Юридическая чистота сделки | Консультация юриста

Покупатели квартир на вторичном рынке знают: мало просто найти устраивающий во всех отношениях вариант. Важно еще, чтобы уже совершенная сделка не была оспорена в дальнейшем. Поэтому в перечень своих услуг агентства недвижимости кроме всего прочего включают проверку юридической чистоты квартиры.

Как нет на рынке двух абсолютно одинаковых квартир, так нет и общей, подходящей для всех случаев схемы проверки юридической чистоты сделки. Поэтому можно дать лишь общую инструкцию — с чего такую проверку начать.

Когда специалисты говорят о «юридически чистой сделке», на самом деле они имеют в виду, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы других лиц. Чтобы в этом удостовериться, риелтору нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-либо спорных моментов, которые в будущем могли бы привести к признанию сделки недействительной. Как правило, такая проверка разбивается на два этапа — во-первых, досконально проверяется то, по какому праву собственник владеет этой недвижимостью. Во-вторых, готовя сделку, риелтор в обязательном порядке проверяет документы на квартиру и собирает информацию об истории сделок с ней за последние несколько лет.

Проверка квартиры

Первое, с чего начинается работа над подготовкой сделки, — с подтверждения того, что продавец понравившейся покупателю квартиры действительно является ее собственником. Для этого риелтор заказывает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Она позволит получить ответ на три важных вопроса: на самом ли деле продавец является собственником квартиры, единственный ли он собственник или существуют и другие, и не находится ли недвижимость в залоге (или того хуже — под арестом). Получить такую справку в ЕГРП может любое лицо, все, что для этого нужно, это обратиться в Федеральную регистрационную службу по месту нахождения объекта недвижимости, написать заявление и оплатить госпошлину за получение выписки.
Этот способ проверки не подходит только в одном случае — если в ЕГРП нет данных на этот конкретный объект недвижимости. Так может случиться, если квартира была продана до 31 января 1998 года, то есть до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, после которого сделки с недвижимым имуществом и права на него стали вносить в ЕГРП.

Для совершения сделки понадобится также выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета. Из этих документов станет ясно, кто состоит на регистрационном учете в квартире и имеет право ей пользоваться. Кроме того, они покажут, кто и по какой причине снимался с регистрации. Особенно внимательно следует отнестись к информации о выписке из квартиры несовершеннолетних детей, а также о жильцах, которые были сняты с регистрационного учета в связи с лишением свободы, помещением в лечебное учреждение, прохождением срочной службы в армии. Обратить на это внимание стоит по одной простой причине — по закону эти лица после возвращения имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу (даже если при этом они не являлись собственниками квартиры), а значит, появится основание для признания сделки недействительной. Поэтому если из документов следует, что кто-то из собственников был выписан не по новому адресу, а временно, то поиск квартиры лучше продолжить. И обязательное требование — на момент совершения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.

Юрист АН «Гранта» Иван Батура, т. 263-62-63

История жилья

Одновременно с проверкой нынешних собственников квартиры риелтор занимается изучением предыдущих сделок с ней. Для этого можно заказать архивную справку в управляющей компании или в Регистрационной палате. Если квартира не раз меняла владельца, в такой справке будет собрана так называемая «история квартиры» — информация обо всех сделках с ней. Получить такие документы может только собственник квартиры или его доверенное лицо.
Собирая информацию, эксперты советуют запрашивать данные о сделках за все время существования квартиры, не ограничиваясь периодом в три года — сроком исковой давности. «Хотя общий срок исковой давности (период, в течение которого можно, обратившись в суд, попробовать отстоять нарушенные права) составляет три года, это не мешает доказать суду, что начало течения срока началось, например, не со дня сделки, а с более позднего момента (когда стало известно о нарушении), доказать, что имели место обстоятельства, приостанавливающие исковую давность или восстанавливающие лицо в праве на защиту. — объясняет юрист компании „Гранта“ Иван Батура. — Ничто не мешает обратиться в суд, если сроки исковой давности истекли, — суд обязан принять заявление и начать рассмотрение дела, так как исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. То есть ответчик должен доказывать данный факт. Таким образом, нельзя, покупая или продавая квартиру, всецело уповать на то, что с момента предыдущей сделки прошло более трех лет, — это не панацея от рисков».

Проверка продавца

Кроме проверки квартиры перед сделкой смотрят наличие у продавца всех необходимых документов. Покупатель должен быть уверен, что человек, который продает ему квартиру, на самом деле является ее собственником и имеет право ее продавать. Для этого проверяется удостоверение личности продавца. А если при сделке продавца по доверенности представляет другое лицо, то нужно, чтобы доверенность была нотариально заверена. Кроме того, риелторы обязательно встречаются с собственником, им необходимо убедиться, что он действительно собирается продавать квартиру, и выясняют, по какой причине потребовалось участие представителя.
Второй документ, который проверяется у продавца, — свидетельство о праве собственности на квартиру. Третий обязательный момент — это наличие правоустанавливающих документов на жилье, то есть тех документов, на основании которых было выдано свидетельство о праве собственности. В этом качестве может выступать и договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор на передачу квартиры в собственность граждан.

Выбирая квартиру на вторичном рынке, среди всего прочего стоит также смотреть на то, как часто она меняла владельцев, потому что чем меньше человек были хозяевами этой недвижимости, тем выше шансы покупателя приобрести на вторичном рынке беспроблемную квартиру. А если есть хоть какие-то сомнения в отношении юридических рисков, то, наверное, стоит подыскать другой вариант, тем более что выбор сегодня велик. В предварительном договоре для этого нужно предусмотреть отдельным пунктом возможность отказаться от сделки, если в результате юридической проверки будут обнаружены препятствующие ей обстоятельства.

Категорическим поводом для отказа должны стать такие перечисленные экспертом моменты. «Среди юридических рисков при сделках (в целом действительных) наиболее часто встречаются следующие ситуации, — рассказывает Иван Батура, — в квартире зарегистрированы посторонние лица (покупатель узнает об этом после купли-продажи, или его уверяют, что все снимутся с учета, а этого не происходит); недееспособность или неадекватное поведение собственника квартиры, например, асоциальный образ жизни последнего — верный признак того, что сделка пойдет не так; большие долги за квартиру; сомнительные документы, подтверждающие право собственности (например, цепочка договоров купли-продажи, совершенных в короткий отрезок времени); отсутствие полномочий на совершение юридических действий (например, есть доверенность на продажу, но конкретные действия не перечислены)».

Но даже собрав все полагающиеся документы и проверив историю квартиры, вы не получите полной уверенности, что сделка никогда не будет оспорена. «100-процентной гарантии того, что покупатель приобретет квартиру без рисков, нет, — утверждает Иван Батура. — Но где-то риски минимальны, где-то обоснованы, а где-то высоки и поэтому требуют дополнительного обеспечения. Совет в таких случаях один — найти хорошего юриста с опытом работы в жилищной сфере, умеющего вести переговоры и грамотно составлять документы. Тогда можно и подстраховаться, и избежать лишней траты нервов».

Все перечисленное — это только общий список действий, которые предпринимают специалисты агентства, готовя сделку и проверяя юридические риски. Кроме них в каждой конкретной ситуации может понадобиться проверить наличие дополнительных документов (например, разрешение органа опеки, согласие супруга и т. п.). Так, для квартиры, доставшейся продавцу в наследство, нелишним будет выяснить, законно ли завещание и не ущемлены ли права прочих наследников. В том, чтобы правильно определить все эти моменты и защитить покупателя от возможных рисков, и состоит главная задача риелтора.

Татьяна Крупко