Сделки с недвижимостью | Продажа квартиры с перепланировкой. Status quo

Продам однокомнатную квартиру-студию в Зеленой Роще. Перепланировка. Продам двухкомнатную в Студгородке. Перепланировка не узаконена. Продается «гостинка». Установлена ванна. Продам «хрущевку», санузел раздельный… Таких объявлений на рынке недвижимости сейчас предостаточно. Часто архитектурные «самоусовершенствования» квартиры подаются как несомненный плюс и влияют на стоимость жилья. Правда, это уместно лишь в том случае, если «оригинальности» узаконены. Об особенностях продажи и покупки квартиры, в которой сделана перепланировка, рассказывают специалисты красноярского рынка недвижимости.

Бум на переустройство квартир в Красноярске, как, впрочем, и в других городах, случился лет 15–20 назад. В неспокойные перестроечные годы, когда рушилась старая система государственного устройства, менялось законодательство, в умах многих людей созрела идея «в довесок» переустроить заодно и свое жилище. Тогда на рынке недвижимости таких современных комфортных новостроек с улучшенными планировками, увеличенными габаритами, как сейчас, особо не наблюдалось, на пике популярности были «сталинки». Типовое жилье народ уже переставало радовать, многим хотелось, чтобы в квартире было не так, как у соседа снизу.

Те россияне, кто был более-менее состоятелен, подходили к делу с размахом и затевали глобальные переустройства по принципу «ломать — не строить», делали все, что можно и что нельзя: стены в квартирах крушились, комнаты нередко объединялись, зал и кухня превращались в модную кухню-студию.
Обитатели «хрущевок» тоже не оставались в стороне. Совмещенный санузел они делали раздельным, а те, у кого в семье были разнополые дети, одну комнату переделывали в две. Конечно, такое было возможно лишь в угловых квартирах.
В свою очередь, жильцы «гостинок», не желая отставать от всеобщего переустройства жилья и стремясь добавить себе благ цивилизации, кинулись устанавливать ванные или душевые кабины.

В 2000-х годах, когда на строительном рынке стали появляться новые отделочные материалы, в городе открылись дизайнерские фирмы, тема перепланировки квартир опять начала набирать обороты. При этом о том, чтобы должным образом, в соответствии с законом оформить переустройства, задумывались далеко не все.

В результате сейчас на рынке недвижимости имеется масса квартир с перепланировками. Как быть продавцу такого жилья и на что обращать внимание покупателю?

Ломать — не строить

Ирина Вольф, директор АН «Жилищный капитал» (т. 292-50-50)

Как рассказывает директор агентства недвижимости «Жилищный капитал» Ирина Вольф, в Красноярске на рынке недвижимости примерно 30% квартир — это жилье с перепланировкой, при этом какое число из них не узаконено, сказать сложно. К примеру, даже убранные или замененные на современные «купе» встроенные шкафы, которые были в квартирах домов старой постройки, тоже считаются перепланировкой. Что уже говорить, если имеют место быть более глобальные изменения.

Как правило, к серьезным переустройствам, когда волей-неволей, но придется возвращать все как было, относятся совмещение или, наоборот, разделение санузла, если речь идет о небольших (однокомнатных или двухкомнатных) «хрущевках», то расширение гостиной — ее переделка, путем сноса перегородок, в квартиру-студию. Такое переустройство, говорят специалисты, наиболее проблемное. Обединение жилых площадей с нежилыми по новым нормам согласовать практически невозможно. Хлопот продавцу добавит и тот факт, если окажется, что в результате переоборудования квартиры изменилась ее общая площадь — например, хозяева «присвоили» часть лестничной клетки или сделали из лоджии очень модный сейчас чилаут. Конечно, собственники, затеявшие это переоборудование жилья, могут тихо и спокойно жить в нем годами, но если появится необходимость продать или поменять квартиру, то тут будет не все гладко.

Дело в том, что для регистрации сделки продавец должен предоставить документы, описывающие квартиру (справки БТИ) и подтверждающие, что он имеет права именно на это жилье. А если площадь квартиры после перепланировки изменилась, то, соответственно, выходит, что у продавца нет действительных документов о праве собственности на такой — фактически новый — объект недвижимости. А поскольку прежние документы недействительны, то и регистрация сделки по ним невозможна.

Вообще же нелишне помнить, что процедура купли-продажи квартиры сейчас такова, что для выдачи всех справок владельцам приходится обязательно вызывать из БТИ техника, который производит обмер квартиры перед очередной перепланировкой или сделкой с недвижимостью. Специалист приходит с планом квартиры, который хранится в архиве. Если налицо перепланировка, то в схеме появляются красные линии, ими отмечаются все несоответствия.
Красные линии можно убрать из по этажного плана двумя способами. Первый — согласовать планировку. Для этого нужно обращаться в департамент городского хозяйства администрации города, который находится по адресу: ул. Парижской Коммуны, 25.

«Если работы по самовольной перепланировке выполнены грамотно, в соответствии со строительными нормами и правилами и не нарушают законных прав других лиц, при обращении в департамент ее узаконят, а потом в БТИ выдадут новый техпаспорт. Время, которое понадобится, чтобы согласовать перепланировку, составляет от одного месяца до полугода в зависимости от сложности проведенного ремонта. Если затронуты только не несущие конструкции, то, скорее всего, это будет классифицироваться как перепланировка по эскизу (переустановка).
Она характеризуется упрощенным порядком согласования, и для этого не требуется проводить разработку проектной документации, согласование проводится по нарисованному эскизу перепланировки. Сроки согласования перепланировки по эскизу составят 1–2 месяца», — говорит директор агентства недвижимости «Жилищный капитал» Ирина Вольф.

