Насколько велик риск купить квартиру банкрота?

1244
30 января 2017 г.
Оформление недвижимости

Осенью 2016-го исполнился ровно год с того момента, как вступил в силу закон о личном банкротстве физических лиц. Из-за этого на рынке недвижимости появился новый риск — купить квартиру несостоятельного продавца. Таким ли великим этот риск оказался и как за прошедший год сложилась практика по таким делам?

Для покупателя изменения в законодательстве оборачиваются следующим: совершенные банкротом сделки могут в дальнейшем признать недействительными. В таком случае назначенный судом финансовый управляющий будет распоряжаться имуществом банкрота, проверит законность совершенных сделок и постарается проданную квартиру вернуть. Интересно, что аннулировать могут сделки, совершенные за три года до того, как человека официально признали несостоятельным. А значит, в теории почти любая совершающаяся сегодня сделка может попасть под это определение и быть оспорена. Ведь никто не может сказать, что произойдет с продавцом в течение следующих трех лет. Но на практике все не так страшно, объясняет эксперт.

«Расторжение сделок при банкротстве возможно только в исключительных случаях, определенных законом о банкротстве», — рассказывает адвокат Юлия Михайлова.

Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве
Единый Федеральный Рееср Сведений о Банкротстве

В каких случаях существует риск?

При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам:

- сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве);

- сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).

Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной. Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире.

Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет.

Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.

Судебная практика

За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.

«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно. Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».

Как проверить продавца на банкротство?

Чтобы исключить такие риски, лучше проверить продавца на возможное банкротство перед сделкой. Для этого на сайте арбитражного суда Красноярского края нужно проверить, что продавец не значится в списках тех, кто подал заявление о банкротстве. Эти данные опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Также стоит проверить в банке данных исполнительных производств на сайте судебных приставов, чтобы у продавца не было долгов, которые взыскиваются принудительно. Кредиторы могут подать заявление о банкротстве, если за продавцом числится долг более 500 тысяч рублей.

Управление Федеральной Службы Судебных приставов по Красноярскому краю 

На сайте Sudrf.ru можно узнать о судебных процессах, в которых участвует продавец.

Все это нужно не только проверить, но и иметь возможность подтвердить. Даже если продавец в списках не указан, сохраните скриншот с этой информацией. Так вы сможете подтвердить, что во время подготовки к сделке покупатель сделал все от него зависящее, чтобы проверить финансовое положение продавца. Тогда в случае проблем и разбирательства в суде он может быть признан добросовестным приобретателем.

Государственная автоматизированная система «Правосудие»
Государственная автоматизированная система «Правосудие»

Как получить еще большую гарантию?

Получить полную гарантию того, что человек не станет банкротом, из открытых источников нельзя (долги продавца могли просто не дойти еще до судебных приставов), большую уверенность вы получите, если попросите самого продавца предоставить выписку из его кредитной истории. Такой документ раз в год совершенно бесплатно можно запросить в Бюро кредитных историй. Из нее должно быть видно, что продавец вовремя платит по всем взятым на себя обязательствам. Специалисты также советуют включать в договор купли-продажи пункт о том, что на момент совершения сделки продавец не объявил себя банкротом и не планирует делать этого в дальнейшем. Эта запись увеличит ваши шансы на защиту своих интересов, если дело все-таки дойдет до суда.

КОММЕНТАРИИ К СТАТЬЕ – 1
Авторизоваться на форуме

   |  Забыли пароль?

Незарегистрированы? не беда!

Быстрый вход с помощью соцсетей

Вконтакте



Нажимая «Добавить комментарий» вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами форума.

Чтобы создавать новые темы, отслеживать обновления в них, добавлять фото и ссылки, оценивать комментарии других пользователей сначала авторизуйтесь

Источник: Журнал "Сибирский Дом" 1(155) февраль 2017

Автор: Татьяна Крупко

CТАТЬИ ПО ТЕМЕ
Чем опасна покупка квартиры с перепланировкой?
До трети выставленных на продажу квартир имеют перепланировки, которые не оформлены по закону. Что нужно знать покупателю, рассматривающему такой объект, и можно ли его купить в ипотеку?
Регистрация сделок с недвижимостью - что изменилось с августа 2018 года
Что входит в услугу нотариуса при оформлении сделки, новые виды нотариальных сделок и регистрация в Росреестре за один день.
Пять причин приостановки регистрации недвижимости в Росреестре
Расчет при покупке квартиры зачастую происходит сразу после подписания договора и еще до того, как переход права собственности на покупателя будет зарегистрирован в Росреестре. При этом нередко происходит приостановка регистрации.
Все статьи по теме