Жилье по обмену | Особенности альтернативной сделки

Альтернативная сделка, в ходе которой клиент одновременно продает свою квартиру и приобретает другую взамен, — едва ли не самая распространенная операция на рынке недвижимости. По свидетельству экспертов, на эти сделки приходится 70% от общего числа. Однако при этом альтернативная сделка остается одной из самых сложных на рынке недвижимости.

В распространенности альтернативной сделки при нынешнем положении дел на рынке нет ничего удивительного. Стоимость квартир растет в пределах инфляции, условия ипотеки смягчаются, и не проходит и месяца, чтобы какой-нибудь банк не объявил о новой акции или очередном снижении ставок по кредитам. Самое время заниматься улучшением жилищных условий и не спеша выбирать квартиру.

Начинать выстраивать обменную цепочку специалисты рекомендуют с поиска покупателя на свою квартиру. «Нашим клиентам мы всегда советуем начинать с выставления квартиры на продажу. Обычно на то, чтобы о квартире узнали потенциальные покупатели, требуется 7–10 дней, — говорит руководитель отдела продаж компании „Аревера-Недвижимость“ на Свободном Снежана Ильященко. — Если для доплаты понадобится кредит, одновременно с выставлением квартиры следует подать документы в банк. И только после того, как начинаются показы вашей квартиры, можно приступать к поискам подходящего объекта для себя. Тогда, приходя на встречу с продавцом, вы уже будете иметь некоторое представление о том, каков спрос на вашу квартиру, и можете оценить сроки, которые потребуются для совершения сделки. И никогда не следует отдавать задаток за покупаемую квартиру раньше, чем получен задаток от покупателей за вашу собственную».

«Приступать к альтернативной сделке всегда следует с вдумчивого изучения ситуации на рынке, уровня цен на аналогичную недвижимость и принятия осмысленного решения, на что продавец может претендовать при имеющейся у него недвижимости и той сумме для доплаты, которой он располагает, — говорит заместитель директора компании „Акрополь“ Юлиана Рощина. — И успех альтернативной сделки, и время, которое она займет, во многом зависит от того, насколько правильно человек сумел оценить ситуацию».

Хотя считается, что сегодня на рынке предложение превышает спрос, опрошенные специалисты говорят, интересные предложения по реальным ценам встречаются редко и обычно очень быстро находят своих покупателей. Немало квартир на рынке первоначально выставляются по завышенной цене. Чтобы продавец такой недвижимости снизил цену, должно пройти какой-то время, в течение которого квартира будет простаивать, не вызывая интереса у покупателей.
«Если продавец не готов согласиться с оценкой стоимости квартиры, данной одним специалистом, ему стоит проконсультироваться в нескольких агентствах недвижимости, — говорит Юлиана Рощина. — Иногда продавцы, не согласные снижать стоимость квартиры, явно превышающую рыночную, хотят выждать какое-то время, пока цена на их квартиру дорастет до желаемого уровня. Обычно проходит какое-то время, и продавец такой квартиры начинает волноваться, когда же он сам сможет выйти на сделку. Тогда начинаешь объяснять, что принадлежащая ему однокомнатная хрущевка не даст такого роста, как двухкомнатная квартира новой планировки, которую он рассчитывает приобрести взамен. И пока он ждет роста цены на свою квартиру, стоимость той недвижимости, которую он рассчитывает приобрести, может увеличиться еще быстрее».

Размер доплаты

Учитывая, что в большинстве случаев при альтернативной сделке клиенты агентства продают однокомнатную квартиру или «гостинку» и хотят приобрести двухкомнатную, средний размер доплаты при альтернативных сделках сегодня составляет 600–700 тысяч рублей. Разумеется, конечный размер доплаты в каждом конкретном случае будет зависеть от района и состояния квартиры.

«Сумма, которую берут для доплаты клиенты агентства, как правило, ниже миллиона рублей, — говорит Снежана Ильященко. — В большинстве случаев при альтернативном обмене покупатели приобретают 2-3-комнатные хрущевки или „улучшенки“. Средняя цена на однокомнатную квартиру сегодня составляет 1 миллион 700 тысяч рублей, за двухкомнатную придется отдать примерно 2 миллиона. 400 тысяч рублей. Разница в цене между ними составляет 700 тысяч рублей. При условии, что необходимую для доплаты сумму покупатель берет в кредит сроком на 10–15 лет, ежемесячно платить по ипотеке ему придется 7,5–8 тысяч рублей.

Юлиана Рощина, заместитель директора компании «Акрополь»

Большинство семей, которые сегодня обращаются в агентство недвижимости за помощью в проведении альтернативной сделки, хотят продать однокомнатную хрущевку, чтобы купить вместо нее двухкомнатную. Но при сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, когда разница в стоимости между двухкомнатной и трехкомнатной не так велика и составляет порядка 200 тысяч рублей, выгоднее сразу взять трехкомнатную квартиру. Разница в ежемесячных платежах по кредиту (если для доплаты берется ипотека) между двух- и трехкомнатной находится в пределах 2 тысяч рублей. При этом семья получает просторную квартиру».

По оценкам специалистов, примерно 40% из тех, кто сегодня выходит на альтернативную сделку, хотели бы вместо нее купить новую квартиру в строящемся доме. Однако приобретение квартиры в долевом связано со своими особенностями. Подобные сделки предполагают быстрый расчет — максимум две недели.

