Как рост ключевой ставки скажется на спросе на вторичном рынке?
Как в связи с этим может измениться положение дел на рынке готового жилья, останутся ли на этом рынке покупатели, и что теперь произойдет с ценами, рассказали эксперты.
Ирина Томаровская, эксперт по недвижимости, аналитик РН
- В том, что после повышения ключевой ставки процентные ставки по ипотеке тоже вырастут, можно не сомневаться. Заимствования для банков на межбанковском рынке стали обходиться дороже, и это отразится на условиях выдачи ипотеки. В ближайшее время я жду процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке на уровне 16,5-17%.
Это приведет к сокращению спроса. В обычной ситуации на вторичном рынке с помощью ипотеки совершается 62-65% сделок, при высоких процентных ставках спрос может сжаться примерно наполовину, т.е. примерно 50% покупателей в ближайшее время уйдет с рынка. Однако продолжит сокращаться и предложение. Часть продавцов уже снимает квартиры с продажи, потому что в сложившейся ситуации не видит для себя возможности заниматься улучшением жилищных условий. При существующих процентных ставках после продажи своей квартиры взять ипотеку и приобрести квартиру ей на замену они не смогут. Поэтому они временно отказываются от продажи квартиры. Новых объектов на продажу сейчас выставляется немного.
Из-за сократившегося предложения не стоит ждать, что после повышения ключевой ставки цены на вторичном рынке резко снизятся. Я думаю, что до нового года мы вообще не увидим каких-то значительных изменений цены. Потому что при достаточно умеренном спросе и предложение также остается умеренным. Значительное количество квартир было выбрано с рынка в период всплеска спроса в августе-сентябре, а новыми объектами базы агентств недвижимости не наполняются. И это будет удерживать цену на существующем уровне.
В первую и вторую неделю ноября на вторичном рынке еще будут проходить те сделки, что начали готовиться в октябре, а также сделки с участием покупателей, получивших одобрение на ипотеку по ранее действовавшим ставкам. В дальнейшем часть потенциальных покупателей временно просто положит деньги на депозиты, по которым банки сейчас предлагают достаточно привлекательные условия.
При этом полностью сделки на вторичном рынке не остановятся. Часть покупателей и продавцов на рынке останется, потому что необходимость решать бытовые вопросы никуда не исчезнет, по-прежнему будет наследственное жилье, которое нужно продавать, по-прежнему будут проходить обмены квартир на большие и меньшие.
Останется и какая-то доля ипотечных сделок. Процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке к этому моменту уже достаточно высокие, заемщиков сейчас кредитуют под 14,2-15% годовых, и при этом у нашей компании были клиенты, которые получали ипотеку в октябре по этим ставкам. Как правило, это обменные сделки с большим первоначальным взносом, т.е. сумма, которую покупатели берут в кредит по высоким ставкам, не так велика. И заемщики рассчитывают не выплачивать ипотеку по этим ставкам до конца срока, на который она оформлена. Они планируют рефинансировать ипотеку,как только такая возможность появится. Мы это уже проходили в предыдущие годы. Так что сделки с участием ипотеки также будут проходить. И параллельно с этим на рынке будет постепенно накапливаться отложенный спрос, для того чтобы реализоваться в следующие периоды.
Максим Омельянчук, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» (Красноярск)
-Если бы ситуация со спросом на рынке жилья зависела только от одного фактора - процентных ставок по ипотеке, то при росте ставок до нынешнего уровня действительно можно было бы ждать, что вторичный рынок теперь обрушится. Но на практике на ситуацию влияет сразу несколько разных факторов. Помимо высоких процентных ставок по ипотеке в настоящий момент на рынке сказывается наличие у населения опасений, что деньги могут обесцениться.
Боясь за свои сбережения, в качестве способа их сохранения многие выбирают вложение в недвижимость. Они вкладывают деньги в покупку квартир, потому что не доверяют банкам. Эти покупатели отдают предпочтение недвижимости, несмотря на то, что стоимость квартир сейчас находится на очень высоком уровне, и нет никаких гарантий, что она на нем продержится или что цены продолжат расти.
Они выбирают недвижимость, вопреки тому что ставки по депозитам сейчас очень привлекательные, и деньги на них сразу бы приносили проценты, а в купленную квартиру зачастую нужно еще дополнительно вкладываться, делать в ней ремонт, прежде чем ее можно будет сдавать в аренду, и это дополнительно увеличивает расходы инвесторов. Покупатели идут на эти затраты, потому что опасаются, что в банке деньги просто пропадут. У населения существует определенное недоверие к финансовой системе. И оно, в том числе, удерживает рынок недвижимости от резкого падения спроса.
Хотя все объективные факторы говорят за то, что в сложившейся ситуации рынок должен просесть, эта паника со стороны тех, кто стремится сохранить накопления, значительный рост зарплат в отдельных отраслях, где доходы за последнее время существенно увеличились, и эти деньги вкладываются в недвижимость, а также выплаты участникам СВО и их семьям будут поддерживать спрос. Поэтому в сегменте эконом-класса мы, скорее всего, не увидим каких-то серьезных проблем.
В то же время при проведении сделок сейчас возрастает роль специалистов по недвижимости. В предыдущий период при росте спроса продавать было легко. Даже если первоначально, выставляя квартиру на продажу, собственник завысил цену, ситуация затем выправлялась сама собой. Если квартира изначально выставлялась со стоимостью на 5-10% выше рынка, цены росли, и в какой-то момент доходили до того уровня, на котором установлена цена на квартиру, после чего она продавалась, то сейчас процентные ставки по ипотеке будут высокими, и найти покупателя на квартиру окажется непросто. Продавцы, которые в ближайшее время выйдут на рынок, столкнутся с тем, что оказывается, цены не всегда растут, и спрос не всегда остается высоким. Продавать в новых условиях будет намного сложнее.
