Риэлторский бизнес Сибири: взгляд профессионалов

775
15 ноября 2012 г.
Аналитика и прогнозы

По случаю своего 20-летия компания «АРЕВЕРА-недвижимость» пригласила в Красноярск коллег из других городов Сибири, партнеров по Клубу лидеров. На встрече в формате пресс-конференции руководители крупнейших риелторских компаний нашего региона обсудили тенденции рынка и рассказали, ради чего они объединились в клуб и регулярно встречаются.

Стоимость жилья в городах СибириКлуб лидеров — так называется закрытый клуб риелторов Сибири, некоммерческое объединение, образованное в 2006 году крупнейшими риелторскими компаниями «АДВЕКС-Тюмень», «АРЕВЕРА-Недвижимость» и «МИЭЛЬ-Омск», состав которого в 2012 году пополнила новосибирская компания «Сибакадемстройнедвижимость». Чтобы избежать ненужной конкуренции, в Клубе лидеров каждый город представляет всего одна компания.

Своя ассоциация или союз риелторов есть в любом городе, но общественные профессиональные объединения предназначены для всех агентств города, тогда как Клуб лидеров — это союз компаний более высокого уровня с собственными интересами. «Это закрытый клуб, куда мы приглашаем только крупные компании, лидеров своих рынков, где работает более 200 человек, — рассказывает генеральный директор компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Константин Попов, — поэтому наши вопросы понятны только нам. На более широкую аудиторию их обсуждать бессмысленно.
Являясь лидерами, которые демонстрируют правильные подходы в сфере недвижимости, мы обязаны всегда прогрессировать, мы должны инновационно мыслить и реализовывать наши прогрессивные и инновационные идеи в практическую деятельность, для того чтобы наши региональные компании учились у нас, принимали этот опыт. Обмен опытом — первая задача, и, поскольку мы очень давно друг друга знаем, мы открыты и показываем всю „кухню“. Учиться можно только у себе подобных. „АРЕВЕРА-Недвижимость“ очень много перенимала у всех этих компаний и в системе мотивации, и в системе ценообразования, и в отношениях продавцов с покупателями».

«Наши коллеги из нашего города — конкуренты, — объясняет учредитель, член совета директоров компании „МИЭЛЬ-Омск“ Владимир Анисимов. — Если вы задаете вопрос конкуренту, сколько он проводит сделок или тратит на рекламу, какой процент получает сотрудник, он от этих вопросов уходит. А у нас полностью открытая информация, нам нечего друг от друга скрывать, потому что у нас разные рынки».

Качественная услуга не может стоить дешево

Участники пресс-конференции подтвердили свою готовность делиться такой информацией, когда обсуждение коснулось стоимости риелторских услуг, хотя к единому мнению, какая сторона должна оплачивать услуги риелтора, — продавец или покупатель, — члены Клуба лидеров не пришли.

В Новосибирске вознаграждение агентства недвижимости составляет 3% с продавца и примерно 3% с покупателя, сообщил генеральный директор компании «Сибакадемстройнедвижимость» Владимир Голованов, сделав оговорку, что реальная цена услуги может отличаться от базового тарифа, поскольку в каждом договоре учитываются индивидуальные особенности сделки, скидки и прочее. Владимир Анисимов рассказал, что компания «МИЭЛЬ-Омск» также берет плату и с продавца, и с покупателя. Комиссионные компания заявляет в размере 6%, но на практике средняя комиссия по сделкам получается в пределах 3,9%.
«Мы берем комиссию исключительно с одной стороны, с продавца, — это 5 процентов», — назвал принятый в компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» размер комиссии Константин Попов. В свою очередь, Сергей Сухарев озвучил те же цифры: в зависимости от формы договора комиссия в компании «АДВЕКС-Тюмень» составляет от 4–5% суммы сделки.