По словам Ирины Вольф, если в квартире проведены более масштабные переустройства и, например, затронуты капитальные (несущие) стены, расширена ванная за счет коридора с установкой на месте бывшего коридора сантехники, то данная перепланировка требует разработки и согласования проектной документации. Оформление документов в данном случае растянется до 6 месяцев.
Впрочем, если время поджимает, например, уже есть покупатель на квартиру, то лучше для согласования прибегнуть к услугам риелтора, знакомого с процедурой узаконивания перепланировки. Он поможет сделать все гораздо быстрее.

Второй вариант решить проблему с самовольным переустройством жилья — вернуть все как было. Это придется делать в том случае, если изменения серьезны и нарушают существующие нормы.

Штраф за самовольную перепланировку предусмотрен санкцией ч. 2 ст. 7.21 КОАП РФ в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. При этом уплата штрафа не освобождает человека от обязанности согласования перепланировки или приведения жилого помещения в прежнее состояние.

Затраты же на согласование переустройства, которое было проведено в упрощенном варианте, равняются 10–15 тысячам рублей, в эту сумму включено получение необходимых справок от пожарного надзора, санэпидемстанции. Сложные преобразования могут влететь владельцу в копеечку и составить несколько сотен тысяч рублей.

Через суд

Александр Шляхин, директор информационой компании «Сибдом»

Если собственник жилья на свой страх и риск произвел несанкционированную серьезную перепланировку жилья и в департаменте городского хозяйства ему было отказано, можно попробовать узаконить изменения через суд. Конечно, в этом случае придется собрать массу справок, доказывающих, что новшества, например, не смогут привести к разрушению здания или безопасности проживания в доме. Как рассказывает Ирина Вольф, «в практике нашего агентства недвижимости был случай, когда человек, проживая в доме на первом этаже, сделал себе отдельный вход в квартиру. В судебном порядке эту перепланировку удалось согласовать, затем квартира была благополучно продана».

Впрочем, следует помнить, что разрешиться вопрос может и не в пользу доморощенных архитекторов. Это будет самый дорогой вариант выхода из сложившегося положения. Вполне возможно, что суд обяжет вернуть квартире прежний вид, если, к примеру, выяснится, что нарушена прочность, устойчивость несущей конструкции здания, и может произойти разрушение (или уже произошло), или затруднен доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, то суд может обязать оплатить и этот ущерб.

Нетрудно подсчитать: сам ремонт с перепланировкой — дело хлопотное и требует немалых затрат, если же квартиру потом придется возвращать в первоначальное состояние, получится, что деньги были потрачены впустую. Поэтому, затевая масштабное переустройство своего жилища, архитектурные изыски, несомненно, следует согласовывать в установленном законом порядке.

Риски покупателя

Впрочем, иногда допускается возможность продать квартиру и с несогласованной перепланировкой. Но при этом нужно указать в договоре купли-продажи, что обязанность узаконить ее вместе с квартирой переходит к покупателю. «Новый владелец должен предоставить в регистрационную службу нотариально заверенный документ, в котором говорится о том, что он берет на себя обязанность привести квартиру в первоначальный вид либо узаконить перепланировку», — говорит директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин. — Разумеется, не каждый покупатель захочет обременять себя этими вопросами. В том случае, если решится, то, не исключено, будет настаивать на серьезной скидке, ведь ему придется за свой счет проводить согласование или возвращать квартире status quo». Вообще же, добавляет Александр Шляхин, сейчас на рынке недвижимости Красноярска имеется немало новостроек, в которых квартиры сдаются со свободной планировкой, так что покупатель жилья может обустроить его на свой вкус, вместо того чтобы приобретать квартиру на вторичном рынке со сделанной кем-то перепланировкой.

Если же покупателю все-таки приглянулась квартира на «вторичке», то, чтобы не купить «кота в мешке» — квартиру с неузаконенной перепланировкой, — нужно обращать внимание на ряд важных моментов. Так, перед подписанием договора купли-продажи следует обязательно проверить технический паспорт жилого помещения. В нем указывается типовая планировка квартиры, а также все перепланировки, проведенные в соответствии с законом. Затем необходимо сравнить этот документ с реальным состоянием квартиры. Если имеются разночтения, то вероятен риск того, что владелец переустроил ее самовольно.
Также нужно обратить внимание на поэтажный план, выданный БТИ. Бывает, что продавцы квартир получают поэтажные планы на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья,-то есть инспектор БТИ не выезжает для замеров в квартиру. Поэтому покупателю, опять же, следует внимательно осмотреть все комнаты и убедиться, что планировка квартиры соответствует инвентаризационным планам БТИ.

Надо помнить, что, проживая в квартире с несанкционированной перепланировкой, есть риск в самый неподходящий момент оказаться в неприятной ситуации: такую квартиру не удастся передать по наследству, подарить, продать либо получить кредит под залог недвижимости. Наконец, можно просто лишиться жилья, если не привести его в прежнее состояние, — речь в данном случае идет о неприватизированной квартире, находящейся в муниципальной собственности.

Ирина Шиколова