от застройщика становится сложнее. После ввода дома в эксплуатацию многие крупные банки соглашаются кредитовать такие объекты только в том случае, если они сами предоставляли проектное финансирование на эту стройку.
- Зависимость от банка-кредитора: Нераспроданные квартиры автоматически остаются в залоге у банка до тех пор, пока девелопер полностью не погасит кредит на строительство. Любая сделка по купле-продаже готового жилья требует дополнительных согласований с банком.
В условиях ажиотажного сентябрьского спроса застройщикам было финансово выгоднее искусственно отложить ввод готовых домов, чтобы дать покупателям возможность беспрепятственно оформлять Семейную ипотеку по договорам ДДУ.
Запрет на строительство в зонах подтопления
Дополнительным техническим триггером, повлиявшим на статистику, стал жесткий федеральный запрет на выдачу разрешений на строительство и ввод жилья в зонах, подверженных подтоплениям. По оценкам Правительства РФ, эта обеспечительная мера могла заблокировать сдачу порядка 11 млн кв. метров жилья по всей стране, запланированных к вводу до конца текущего года.
Что будет с вводом жилья к концу года?
Реального строительного коллапса нет. Дома фактически построены, а зафиксированное падение — это временная бумажная задержка. Как только застройщики реализуют запланированные объемы квартир по ДДУ, начнется массовое оформление актов ввода. Весь этот скрытый объем «сентябрьского снижения» просто перейдет в статистику оставшихся месяцев года, обеспечив резкий взлет показателей к декабрю.