Константин Попов

Константин Попов, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-недвижимость»

Ответственность перед клиентом

Оплачивая комиссию, клиенты рассчитывают, что агентство недвижимости выступит гарантом безопасности сделки. Стремление сохранить свою репутацию в спорных ситуациях стоит недешево, но крупные бренды идут на затраты, чтобы не утратить доверие потребите-лей риелторской услуги. Владимир Голованов приводит пример, как компания «Сибакадемстройнедвижимость» соблюдает интересы клиентов: «Крупные компании берут на себя полную ответственность за результаты сделки. Мы проводим более 2000 сделок в год, и порой у нас возникают серьезные ситуации. Мы защищаем своих клиентов, выплачивая полную рыночную стоимость квартиры на момент потери права собственности, если таковое произошло, либо приобретаем за счет средств компании аналогичное жилье. За время существования нашей компании — 18 лет — нами приобретено 6 объектов недвижимости в качестве компенсации за утерянное или неполученное жилье перед клиентами. Когда возникает трудная ситуация, даже не возникает вопроса, будем ли мы рисковать брендом, который стоит сотни миллионов, или приобретем квартиру, чтобы ситуация не вышла из берегов».

Впрочем, помимо собственных ресурсов риелторские компании могут привлекать и такой механизм, как страхование ответственности. «В нашей компании план защиты интересов клиентов основан на стопроцентной перестраховке любых действий, — рассказывает председатель совета директоров компании „АДВЕКС-Тюмень“ Сергей Сухарев. — Если у нас возникают проблемы, и нам суд предъявляет претензии, один из наших страховщиков возмещает все убытки потерпевшей стороне, а уже потом регрессом предъявляет компании, если там есть наш риск».

Рыночные тенденции

На своих встречах крупнейшие игроки риелторского бизнеса Сибири обсуждают тенденции рынка и сравнивают его с тем, что происходит у соседей. Эксперты оказались единодушны в своей оценке происходящих на рынке процессов, главный из которых — рост цен в рамках инфляции под влиянием отложенного спроса и доступных ипотечных кредитов.
«Никаких последствий кризиса мы не чувствуем, он закончился осенью 2010 года, — рассказал генеральный директор компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Константин Попов. — Рынок достаточно активен, два года идет набор оборотов. Наша компания вышла на докризисный уровень год назад, сегодня цены потихоньку растут, причем галопирующего роста нет, все в пределах инфляции — 12–15% годовых. Думаю, перспектива до конца года будет точно такая же».

«Индикатором здоровья рынка является количество спекулятивных сделок на нем, — утверждает генеральный директор „Сибакадемстройнедвижимость“ Владимир Голованов. — В 2008 году в Новосибирске количество покупок с целью перепродажи по нашей компании доходило до 30 процентов (мы определяли цель покупателя по косвенным признакам). Это приводило к перекосам и разгону цен. На сегодняшний момент мы оцениваем количество спекулятивных сделок по нашему региону на уровне менее 10 процентов, это нормально и не делает рынок однобоким, не возникает угрозы спекулятивного роста цен. Рынок растет естественным путем, и цены, как правило, отыгрывают инфляцию».

«Отложенный спрос сегодня реализуется, поэтому цены растут и будут расти, — дает свое объяснение ситуации председатель совета директоров компании „АДВЕКС-Тюмень“ Сергей Сухарев. — Банки вышли на эффективную ипотеку, они дают деньги, люди покупают квартиры. Эксперты считают, что понадобится 25–30 лет, чтобы насытить российский рынок комфортным жильем, чтобы стабилизировался рост цен. Эти причины являются основными отправными точками роста цен».

Член совета директоров компании «МИЭЛЬ-Омск» Владимир Анисимов напомнил, что высокий спрос и, соответственно, рост цен на определенные типы жилья сформировали не только ипотечные заемщики, но и участники госпрограмм обеспечения жильем: «На рынке появилось очень много сертификатов — ветеранам войны, медработникам, — и сегодня в Омске есть дефицит дешевых одно- и двухкомнатных квартир».

