Льготную ипотеку продлили, но это не приведет к росту спроса
То, что программу льготной ипотеки на новостройки сохранят, большинство участников рынка понимало еще в декабре. Но до последнего момента не было ясно, на каких условиях субсидированную ипотеку оставят на рынке в 2023 году. Сейчас, когда все правила выдачи по госпрограммам утверждены, мы спросили экспертов рынка недвижимости, как льготная ипотека в обновленном виде может повлиять на рынок жилья. Большинство из них считают, что программа в обновленном виде не окажет значительного влияния на рынок.
Максим Омельянчук, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» (Красноярск).
-Сказать, что продление льготной ипотеки способно что-то серьезно изменить на рынке, наверное, нельзя. Вот если бы льготную ипотеку на следующие полтора года не продлили, это решение оказало бы на рынок куда большее влияние.
Тогда бы мы увидели возвращение цен на новостройки на прежние значения. Какова сегодня реальная цена квартир в строящихся домах, можно судить по результатам сделок, где квартиру в новом доме по договору уступки права требования продает подрядчик или инвестор. Льготная ипотека на покупку такой квартиры не распространяется. И мы видим, что в этих сделках цены, как минимум, на 10% ниже, чем цена такой же квартиры у застройщика.
Так что сегодня можно купить квартиру по более высокой цене в строящемся доме у застройщика и по более низкой у инвесторов и подрядчиков. Причем нередко это квартиры в одном и том же жилом комплексе и в уже сданных домах.
Если к нам приходят покупатели с уже одобренной ипотекой, они, как правило, несмотря на более высокую цену, выбирают объект у застройщика. Потому что они в первую очередь ориентируются на платеж по ипотеке, а благодаря льготной процентной ставке при покупке у застройщика он оказывается ниже. А покупателям с наличными деньгами оказывается выгоднее приобретать квартиры у инвесторов по договору уступки права требования.
Продление льготной ипотеки на новостройки поддержит рынок, не допустит его падения, но сказать, что рынок благодаря этому оживится, я не могу. Мы видим, что есть нераспроданные квартиры в уже сданных домах, чего раньше не было. Все квартиры в строящихся домах раскупались еще на этапе котлована, потому что цены на начальном этапе строительства были более привлекательными.
Сейчас цену на квартиры в строящихся домах привлекательной назвать нельзя, инвестирование в новостройки потеряло смысл, покупка квартиры на начальном этапе строительства уже не несет прежней выгоды. По той же цене можно купить квартиру в момент сдачи дома в эксплуатацию. У застройщиков другая модель продаж, поэтому столько квартир в строящихся домах остается нераспроданными на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Конечно, это не относится к домам точечной застройки. Если в каком-то микрорайоне строится один дом, к моменту сдачи квартиры в нем разберут, просто потому что это единственное предложение в этом районе в новом доме, и других таких нет.
В целом я смотрю на рынок с умеренным оптимизмом. В 2023 году рынок недвижимости будет жить, потому что всегда будут те, кому нужно продать или купить квартиру. Но спрос продолжит снижаться, и потребуется как-то дополнительно привлекать покупателей. Инвесторы будут это делать, корректируя цену. Застройщики же продолжат конкурировать за покупателей за счет субсидирования ипотеки. Мы сейчас по межрегиональным сделкам работаем с застройщиками Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара, и видим, что они активно субсидируют ипотеку до ставки, при которой покупка квартиры становится привлекательной даже в нынешних условиях.
Сложные времена в 2023 году настанут для тех, кто купил квартиру с целью инвестирования, надеялся ее продать и на этом заработать. Мы видим, что все больше и больше таких людей сейчас выходит на рынок. Здесь они сталкиваются с тем, что для того чтобы продать квартиру даже 10%-ной скидки от цены застройщика во многих случаях оказывается недостаточно.
Что касается ограничения на выдачу льготной ипотеки, требования выдавать одну ипотеку одному заемщику, то я считаю его правильным. Программу ипотеки на новостройки субсидирует государство, деньги на погашение части процентной ставки по такому кредиту поступают из бюджета. И при этом до сих пор зарабатывала на этом узкая группа инвесторов, которые брали жилье для перепродажи. Теперь же если человек хочет купить квартиру в новом доме, у него есть право сделать это с помощью ипотеки с низкой ставкой, которую субсидирует государство. Это нормальный ход, который, с одной стороны, позволит поддержать рынок недвижимости, с другой, не позволит при этом разогнать цены. Потому что приход на рынок льготных программ взвинтил цены. Это происходило за счет инвестиционных сделок. Инвесторы брали с помощью ипотеки по 5-10 квартир, рассчитывая на рост цен, потом очень быстро их перепродавали. Кто успел, тот заработал, кто нет, тот сейчас думает, что с этими квартирами делать.
