Покупаете квартиру? Как проверьте, нет ли на ней долгов
Даже идеальный ремонт может скрывать юридическую мину. Покупка недвижимости — самая крупная сделка в жизни, и чтобы не остаться без денег и без квартиры, эксперты подготовили для вас чек-лист из 5 шагов к чистой сделке.
Инструкция: 5 шагов к безопасной покупке
1. Запросите у продавца выписку из ЕГРН
Это ваш главный документ перед передачей любых средств.
Где он может ее заказать: через Госуслуги или МФЦ.
На что смотреть: В разделе «Ограничения прав и обременения» ищите записи об ипотеке, аресте, ренте или запрете на регистрационные действия. Если квартира находится в залоге у банка, а продавец об этом умалчивает — это красный флаг. Без согласия залогодержателя такую сделку Росреестр просто не зарегистрирует.
Срок годности данных: заказывайте свежую выписку непосредственно перед подписанием договора, так как информация о наложенных накануне арестах появляется в базе с задержкой.
2. Проверьте историю переходов права собственности
Изучите расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав за последние 10 лет.
Тревожные сигналы: если квартиру перепродавали 3 раза за год по нарастающей цене, это может быть мошеннической схемой вывода активов.
Особое внимание дарению: насторожитесь, если в цепочке сделок фигурируют договоры дарения от посторонних людей. Часто таким образом пытаются скрыть возмездную куплю-продажу, чтобы обойти преимущественное право покупки других собственников или вывести имущество от взыскания приставами. Такие сделки суды часто признают притворными.
3. Сверьте паспортные данные продавца
Недействительный паспорт — одна из самых частых причин признания сделки ничтожной.
Как проверить: Сделайте запрос через нотариуса или воспользуйтесь бесплатным сервисом проверки действительности паспорта на сайте МВД России. Убедитесь, что срок действия документа не истек, он не числится среди утраченных, а фотография соответствует человеку перед вами.
Проверьте дееспособность: Обратите внимание на возраст собственника (пожилые люди) и его состояние во время подписания документов. При малейших сомнениях попросите предоставить свежие справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров о том, что человек не состоит на учете.
4. Проверьте «прописку» и права третьих лиц
Наличие прописанных людей — один из главных рисков вторичного рынка.
Что запросить: Справку о зарегистрированных лицах (ее выдает УК, ТСЖ или отдел по вопросам миграции МВД). Также полезно изучить архивную (расширенную) справку, чтобы увидеть всех, кто был выписан незадолго до продажи.
Кто остается навсегда: Отдельное внимание уделите детям и лицам, которые в момент приватизации имели равные права на квартиру, но официально отказались от доли. Они могут сохранить бессрочное право пользования жильем даже после смены собственника. Выписать их через суд будет практически невозможно. То же касается наследников, имеющих право на обязательную долю.
5. Убедитесь в отсутствии долгов по капремонту
В отличие от долгов за свет, воду и газ, долги за капитальный ремонт следуют за объектом недвижимости, а не за человеком (согласно ст. 158 ЖК РФ).
Риск: Запросите свежую справку в управляющей компании или региональном фонде капитального ремонта. Если этого не сделать, обязанность оплатить чужие счета перейдет к вам вместе с ключами.
Дополнительная проверка: Попросите квитанции за коммунальные услуги за последние 3–6 месяцев, чтобы убедиться в отсутствии текущих задолженностей по ресурсам.
Данный чек-лист помогает выявить большинство стандартных рисков, но не гарантирует абсолютную безопасность. Для крупных сделок рекомендуется привлекать профильного юриста по недвижимости.
