Как учесть все нюансы в договоре с агентством при покупке квартиры

11476
08 февраля 2011 г.
Оформление недвижимости
Редкий покупатель, выбирая квартиру на вторичном рынке, сегодня будет заниматься поиском самостоятельно. Обычно с подготовкой сделки ему помогает специалист. Именно он находит нужную квартиру, берет на себя сбор документов и ведет основные переговоры с продавцом. Но приступает к выполнению своей работы риелтор не раньше, чем будет подписано соглашение с клиентом. Какие права и обязанности у сторон появляются после его подписания, нужно знать еще до заключения договора.

Для большинства покупателей поиск квартиры сегодня начинается одинаково — с изучения объявлений в сети Интернет и специализированных изданий о недвижимости. Когда подходящий вариант найден, клиент обращается в агентство, в чьей базе данных находится понравившийся ему объект, где ему, скорее всего, предложат заключить договор на оказание услуг.
Этот документ, с составления которого следует начинать работу с агентством недвижимости, определяет права и обязанности сторон. Согласно ему агентство берется за определенный срок найти для покупателя подходящий объект, а покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить вознаграждение агентства в оговоренном объеме и в установленный срок.

«Подписывая с покупателем договор, агентство берется подобрать для него именно тот объект, который требуется клиенту, — объясняет директор АН „Аквамарин“ Любовь Щербак. — Грамотный риелтор никогда не станет показывать клиенту большое количество квартир в надежде, что среди них рано или поздно отыщется нужный покупателю вариант. Он постарается проанализировать запросы клиента и выберет среди существующего предложения объекты с теми характеристиками, что отвечают запросам покупателя. К тому же риелтор, действующий в интересах покупателя, располагает полной информацией о предлагаемых квартирах».

Дело в том, что работа риелтора на первом этапе сделки заключается не только в поиске подходящей квартиры. «Показу квартиры обычно предшествует большая подготовительная работа, — объясняет директор АН „Капитал-Инвест“ Светлана Неня, — во время которой проверяются все необходимые документы, собирается максимальный объем информации об объекте. Готовя квартиру к представлению потенциальному покупателю, специалист узнает не только то, собраны ли к сделке необходимые документы, но и то, куда выходят окна, какие соседи живут в подъезде и даже какое будущее ожидает район, где находится дом, через несколько лет».

Любая сделка на рынке недвижимости связана со многими особенностями, с которыми риелтор, в отличие от клиента, в своей профессиональной деятельности сталкивался не раз. Кроме поиска квартиры задача специалиста состоит в том, чтобы предусмотреть все возможные неожиданности, которые могут возникнуть на разных этапах сделки.
"Известны случаи, когда при подписании предварительного договора вдруг выясняется, что существуют обстоятельства, не позволяющие продавцу продать квартиру, — говорит Любовь Щербак. — Поэтому, чтобы подстраховать наших клиентов перед подписанием предварительного договора, мы готовим все необходимые документы: справку из Управления Росреестра о том, что на квартире нет обременений, а также выписку из домовой книги, из которой станет известно, кто состоит на регистрационном учете в квартире«.

Обязательные условия

Любовь Щербак

Любовь Щербак, директор АН «Аквамарин», тел. 232-09-16

Общей для всех агентств недвижимости формы договора на оказание информационных услуг не существует, поэтому каждая риелторская фирма пользуется в своей работе соглашением, разработанным специалистами ее юридического отдела.
Перечисленные в договоре условия делятся на существенные (без них этот документ не будет считаться действительным и не может быть заключен) и дополнительные условия, название которых говорит само за себя. Без них договор не будет считаться недействительным или не имеющим законную силу. Они включаются в документ, если существуют какие-либо обстоятельства, которые могут помешать клиенту выполнить свои обязательства перед агентством.

«Форма нашего договора складывалась из многолетнего опыта работы. Составляя его, мы постарались учесть все те моменты, которые нужно предусмотреть до проведения сделки, чтобы подстраховать клиента, — рассказывает Любовь Щербак. — Во-первых, в договоре в обязательном порядке нужно оговорить условия, при выполнении которых наступает ответственность сторон. Например, если для приобретения понравившейся квартиры человеку сначала необходимо продать свою или получить кредит для внесения доплаты при покупке. Тогда следует включить в информационный договор пункт о том, что приобрести найденный вариант человек обязуется при соблюдении этих условий».

К числу существенных условий договора относятся предмет договора, обязанности сторон, ответственность заказчика и исполнителя, срок действия договора, а также цена и порядок расчетов. Так как агентство недвижимости является юридическим лицом, заключать договор и принимать на себя обязательства от имени риелторской фирмы имеет право ее директор или любой другой специалист компании, но только при условии наличия у него доверенности. Одним из основных пунктов в документе обычно является предмет договора — непосредственно то, о чем между собой договариваются стороны соглашения. В этом пункте договора на оказание информационных услуг обычно сказано, что исполнитель берет на себя обязательства в конкретный срок найти нужный заказчику объект, а заказчик со своей стороны обязуется выплатить исполнителю гонорар в том размере, который определен договором. А также приводится описание объекта недвижимости.
Причем чем более подробным окажется это описание, тем легче будет риелторам найти устраивающий клиента во всех отношениях вариант. Поэтому кроме технических характеристик жилья: количества комнат, района, планировки, этажности и состояния квартиры — в описание могут быть включены дополнительные важные для клиента параметры, такие как наличие по соседству школы или остановки и даже качество установленной в доме сантехники.

