В «Дом.РФ» назвали главные риски для рынка жилья в 2026 году
Основные риски, существующие для рынка жилья и ипотеки в 2026 году, перечислены в аналитическом отчете «Рынок жилья и ипотеки. 16-23 января 2026 года», опубликованном на сайте института жилищного развития «Дом. РФ».
Сокращение спроса на ипотеку в начале года
Главным фактором, от которого зависит положение дел на первичном рынке, долгое время являлась доступность льготной ипотеки. После всплеска спроса на кредиты по госпрограммам в конце 2025 года в начале этого года специалисты ждут падения выдачи льготных займов.
Во-первых, из-за того, что в декабре во время периода роста активности покупателей оказался выбран спрос будущих периодов. Те заемщики, которые при других условиях обратились бы в банки за ипотекой в 2026 году, постарались сделать это еще до корректировки программы в последние месяцы 2025 года.
Во-вторых, новых получателей семейной ипотеки после 1 февраля станет меньше. Возможность получить госипотеку со сниженными процентными ставками в последнее время сокращается из-за изменившихся условий льготных программ, появления в них дополнительных ограничений и ужесточения требований банков к заемщикам.
Кроме того, льготные кредиты стали банкам менее интересны. К этому привело снижение компенсации, которую выплачивают из бюджета банкам за выдачу госипотеки.
В ответ на это кредитные организации начали устанавливать дополнительные требования при выдаче льготной ипотеки. Теперь в ряде банков, чтобы воспользоваться льготным кредитом для покупки квартиры в новостройке, покупателю нужно нести большие расходы на аккредитив, который используется при проведении сделок. Часть заемщиков откажется от кредитов на этих условиях.
Ставки по рыночной ипотеке пока значительно не снизились
По мере того как выдачи льготной ипотеки в общем объеме сокращаются, для поддержания спроса у заемщиков должна увеличиваться возможность брать кредиты на рыночных условиях. Однако из-за высокой ключевой ставки стандартная ипотека пока остается недоступной подавляющему большинству заемщиков. В настоящий момент она занимает очень небольшую долю в общем объеме сделок на рынке жилья. Если рыночные кредиты сейчас и берут, то только на небольшие суммы для доплаты при проведении обменов.
Эскроу-счета стали медленнее наполняться
На счета застройщиков в банках поступает меньше средств от покупателей квартир. Это произошло не только из-за сокращения спроса на первичном рынке, к снижению наполнения эскроу-счетов привело использование рассрочки, при помощи которой строительные компании наращивали продажи квартир в новостройках со второй половины 2024 года после ухода с рынка массовой льготной ипотеки.
В отличие от продажи с использованием ипотеки, где вся сумма сразу поступает на счета эскроу, в случае с рассрочкой средства от покупателей на эскроу зачисляются постепенно.
При этом от объема средств, собранных на счете эскроу, зависит процентная ставка по кредиту, выданному банком застройщику на строительство. Поэтому ставки по этим кредитам для строительных компаний остаются высокими. Процентные ставки составляют порядка 16%, есть компании, что платят по взятому кредиту по более высокой процентной ставке. В результате растет нагрузка на застройщиков.
Снижение спроса на квартиры в новостройках
Из-за снижения спроса в строящихся жилых комплексах остаются нераспроданные квартиры. Если раньше большинство квартир в новостройках продавалось на этапе строительства, то теперь значительная часть квартир нередко продаются уже после того, как дом сдан. При этом в ряде регионов хотя значительный объем квартир остаются непроданным, в конце прошлого года застройщики продолжали выводить на рынок новые жилые комплексы. Это проекты, на строительство которых строительные компании уже понесли серьезные затраты, поэтому работу над ними они не могут остановить.
