Как не потерять квартиру | Юридическая консультация

Если еще совсем недавно большинство трудоспособных граждан искали способ взять ипотеку, то сейчас они решают, как сократить платежи и не потерять купленную квартиру. У заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию, есть несколько возможных вариантов - от банковских программ до государственной реструктуризации долга. Но ни те, ни другие не предлагают помощь даром.

Могли ли заемщики, еще год назад бравшие ипотечные кредиты, представить, что когда нибудь окажутся в ситуации, когда их доходы упадут, цена находящейся у банка в залоге квартиры уменьшится, а платежи по кредиту станут неподъемными? Сейчас в той или иной мере проблемы с выплатой ипотечных кредитов существуют во всех российских регионах. В мае в Красноярске за долги арестованы 16 квартир. Теперь это жилье будет продаваться на открытом аукционе, как определяется федеральным законом.

Формально процедура выглядит так. Судебные приставы налагают арест на имущество должника, после чего неплательщику предоставляется пятидневный срок для исполнения судебного решения. Если заемщик выполняет судебное решение и выплачивает сумму долга, квартира будет с торгов снята. Так было с одной из шестнадцати арестованных квартир - заемщик, до этого не плативший больше года и за это время накопивший долг в 1, 2 млн рублей, нашел средства на его погашение.

Если же заемщику не удается погасить долг, квартира выставляется на торги. Реализацией такого жилья занимаются компании, аккредитованные при Росимуществе. Продажа заложенной квартиры с молотка для должника - дело невыгодное, потому что она выставляется на аукцион по цене, значительно ниже среднерыночной. Стоимость квартиры ограничена суммой залога, указанной в договоре. Если в свое время заемщик взял у банка в долг 1 млн. 300 тысяч, то с этой цифры и будут начинаться торги. Если в результате торгов квартира была бы продана не за миллион рублей, а скажем, за три, то от этого должник выиграет. Тогда у него останутся деньги, после того, как полностью расплатиться с банком. Однако это скорее идеальный вариант развития событий. На деле может получиться по другому.

Первый аукцион, на котором должна была продаваться квартира в Дивногорске, признан несостоявшимся из за отсутствия желающих купить ипотечное жилье. Не помогла и рекордно низкая для трехкомнатной квартиры в пригороде Красноярска цена - 1 миллион рублей. Дело в том, что продаются эти квартиры вместе с живущими в них должниками. По закону, судебные приставы не имеют права заниматься их выселением. Эту заботу придется взять на себя новым владельцам. Покупатель честно предупреждается, что приобретает квартиру с обременением.

Теперь дивногорская "трешка" будет выставлена на аукционе повторно через тридцать дней с момента первых торгов. Но на этот раз с дисконтом в 15%, за 850 тысяч рублей. Если покупателей снова не объявятся, на следующих торгах квартира снова подешевеет на 15%, и так до тех пор, пока она не будет продана. Для заемщика несостоявшиеся торги означают, что даже если квартира будет продана на повторных торгах, он останется должен банку. Если он должен банку миллион рублей, а арестованная квартира потеряла в стоимости и была продана за 850 тысяч, то оставшиеся 150 тысяч рублей банк кредитор будет взыскивать с должника. Поэтому должник заинтересован, чтобы как можно больше потенциальных покупателей пришло на торги. Первый аукцион в Красноярске назначен на 29 июня. На нем выставят двухкомнатную квартиру в Солнечном за 1 миллион 100 тысяч и "однушку" в Северном за 1 миллион 300 тысяч рублей.

Наталья Потапова, управляющий филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в Красноярске

Попытка договориться

Была ли у заемщиков возможность решить вопрос мирным путем? Ведь продажа квартиры по соглашению с банком оказалась бы для каждого из них более выгодна, чем ее реализация на судебном аукционе, потому что тогда они у них бы появилась возможность продать квартиру дороже. Эксперты утверждают, что шанс был. "Возможность решить проблему в досудебном порядке заемщику предоставлена, - объясняет пресс секретарь службы Андрей Кабиров. - По закону, если досудебный порядок разрешения спора не пройден, в суде заявление банка просто не будет рассматриваться. Квартиры были арестованы, значит, должник никаких попыток мирно договориться с банком за то время, что ему на это давалось, не предпринял".

