Покупателей защитили от самого распространённого риска на вторичном рынке

После дела Ларисы Долиной покупатели стали опасаться совершать сделки, в которых продавцами выступают люди старшего возраста. Однако по словам специалистов, на практике для покупателя гораздо выше риск столкнуться с квартирой, выставленной на продажу потенциальным банкротом. 

По оценкам, в ближайшее время количество таких случаев будет только расти.

Верховный суд вынес решение в пользу покупателя, который приобрел квартиру со скидкой у потенциального банкрота.  По закону сделка с квартирой банкрота в дальнейшем может быть оспорена. Если для этого есть основания, финансовый управляющий попытается признать сделку недействительной и вернуть квартиру в конкурсную массу, чтобы расплатиться с кредиторами деньгами, полученными от ее продажи. Осложняет ситуацию то, что оспорены могут быть сделки, совершенные продавцом еще до того, как его признали несостоятельным.

Главной причиной для признания сделок недействительными является низкая цена квартиры. Весной этого года, рассматривая дело, где квартира была продана по цене существенно ниже рыночной, что  позволило судам признать сделку недействительной, Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и постановил вернуть квартиру покупателю.

Летом 2023 года продавец совершила сделку с квартирой на вторичном рынке, а осенью того же года подала в арбитражный суд заявление, прося признать себя банкротом.

Нижестоящие суды, куда обратился финансовый управляющий, признали сделку недействительной на том основании, что квартира в Санкт-Петербурге была продана за 5 млн рублей (более чем на 20% ниже чем у аналогичных объектов, выставленных на продажу). Аналогичные квартиры в то же самое время выставлялись на продажу по цене от 6,3 до 9,4 млн рублей. Суды посчитали, что квартира была продана по значительно заниженной цене.

Верховный суд же отказал в признании сделки недействительной, указав, что суды не учли всех обстоятельств продажи. Первоначально квартира была выставлена на продажу за 6,3 млн рублей, продавец снизил ее стоимость в процессе торга с покупателем. Цена, по которой была продана квартира, выше ее кадастровой стоимости (4,8 млн рублей).

Покупатель перед сделкой потребовал от продавца предоставить документы о том, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц, нет долгов по коммунальным платежам. Настоял на том, чтобы в договор были включены заверения об отсутствии у продавца неисполненных обязательств, признаков неплатежеспособности, дел о банкротстве, а  также намерения подавать заявления о банкротстве в течение ближайших 3 лет. 

«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся осмотрительность», сказано в решении Верховного суда. Это позволило покупателю сохранить квартиру.  Решение Верховного суда имеет важное значение для участников рынка недвижимости, потому что в дальнейшем при рассмотрении подобных дел нижестоящие суды будут учитывать его позицию.