Как повлияют новые налоговые ставки на рынок недвижимости в 2026 году?
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что повышение ставки НДС с 20 до 22% окажет значительное влияние на всю цепочку процесса строительства и купли-продажи жилой и коммерческой недвижимости. С 2026 года компании и ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) обязаны будут выплачивать НДС в размере 5%, если годовой доход превышает 20 млн рублей (ранее лимит был 60 млн рублей). Это обстоятельство усугубляет неблагоприятные прогнозы.
Ниже приводится подробный разбор возможных последствий и реакций рынка недвижимости.
Себестоимость квадратных метров увеличится
Что ожидать от поведения местных застройщиков в конце 2025 года?
В преддверии введения изменений местные девелоперы стремятся сократить будущие убытки. Многие компании предпринимают шаги по ускорению завершения текущих проектов и закупают необходимые материалы заранее, пока действующие налоговые условия остаются стабильными. Новые правила в сфере налогообложения малых бизнесов заставят задуматься даже мелкие фирмы-застройщики о поиске способов оптимизации затрат.
Распределение роста затрат между участниками рынка
Застройщикам предстоит решить сложную задачу: кто понесёт основную долю выросших расходов? По мнению большинства экспертов, примерно половина дополнительной налоговой нагрузки будет переложена на плечи конечных покупателей, тогда как оставшаяся часть распределяется между самими застройщиками и поставщиками. Небольшие предприятия, перешедшие на дополнительную оплату НДС, скорее всего, включат её в итоговую стоимость услуг и товаров.
Когда покупатели начнут уходить с рынка?
Одномоментный рост цен на жильё более чем на 5-7%, учитывая невысокий годовой темп роста средних цен, является критическим порогом, при достижении которого значительная часть покупателей начнёт откладывать покупку недвижимости на первичном рынке. Люди будут искать альтернативные решения, начиная от аренды и заканчивая покупкой недвижимости на вторичном рынке. Законодательное урегулирование ситуации с «пенсионеркой схемой» и «эффектом Долиной» сново вернет покупателей на вторичный рынок. Этот сценарий представляется весьма реалистичным, учитывая предстоящие реформы.
Будет ли дорожать «вторичка»?
Прогнозируется, что увеличение стоимости нового жилья подтолкнёт вверх и цены на вторичную недвижимость. Хотя темпы роста на вторичном рынке будут заметно ниже, чем на первичном, сама тенденция вполне вероятна. Дополнительно осложнить картину может тот факт, что расходы на юридически значимые операции и прочие виды сопутствующих услуг также возрастут.
Может ли рост НДС повлиять на ипотеку?
Несмотря на усилия Центрального банка удержать стабильность кредитной системы, нельзя исключить вероятность небольшого повышения ипотечных ставок в следующем году. Компании, оказывающие услуги юридическим лицам и физическим лицам в рамках недвижимости, перейдут на новые налоговые условия, что создаст дополнительное давление на банкинги, вынуждая их повысить ставки кредитов.
Насколько эффективны государственные программы помощи покупателям?
Хотя самая распространенная программа семейной ипотеки и призвана поддержать отдельные категории граждан, ее общая эффективность вызывает сомнения. Финансовая поддержка лишь временно сглаживает негативные эффекты повышения налогов, но не решает проблемы доступности жилья в долгосрочном периоде. Существует опасность возникновения перекоса спроса, когда наиболее выгодные программы привлекут всех желающих, оставляя остальных вне игры.
Какие перемены ждут операции на вторичном рынке?
Дополнительные выплаты по НДС для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей повлечёт удорожание финансовых моделей покупок и продаж на вторичном рынке. Возникающие трудности затронут весь процесс — от оценки состояния недвижимости до регистрации прав собственности. Операции станут сложнее и дороже, ещё больше ослабив возможности среднего класса приобрести собственное жильё.
Таким образом, предстоящие изменения в области налогообложения повышают общие расходы практически для всех участников рынка недвижимости.