Если нужно вносить очередной платеж по кредиту, а денег нет, остается договариваться с банком о реструктуризации кредита. Тем более, что он не меньше клиента заинтересован в мирном решении проблемы. "Ни один банк не ставит себе задачу загнать заемщика в долговую яму, банки заинтересованы лишь в том, чтобы заемщик вовремя и в полном объеме погашал выданный ему кредит, - объясняет Управляющий Филиалом ОАО "УРАЛСИБ" в Красноярске Наталья Потапова. - Поэтому банки идут навстречу заемщикам, но только при условии, что сам заемщик идет на контакт с банком, понимает, что его трудности временные и сам имеет твердое намерение продолжать рассчитываться с банком по своим задолженностям".

"Процедура реализации квартиры по решению суда не является выгодной ни для банка, ни для заемщика, - добавляет руководитель офиса Городского Ипотечного Банка в Красноярске Татьяна Коротцева. - Поскольку цена продажи в результате публичных торгов часто бывает ниже рыночной. Да и по времени это достаточно длительный процесс (как минимум 2 3 месяца, а то и полгода). Для заемщика это означает дополнительные пени за просрочку, а для банка - ухудшение качества кредитного портфеля, затраты на судебные процедуры и прямые убытки".

Важные условия

Чтобы получить поддержку банка, заемщик должен обратиться с просьбой о реструктуризации еще до наступления сложностей с оплатой кредита. Если до этого момента он всегда расплачивался в срок, большинство банков, скорее всего, пойдет ему навстречу. На помощь может рассчитывать клиент, которому удастся убедить банк, что его финансовые трудности связаны с объективными причинами. "В первую очередь, рассматриваются обращения от заемщиков, потерявших основной источник дохода и не имеющих дополнительных источников погашения кредита, - говорит Наталья Потапова. - В банк нужно будет предоставить документы, подтверждающие факт снижения платежеспособности или потери источника дохода".

Вопрос, одобрить или нет реструктуризацию кредита, в каждом случае решается индивидуально. "Прежде всего, с заемщиком, претендующим на реструктуризацию долга, проводится беседа, в ходе которой выявляется, действительно ли у заемщика нет другого выхода, кроме реструктуризации долга, - говорит Татьяна Коротцева. - Практика показывает, что немало клиентов пишут заявление на реструктуризацию "на всякий случай", опасаясь уменьшения дохода в ближайшее время или недооценивая имеющиеся активы. Например, другую квартиру, которую он может сдавать в аренду, земельный участок, который он может продать. Кроме того, предпочтение, конечно, отдается заемщикам с хорошей кредитной историей, которые до этого не допускали просрочек платежей. Очень редко бывает, что рыночная стоимость квартиры на сегодня оказывается меньше суммы задолженности по кредиту. Ведь банки даже в "хорошие" времена выдавали кредиты с первоначальным взносом 15 20%. Если средств от продажи квартиры оказывается недостаточно для погашения задолженности, то взыскание накладывается на все имущество должника".

Татьяна Коротцева, руководитель офиса Городского Ипотечного Банка в Красноярске

Возможны варианты

"Наш банк в настоящее время проводит активную политику реструктуризации кредитов и предлагает заемщикам несколько вариантов выхода из ситуации", - говорит Наталья Потапова. Во первых, можно договориться с банком об отмене штрафных санкций. По словам эксперта, эта программа у клиентов "УралСиба" является самой востребованной. Во вторых, долг по ипотеке можно перевести на другого заемщика. Эта схема предполагает наличие покупателя, желающего приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка, и готового выплачивать кредит за действующего должника. Фактически, речь идет о добровольной продаже долга. Учитывая то, что банки в последнее время сворачивают свои ипотечные программы, для нового клиента это реальная возможность получить кредит.

Кроме того, заемщику, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, могут предложить перекредитоваться. В рамках этой программы заемщику предоставляется новый кредит для погашения старого. Как правило, эта схема используется в случае наличия залога по кредиту. И, наконец, должник может получить временное уменьшение суммы ежемесячного платежа на срок от 6 месяцев до одного года.

Среди механизмов помощи, которую предлагает ипотечным заемщикам, испытывающих трудности, Городской ипотечный банк - увеличение срока кредита (если позволяет возраст заемщика). При увеличении срока обычно уменьшается ежемесячный платеж.

Как вариант решения проблемы банк готов освободить клиента от штрафных санкций или разрешить выплачивать в течение определенного срока только проценты по кредиту.