Владимир Анисомов

Владимир Анисомов, Член совета директоров компании «МИЭЛЬ-Омск»

Инвестиционная привлекательность жилья

Фактором, способным дестабилизировать естественные рыночные процессы, может стать покупка строящегося жилья для последующей перепродажи, если разница между его стоимостью в начале строительства и на завершающем этапе достаточно велика с точки зрения спекулянтов. В Новосибирске, Красноярске и Омске ситуация держится в пределах нормы, однако тюменские риелторы столкнулись с резким скачком инвестиционной активности покупателей.

Сергей Сухарев отмечает в Тюмени гигантский рост инвестиционных приобретений: «Приблизительно 50 процентов покупающихся новых квартир на первичном рынке — это инвестиционные квартиры. Инвестиционный рост квартир сегодня, если брать второй квартал, составил примерно 10–15 процентов. Колебания валюты, нестабильность еще больше мотивируют людей вкладывать деньги в недвижимость».

Однако такой бурный рост — это скорее исключение, чем устойчивая закономерность, что подтверждают данные по другим городам Сибири.
«Инвестиции имеют смысл, когда вкладываются в новостройки на ранних стадиях, — объясняет Владимир Голованов слабый интерес новосибирцев к инвестиционным сделкам. — Те застройщики, которые зарекомендовали себя как надежные, как правило, выставляют даже в начальной стадии строительства такие цены, что смысл делать инвестиции теряется. А инвестировать в стройки малонадежные или в неизвестных застройщиков — это рулетка, в которую я не очень рекомендую кому-то играть».

Член совета директоров компании «МИЭЛЬ-Омск» Владимир Анисимов тоже характеризует инвестиционную активность омичей как невысокую. По сравнению с Тюменью, где строится более 200 новых домов, в Омске возводится всего 25 новостроек. Предназначенных для сдачи в аренду квартир здесь приобретают процентов 10–15, все остальное — размены или покупка для проживания людей.

О том, что омская и новосибирская тенденция характерна и для нашего города, сообщил генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов: «В Красноярске покупают в основном для жилья, инвестиционные проекты занимают очень небольшую долю».

Особенности взаимодействия с застройщиками

Причиной для роста популярности инвестиционных сделок председатель совета директоров компании «АДВЕКС-Тюмень» Сергей Сухарев называет высокую активность застройщиков, которые одновременно ведут десятки проектов и продают квартиры на начальных стадиях строительства по ценам ниже среднерыночных. За помощью в реализации больших объемов строящегося жилья тюменские строительные компании обращаются к риелторам.

«У нас рынок первичного жилья привлекателен, потому что он очень активный, — говорит Сергей Сухарев. — На нем сдается ежегодно порядка 1–1,2 миллиона квадратных метров, мы работаем сегодня с 35 застройщиками, которые дали нам свой товар на реализацию. Если жилья строится мало и все оно покупается, застройщик выходит на максимально эффективную цену продаж, и если он формирует себе какой-то бюджет, который превышать не надо, он будет продавать по максимально высокой цене. Но чем больше объемы и обороты, тем больше он нуждается в том, чтобы риелторы реализовывали эти конкретные большие объемы. Скажем, с одной из компаний-партнеров за предыдущий квартал мы реализовали примерно 425 квартир, и это только у одного застройщика».

В Красноярске же, где в год строят 600–700 тыс. кв. м жилья, взаимодействие риелторов и застройщиков происходит иначе. «Мы имеем порядка 10 контрактов с крупными застройщиками, — рассказывает Константин Попов, — и продаем порядка 50 домов, но даже с нами некоторые застройщики не подписывают контракт, объясняя это тем, что строят один дом и потихонечку распродают его, не нуждаясь в услугах риелторов. Пока это все обусловлено, видимо, небольшими объемами строительства в Красноярске. Остается надеяться, что в 2013–2014 годах домов будет больше и поведение застройщиков станет другим».