Хотя, как признают сами риелторы, далеко не все характеристики подыскиваемой квартиры возможно точно описать в момент заключения договора. «В отношении такого параметра, как место будущего проживания, я бы посоветовала покупателям все же не ограничиваться в договоре указанием одного района, — говорит Светлана Неня. — Как показывает практика, этот параметр в процессе поисков квартиры зачастую может меняться. И люди, которые первоначально приходят в агентство и говорят, что готовы рассматривать для приобретения только квартиры, расположенные, например, в Советском районе города, затем в процессе выбора могут поменять свое решение».

Для тех, кто только в процессе поисков и просмотра квартир понял, каким дополнительным параметрам должен отвечать нужный ему объект, никогда не поздно внести в действующий договор дополнения. Форма соглашения позволяет это сделать.

Светлана Неня

Светлана Неня, директор АН «Капитал-Инвест», тел. 295-45-17

Еще один очень важный пункт договора, на который следует обратить внимание, — срок действия соглашения. Как правило, договор оказания информационных услуг подписывается на три месяца. По словам специалистов, этого времени обычно бывает достаточно для того, чтобы найти устраивающий клиента во всех отношениях вариант. Хотя, поясняют риелторы, здесь не существует подходящих для всех рецептов. Одни покупатели приобретают жилье в ипотеку и получить одобрение от банка смогут только на квартиру в доме, отвечающем определенным требованиям кредитного учреждения, другим требуется квартира в конкретном доме, третьим непременно нужно, чтобы жилье находилось рядом с местом работы. И любое из этих дополнительных требований к объекту способно увеличить поиск. Если в течение этого срока, указанного в договоре, нужный вариант так и не был найден, по обоюдному соглашению сторон договор может быть расторгнут или продлен.
«Однако если по истечении срока действия договора клиент агентства все же решил самостоятельно купить один из показанных ему риелтором объектов, он в любом случае обязан будет оплатить комиссионные агентства, — говорит Светлана Неня, — существующая практика в этом вопросе целиком и полностью на стороне риелторов».

Для этого в информационных договорах многих агентств предусмотрен пункт о том, что даже если покупатель подписал договор на оказание услуг, но затем отказался от подписания протокола о просмотре квартиры, а после этого самостоятельно приобретает показанный ему риелтором объект, он обязан возместить агентству стоимость риелторских услуг. Если сделать это он отказывается, у риелторов всегда есть возможность вернуть деньги в судебном порядке.

Другой важный момент, на который стоит обратить внимание при заключении договора, — размер комиссионных. «Хотя в пункте „Стоимость риелторских услуг“ обычно сказано, что размер риелторского вознаграждения составляет 25 тысяч рублей плюс три процента от стоимости квартиры, в некоторых случаях агентство может предоставить клиенту индивидуальную скидку, — говорит Светлана Неня. — Как правило, она зависит от объема работы, которую специалисту агентства потребовалось проделать при подготовке сделки. По этому окончательно размер комиссионного вознаграждения указывается в письменном согласии на покупку квартиры, которое является приложением к информационному договору. И если агентство обещало предоставить клиенту скидку, нужно обратить внимание, чтобы этот момент был отражен в данном документе».

Пункт о том, когда наступают обязанности клиента оплатить услуги риелторов, может отличаться в зависимости от агентства.
"В практике большинства компаний определившийся с выбором покупатель обязан оплатить работу специалиста в момент подписания письменного согласия на покупку квартиры. При этом риелторская комиссия может выплачиваться в два этапа, — объясняет Светлана Неня, — половину комиссии клиенты вносят в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма выплачивается в день подписания основного договора куплипродажи, но перед подачей документов в Управление Росреестра".

Работа продолжается

Хотя сложившаяся практика такова, что комиссионные агентства выплачиваются не позднее, чем заключается основной договор купли-продажи, сопровождение сделки специалистами на этом не заканчивается.

После того как стороны подписали основной договор, риелтор помогает в организации расчетов по сделке. Если для покупки квартиры потребовались заемные средства, специалист готовит пакет документов для предоставления в банк, это он согласовывает все нюансы сделки с кредитным учреждением. В тех случаях, когда при покупке используется сертификат, специалист агентства должен убедиться, что средства были перечислены на счет продавца, обеспечить встречу продавца и покупателя для снятия обременения и в обязательном порядке сопровождает клиента в Управление Росреестра для регистрации сделки. И только когда покупатель получил документы на недвижимость после регистрации сделки, а продавец полностью принял деньги за квартиру, риелтор завершает сопровождение сделки.