Кроме того, для погашения текущих платежей банк может выдать должнику пластиковую карту с определенным лимитом средств на фиксированный срок. Такая карта действует по принципу кредитной, но имеет строго целевое назначение. ГИБ идет на временное изменение графика платежей (уменьшение суммы ежемесячного платежа с последующим его увеличением после восстановления платежеспособности заемщика).

При этом поддержка банка не является бесплатной. По сути, это новый кредит, который придется отдавать. "В любом случае клиенту следует понимать, что реструктуризация - это не "подарок", и долг заемщику банк все равно не простит, его придется возвращать, - говорит Татьяна Коротцева. - В ряде случаев после окончания срока реструктуризации и восстановления платежеспособности нагрузка на бюджет клиента станет еще больше, чем до реструктуризации".

Татьяна Игнатович, руководитель Ипотечного центра
«На Перенсона»

Реструктуризация от АРИЖК

С 1 января этого года начала действовать программа помощи потерявшим работу заемщикам от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Теперь у ипотечных должников есть выбор, договариваться с банком или воспользоваться поддержкой государства. Для этой цели АИЖК создало дочернюю структуру "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных займов" (АРИЖК), которая будет выдавать стабилизационные займы для осуществления платежей по кредиту заемщикам, лишившимся работы или существенной части доходов. Помощь государства тоже не является безвозмездной. Кредит по программам АРИЖК выдается на максимальный срок 1 год, по ставке, равной той, что была по основному (ипотечному) кредиту. И в результате вместо одного банка кредитора человек получит два: исходный, выдавший ему ипотеку, и АРИЖК.

На госреструктуризацию кредита могут рассчитывать клиенты банков, заключивших с АРИЖК соглашение о сотрудничестве. Сегодня это Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ГИБ, МБРР, банк "Возрождение".

Круг возможных получателей государственной помощи первоначально был достаточно ограничен. Агентство собиралось помогать только тем заемщикам, у которых не было другой возможности погасить долги, например, продав машину. Чтобы получить заем АРИЖК, ни у клиента, ни у членов его семьи не должно было быть ни другой собственности, ни вкладов, ни ценных бумаг. А поскольку люди, у которых нет ни машины, ни счета в банке в свое время ипотеку просто не давали, то количество заемщиков, способных получить государственную реструктуризацию было невелико. С этими требованиями было связано большинство отказов АРИЖК. "По данным Красноярского фонда жилищного строительства, являющегося нашим партнером, отказы случаются редко, - говорит руководитель Ипотечного центра "На Перенсона" Татьяна Игнатович. - Наиболее распространенной причиной для отказа является наличие другого жилья у заемщика. На втором месте - превышение стоимости одного квадратного метра объекта более чем на 50% по отношению к среднему рыночному уровню".

Но, начиная с мая этого года, благодаря изменению стандарта реструктуризации кредитов, в дополнение к первоначально названным АРИЖК категориям на реструктуризацию кредита могут теперь рассчитывать, например, и те, кто брал ипотеку под долевое. Нюанс - если заемщик участвует в долевом строительстве в соответствии с Федеральным Законом №214. Также реструктуризация возможна, если на средства ипотечного кредита была куплена комната в коммунальной квартире.

После принятия новых стандартов заемщикам разрешили иметь просрочку оплаты кредита до момента потери дохода. Сейчас клиент банка может подать документы на реструктуризацию, если он не платил кредит в течение 90 дней до ухудшения своего финансового положения. Отменено и одно из основных условий реструктуризации кредита отсутствие у заемщика и членов его семьи другого недвижимого имущества.

Тем же, кто не подпадает и под измененные стандарты АРИЖК, но нуждается в поддержке, должен помочь новый всероссийский проект "Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков" (МАССИЗ). В региональных центрах МАССИЗ, которые в ближайшее время откроются во всех российских городах, будут проходить консультации для заемщиков, где им расскажут, какой из действующих схем реструктуризации те могли бы воспользоваться.

Число вариантов решения проблем ипотечных заемщиков будет продолжает расти, потому что в поисках выхода из сложившейся ситуации заинтересованы все. И заемщики, уже погасившие часть кредита, и не желающие терять купленное жилье. И банки, для которых важно получать процентный доход и которым нужны клиенты, вовремя платящие по кредиту.