Специалисты назвали главные риски совершения сделок на вторичном рынке
То, как видят рынок недвижимости покупатели, занимающиеся поиском квартиры, и то, как его видят специалисты, значительно отличается – это стало главной темой клиентского дня, который для покупателей и продавцов проводила компания «АРЕВЕРА-Недвижимость».
Хотя покупатели сейчас выходят на рынок намного более подготовленными, они подолгу изучают ситуацию, прежде чем начать ходить на показы, все равно они зачастую не учитывают многих важных моментов.
После появившихся в прошлом году новостей о сделках, которые продавцы совершали под влиянием, покупатели стали опасаться мошенников. Но этот риск на вторичном рынке далеко не такой распространенный, как принято считать. Намного выше для покупателей вероятность столкнуться с банкротством продавца.
Риск банкротства продавца
Количество физических лиц, признанных банкротами, с каждым годом растет. Многие воспринимают механизм банкротства как возможность освободиться от долгов.
При этом приобретение квартиры продавца, который уже объявлен банкротом или может стать им в дальнейшем, связано для покупателя с серьезными рисками. Уже совершенную сделку может попытаться оспорить конкурсный управляющий.
Усложняет ситуацию то, что по закону аннулировать могут сделки, проведенные за три года до того, как человека официально признали несостоятельным. Получить сейчас в момент проведения сделки полную уверенность в том, что продавец через несколько лет не станет банкротом, нельзя, но можно предусмотреть то, что позволит покупателю сохранить квартиру.
Дело в том, что расторжение сделок при банкротстве возможно только в определенных случаях, определенных законом о банкротстве. Аннулировать сделку могут, если цена квартиры ниже рыночной.
«Поэтому сейчас как никогда важно, чтобы в договоре была обязательно указана полная стоимость квартиры. Даже если продавец просит указать более низкую цену, нужно, чтобы цена была полной», - рассказывает юрисконсульт компании «АРЕВЕРА-Недвижимость».
Не выполнение обязательных требований использования материнского капитала
Очень распространенный риск на вторичном рынке связан с покупкой квартиры, на приобретение которой продавец в свое время направил материнский капитал и не выполнил условия использования этой государственной поддержки семей, не наделил детей собственностью в квартире.
Продажа квартиры, собственниками которой являются дети, связана с дополнительными сложностями, родителям в таком случае придется получать разрешение органов опеки. Поэтому они зачастую стараются продать квартиру, не выделяя доли детям. Однако такая сделка может быть оспорена в дальнейшем.
Наличие в квартире скрытой перепланировки
Покупателю важно понять, была ли выполнена перепланировка в квартире. Установить это можно, сравнив существующую планировку, с той, что указана в поэтажном плане. Но не всегда для этого есть возможность.
«При подготовке к сделке продавцы часто получают бесплатную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Но в этой выписке нет поэтажного плана, поэтому она не позволяет понять, была ли сделана перепланировка в квартире. Мы советуем покупателям в обязательном порядке заказывать платную выписку из ЕГРН с этой информацией», - объясняет юрисконсульт компании «АРЕВЕРА-Недвижимость».
По словам организаторов клиентского дня, задача профессионального риелтора, в нынешних условиях, когда рынок стал очень сложным, состоит не в организации показов, а в первую очередь в том, чтобы выявить эти возможные юридические риски, связанные с покупкой объекта на вторичном рынке.
