Заемщики сталкиваются со сложностями при продаже залоговых квартир
Не всегда залоговые квартиры продают, из-за того что заемщик больше не может платить по кредиту, нередко квартира, по которой еще не полностью выплачена ипотека, выставляется на продажу, потому что у семьи возникла потребность в улучшении жилищных условий.
И тогда новую квартиру продавец также планирует приобрести в ипотеку. И вот такие сделки сейчас очень сложно проходят, объясняет эксперт.
При продаже залоговой квартиры продавец часто выступает в роли поручителя для покупателя, особенно если тот приобретает жилье в ипотеку другого банка не того, где была ипотека у продавца.
Такое поручительство прекращается сразу после перехода собственности на квартиру к новому владельцу. Этот поход предусмотрен для защиты покупателей залоговых квартир от риска, что продавец, получив деньги от покупателя, не погасит с их помощью остаток долга по кредиту, а использует их на иные цели.
Однако сегодня из-за оформления поручительства у продавца возникают проблемы в получении нового кредита на покупку собственной квартиры.
«Ранее мы регулярно проводили сделки по продаже залоговых квартир с последующим приобретением новых объектов также в ипотеку. Однако высокие ставки по жилищным кредитам и изменившиеся требования к уровню дохода заемщиков, предъявляемые банками, значительно затруднили применение этой схемы», — комментирует руководитель компании «КИАН», вице-президент РГР, аккредитованный аналитик РГР Ирина Монастырская.
По словам эксперта, когда продавец выступает поручителем по кредиту покупателя, это отражается в его кредитной истории. В результате он сталкивается с проблемами при получении нового кредита для покупки квартиры взамен той, что он продает. По уровню долговой нагрузки он не соответствует требованиям банка для оформления нового займа. А проведение обменной сделки в два этапа — сначала продажа залоговой квартиры, а только потом оформление кредита на новую — вызывает у продавцов опасения.
«Сейчас продавцам залоговых квартир необходимо или иметь такой доход, который позволит банку одобрить им две ипотеки, или найти покупателя, готового внести полную сумму остатка по кредиту, что позволит полностью погасить имеющийся долг. На рынке таких покупателей немного», — объясняет Ирина Монастырская.
Кроме того, сложности при продаже залоговых квартир испытывают и родители, выделившие доли в купленной в ипотеку квартире своим детям. Многие банки отказывают сейчас рассматривать выдачу кредита, если собственностью в ней владеют несовершеннолетие дети и действующий залог находится в стороннем банке. Банки в таком случае требуют от продавца сначала полностью погасить остаток долга по ипотеке и только затем они соглашаются на оформление нового кредита для покупателя, который является из заемщиком.