Большее на меньшее

Однако в результате альтернативной сделки далеко не всегда приобретается большее и лучшее жилье. Бывает и наоборот, когда люди продают свою квартиру, чтобы приобрести более скромную по размерам жилплощадь.

«В последнее время на рынке появилось большое количество так называемых дефолтных квартир, — говорит Юлиана Рощина, — это жилье ипотечных заемщиков, оказавшихся в силу различных обстоятельств не способными обслуживать кредит. Люди, взявшие кредиты несколько лет назад под 18–19% годовых, не задумываясь о том, как они будут платить по ипотеке, сегодня выставляют такие квартиры на продажу, чтобы купить для себя меньшее по площади жилье».

Сделка с залоговой квартирой предполагает свои особенности. «Для покупки такой квартиры мы находим клиентов, которые уже располагают собственными средствами в размере непогашенного кредита, — объясняет Юлиана Рощина. — Они вносят деньги банку, который снимает с недвижимости обременение. Оставшуюся разницу между суммой непогашенного кредита и стоимостью квартиры получает собственник. Хотя такие сделки для покупателей пока непривычны, все-таки квартира находится под обременением банка, мы работаем по схеме с минимальными рисками. Перечисление средств банку и регистрация договора купли-продажи происходят одновременно, в один день».

Сроки сделки

Основное время при подготовке альтернативной сделки, по словам специалистов, занимает поиск подходящего варианта, подготовка документов на недвижимость укладывается в сжатые сроки. Даже когда для внесения доплаты берется кредит, это не приводит к увеличению срока сделки.
«Если требования у покупателей к приобретаемой недвижимости адекватные, они точно знают, что они хотят купить взамен собственного продаваемого жилья, обычно для проведения такой сделки оказывается достаточно полутора месяцев, — рассказывает Снежана Ильященко. — В последнее время получение решения по ипотеке, как правило, занимает до пяти дней. Если банку требуются какие-то дополнительные справки, то при условии оперативного предоставления документа обычно через день уже можно выходить на сделку».

Снежана Ильященко, руководитель отдела продаж компании «Аревера-Недвижимость» на Свободном

Еще три-четыре года назад к покупателям с ипотекой продавцы относились очень настороженно, и если продавец узнавал, что у покупателя на приобретение квартиры взят кредит, он либо сразу отказывался совершать с ним сделку, либо старался немного поднять цену. Сегодня это отношение уже в прошлом, продавцы готовы рассматривать покупателей с ипотекой и понимают, что сделка под контролем банка ничуть не хуже, а в некоторых отношениях и надежнее, чем та, что проходит без участия кредитной организации.

«Если ипотека берется в Сбербанке, это предполагает минимальный набор документов для получения кредита. От момента выбора квартиры до выхода на сделку обычно проходит не больше двух-трех недель, — рассказывает Снежана Ильященко. — Другое дело, если у клиента ипотека в малоизвестном банке, тогда потребуется дополнительный набор
документов на объект недвижимости, и на проведение сделки мы берем срок четыре-пять недель».

При этом выбор покупателя, который использует кредитные деньги для покупки квартиры, несколько ограничен требованиями банка к объекту, который должен в дальнейшем стать предметом залога. «Перед покупателем зачастую стоит выбор: или брать ипотеку в банке, где более низкий процент, но при этом такие требования к залоговой квартире и пакету документов, под которые подходит далеко не всякий объект. Или взять кредит в банке не с такими строгими требованиями к предмету залога, но и размер процентной ставки по кредиту при этом выше», — говорит Юлиана Рощина.

Возможные риски

У сделки, в результате которой клиент агентства хочет купить недвижимость при условии продажи своей квартиры, существует немало особенностей. И дело не в том, что за то время, пока человек занимается поисками квартиры, может измениться ситуация на рынке недвижимости и желаемая недвижимость вырастет в цене. От таких рисков клиентов защищает предварительный договор, в котором зафиксирована стоимость квартиры. Основные риски альтернативной сделки связаны с человеческим фактором, с тем, что планы одного из находящихся в цепочке людей могут измениться, тогда цепочка прерывается, и страдают все участники сделки. Успех альтернативной сделки в большой степени зависит от мастерства риелтора.

Иногда в условиях спокойного рынка, на котором цена недвижимости если и увеличивается, то только в пределах инфляции, а предложение превышает спрос, риелторы советуют клиентам разбивать альтернативную сделку на два этапа: сначала продать свою квартиру, чтобы затем, уже имея на руках деньги, не спеша заниматься выбором подходящего варианта. Конечно, у такого подхода существует немало плюсов: продавцы охотнее идут на уступки покупателям с живыми деньгами, и это позволяет покупателям свободнее торговаться. Но опрошенные эксперты все же не советуют разделять продажу и покупку квартиры.

«Когда клиенты говорят: „Мы хотели бы сначала продать квартиру и уже потом заниматься поисками новой“, мы всегда советуем им привязывать продажу к покупке, — рассказывает Снежана Ильященко. — В том случае, если продажа принадлежащей клиенту квартиры и покупка новой происходят одновременно, клиент подписывает предварительный договор, в котором указано, что он готов продать принадлежащую ему недвижимость при условии, что он найдет подходящий объект для себя, стоимость квартиры фиксируется». По словам специалистов, это способ подстраховаться от возможных изменений на рынке, которым не следует пренебрегать.

Татьяна Крупко