Ирина Томаровская, эксперт по недвижимости.
-Я не думаю, что расширение семейной ипотеки на новую категорию заемщиков приведет к увеличению количества сделок на рынке и не жду в связи с этим какого-либо заметного роста спроса. Обеспечить приток покупателей семейная ипотека могла бы только в одном случае, если бы ее действие распространили на вторичной рынок. Тогда даже при процентной ставке не в 5,5%, как сегодня, а в пределах 7 %, расширение ипотеки стимулировало бы спрос на жилье.
В нынешнем же виде заметных изменений на рынок жилья в Красноярске льготная ипотека не принесет. В нашем городе на рынок нет притока покупателей извне с деньгами на покупку квартир в новостройках. У нас большое влияние на первичный рынок оказывает рынок готового жилья. У большинства покупателей на первичном рынке деньги на покупку квартир берутся от продажи имеющейся у них недвижимости. Прежде чем купить квартиру в новостройке, сначала они должны продать свою квартиру. А для этого нужно, чтобы на вторичном рынке был спрос на эту недвижимость, с расширением семейной ипотеки на вторичный рынок этот спрос мог бы появиться. Тогда те, кто продает квартиры, после их реализации смогли бы перекладывать деньги в первичку, на рынке происходило бы движение. А в нынешнем виде льготная ипотека серьезно на рынок не повлияет.
Галина Туголукова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи».
-О том, что ставка по программе господдержки на новостройки в 2023 году вырастет, было известно еще в конце декабря. И именно на это мы ориентировали своих клиентов. И заметили, что в последнее время они стали чаще отдавать предпочтение вторичному рынку жилья. Из-за того что цены на жилье в новостройках выше, чем на квартиры на вторичном рынке, а разрыв в процентных ставках между ипотекой на первичном и вторичном рынке сокращается, такой большой разницы в ежемесячном платеже по ипотеке между двумя этими рынками уже нет. А ведь именно это раньше стимулировало покупателей с ипотекой выбирать квартиру на первичном рынке. Часть клиентов в этих условиях переориентируются на вторичный рынок. На первичном рынке в связи с этим мы ждем небольшого сокращения спроса.
Вторичный рынок начал перетягивать на себя покупателей уже с осени, но сейчас эта ситуация должна дополнительно усугубиться. Желающих покупать на вторичном рынке станет больше.
При этом если по программе господдержки на новостройки заемщиков может стать меньше, то спрос на семейную ипотеку в ближайшее время, наоборот, должен увеличиться в связи с тем, что программу расширили на новую категорию участников. Теперь право получить кредит по семейной ипотеке получили все семьи с двумя несовершеннолетними детьми.
Достаточно много семей, которые в 2020-2022 году покупали с помощью программы господдержки квартиры в новостройках, теперь после изменения условий семейной ипотеки они смогут рефинансировать эти кредиты. Если у них есть двое детей в возрасте до 18 лет, они получат возможность снизить платежи по ипотеке. Это продукт, я думаю, в ближайшее время банки будут активно использовать для увеличения своих продаж. Клиенты будут переходить из одного банка в другой. Для семей это возможность сократить нагрузку при выплате ипотеки. Минимальная процентная ставка по семейной ипотеке в банках, которые сотрудничают с нашей компанией, сейчас составляет 5,1%. Даже если раньше заемщики брали кредит на первичном рынке по госипотеке под 6-6,5%, после рефинансирования по семейной ипотеке разница в ежемесячном платеже составит порядка 2-3 тыс. рублей.
Все опрошенные эксперты считают, что условия льготной программы не позволят привлечь на рынок большое количество новых покупателей. Видимо, понимают это и те, кто разрабатывали изменения в программу. Наверное, поэтому буквально накануне выхода постановления правительства с новыми условиями семейной ипотеки и льготной ипотеки на новостройки, появилась информация о том, что льготную ипотеку могут дополнительно откорректировать. Так уже бывало не раз, в программу вносили изменения, после того как выяснялось, что ее условия в их нынешнем виде не позволяют льготной ипотеке выполнять задачу, ради которой она принималась, - стимулировать спрос на новостройки.
