Почему заемщику могут отказать в рефинансировании ипотеки

Ключевая ставка, а вместе с ней и процентные ставки по ипотеке постепенно снижается, а значит, через какое-то время такая возможность появится.

Однако за последнее время требования к заемщикам в банках настолько изменились, что человек, еще недавно подходивший под критерии одного банка для выдачи ипотеки, сейчас может не получить ее в другом. А значит, у него могут возникнуть проблемы с рефинансированием.

С какими подводными камнями могут столкнуться заемщики при рефинансировании ипотеки, рассказала руководитель службы ипотеки компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Жанна Малахова.

Внутри одного банка рефинансирование происходит очень редко, в настоящий момент у многих банков таких программ просто нет. Как правило, для того, чтобы рефинансировать ипотеку, заемщику нужно будет перейти к новому кредитору.

«По сути, речь идет о получении нового кредита в другом банке. Т.е. заемщику нужно будет пройти тот же путь, что и при оформлении первой ипотеки, и предоставить тот же набор документов», - рассказывает Жанна Малахова.

При рефинансировании требуется, чтобы банк одобрил:

• заемщика (оценивается, способен ли человек нести кредитную нагрузку);
• квартиру, которая должна выступить залогом по выданному кредиту.

И хотя принято считать, что банки более лояльно относятся к тем, кто оформляет рефинансирование, потому что такой человек уже какое-то время выплачивает ипотеку и вошел в график платежей, гарантий, что банк одобрит ему рефинансирование, нет.

«Если говорить про требования к заемщику, то тут будут учитываться многие факторы, основной среди которых - это подтверждение необходимого уровня дохода. Здесь следует учитывать, что в банке - первичном кредиторе на момент получения займа могли действовать другие условия подтверждения дохода. Несколько лет назад была возможность получить ипотеку в упрощенном порядке вообще без подтверждения дохода или подтверждая его справкой по форме банка. Сейчас требования к клиентам стали строже, и в новом банке может быть установлено требование о подтверждении дохода только справкой по форме 2- НДФЛ или подтверждение занятости и дохода через портал «Госуслуги», - рассказывает Жанна Малахова.

Кроме того, за прошедшее с момента получения кредита время могли измениться личные обстоятельства клиента. Он мог уволиться с прежнего места работы и устроиться на новое. При этом в том банке, где он хотел бы оформить рефинансирование, требования к стажу на последнем месте работы составляет не менее 6 месяцев.

Следующий важный момент, способный, по словам эксперта, серьезно повлиять на шансы оформить рефинансирование - кредитная история.

«Может быть так, что в первом банке, где заемщик первоначально получил ипотеку, кредит можно было получить даже при незначительных просрочках по другим кредитам, для банка-первичного кредитора фактором, из-за которого он мог отказать заемщику в ипотеке, это не стало. В новом банке требования к кредитной дисциплине могут быть уже более строгими и клиентку в таком случае придет отказ», - отмечает Жанна Малахова.

Наконец, к отказу может привезти наличие просрочки по ипотечному кредиту, а также наличие задолженности у клиента на сайте судебных приставов. Поэтому специалисты советуют заемщикам, если они намерены заниматься рефинансированием, особенно ответственно подходить к выполнению взятых на себя обязательств.

Имеет значение для одобрения рефинансирования и размер общей долговой нагрузки клиента. Несколько лет назад банки могли выдать ипотеку заемщику, имеющему несколько потребительских кредитов. Сейчас они строго следят за тем, чтобы дохода их клиента хватало на выплаты по всем взятым обязательствам. При новой оценке доход заемщика уже может быть признан недостаточным для получения ипотеки.
Важным моментом также является требование нового банка к количеству ежемесячных платежей по рефинансируемому ипотечному кредиту (чтобы оформить рефинансирование в большинстве банков заемщик должен до этого выплатить не менее 6 платежей по ипотеке, но есть банки, где для этого достаточно 1-3 платежей).

Наконец, у нового кредитора могут быть свои требования к объекту недвижимости, который он готов принять в качестве залога. К его году постройки, наличию перепланировки в квартире, пакету документов.

«Может возникнуть такая ситуация: клиент изначально купил квартиру с первоначальным взносом в 20% от ее стоимости. За то время, что он выплачивает ипотеку, остаток долга по кредиту значительно не уменьшился (в первые несколько лет клиенты гасят почти исключительно проценты по кредиту), цена квартиры не выросла, т.е. кредитные средства по-прежнему составляют 80% от цены объекта, а при этом в новом банке, куда он хочет перейти, при рефинансировании ипотеки банк выдает кредит не более чем на 70% ее оценочной стоимости. Потому что отношение остатка долга к цене объекта не соответствует требованиям банка», - объясняет Жанна Малахова.