Как в 2026 году проводить проверку земельного участка для строительства дома

Целый ряд собственников земельных участков в последнее время столкнулись с тем, что они не могут заниматься строительством на принадлежащей им земле. 

Проверка земельного участка перед покупкой получает все большее значение. 

Именно в этот момент определяется, сможет ли семья затем использовать на строительство дома материнский капитал и удастся ли ей вообще на нем что-то строить, а затем зарегистрировать в Росреестре собственность на построенный дом.

При этом основной документ, который обычно изучают покупатели перед проведением сделки, - выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) может не содержать всей необходимой для принятии решения информации. Например, в ней может не оказаться данных о наличии у земельного участка ограничений в использовании.

Из выписки из ЕГРН можно узнать, кто является собственником участка и имеет право им распоряжаться. А также то, один собственник у земельного участка или несколько. В ней также может содержаться информация о существующих ограничениях на участке. Из этого документа можно узнать, имеет ли земельный участок границы. Если их нет, собственнику сначала нужно будет провести межевание. 

Проверить категорию земли и вид разрешенного использования

Нужно удостовериться, что участок имеет назначение, которое позволяет построить на нем жилой дом.

В документах на землю должно быть сказано, что участок находится на земле населенного пункта и имеет назначение для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Подходит для строительства и участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), при условии что он находится в границах поселений (приусадебный земельный участок).

Построить жилой дом можно и на землях с назначением для «ведения гражданами садоводства для собственных нужд» (такой земельный надел может размещаться как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения).

Удостовериться, что на строительство дома на этом участке можно использовать материнский капитал

Если семья планирует использовать на строительство дома материнский капитал, важно удостовериться, что участок соответствует требованиям для использования этой меры поддержки от государства. Социальный фонд России одобрит перечисление выплаты, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и ведения гражданами садоводства для собственных нужд .

В последнее время у ряда семей возникли сложности с использованием материнского капитала на строительство дома из-за того, что садовые земельные участки, которыми они владеют, имеют в качестве назначения просто «ведение садоводства», а не «ведение гражданами садоводства для собственных нужд» . Появились рекомендации для собственников пока выбирать те земельные участки, у которых в назначении прямо указано, что они предназначены для индивидуального жилищного строительства.

Однако на практике даже то, что в назначении прямо сказано, что участок «предназначен для индивидуального жилищного строительства» не гарантирует, что заплатив за такой участок большую сумму (стоимость земли для ИЖС всегда была выше, чем у садового участка), собственник затем сможет построить на нем дом и зарегистрировать. Причиной могут стать ограничения в использовании земли.

Удостовериться в отсутствии у участка ограничений в использовании

Потенциальным покупателям важно установить, попадает ли земельный надел в границы зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ). Это можно узнать из выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Кроме информации в выписке следует проверить участок с помощью платформы «Национальная система пространственных данных». 

Здесь в разделе «Публичная кадастровая карта» нужно ввести кадастровый номер участка, включить слой «зоны с особыми условиями использования территорий» и найти среди них те, на наличие которых вы хотите проверить участок. Например, зона затопления и зона подтопления. Кроме того, обязательно нужно удостовериться, что надел не входит в границы приаэродромной территории, где также в ряде случаев нельзя строить.

Кроме того, на участок могут быть наложены обременения, например, участок может быть заложен, на него может быть наложен сервитут (ограничение на использование земли).

Следует также, проводя проверку, ознакомиться с планами по развитию территории, убедиться, например, что в этом месте в перспективе не планируют построить дорогу. Тогда участок вместе с постройками могут в дальнейшем выкупить для муниципальных нужд.

Изучить, какая информация в отношении этого земельного участка, содержится в правилах землепользования и застройки территорий (ПЗЗ). В этом документе, который принимает администрация каждого муниципального образования, установлено, какие именно объекты могут появиться на земельном участке. Может быть на нем построен жилой дом высотой до 3 этажей или нет. В ПЗЗ вся территория населенного пункта разделена на отдельные зоны, для каждой из которых определены параметры использования.