Несмотря на то что в настоящий момент действует закон №106-ФЗ, который обязывают банки предоставлять отсрочку платежей по ипотеке, если заемщик испытывает трудности в выплате кредита, а кроме того, существует возможность получения ипотечных каникул по закону №76-ФЗ, далеко не всем клиентам банков удается на практике ими воспользоваться. Большинство жителей края, которым потребовалась временная отсрочка в выплате кредита в этом году, оформили ее не в рамках каникул, установленных законами, а по собственным программам банков.

По данным Центробанка, в Красноярском крае за первый квартал 2023 года было одобрено внесение изменений в более чем 5 тысяч кредитных договора физических лиц, в том числе по закону о кредитных каникулах – в 165, по закону об ипотечных каникулах – в 16. Остальные реструктуризации произошли по собственным программам банков.

Причина в том, что во многих случаях заемщикам не удается документально подтвердить, что они соответствуют установленным в законе требованиям для оформления каникул. Чаще всего не получается подтвердить снижение дохода. Право на получение кредитных каникул имеют заемщики, доход которых снизился на 30% и более по сравнению со среднемесячным доходом, полученным в прошлом году. Если часть дохода клиент банка ранее получал неофициально, он не сможет доказать снижение дохода и свое право на каникулы. В такой ситуации остается только воспользоваться специально разработанным для таких случаев программами банков, хотя реструктуризация кредита в банке, как правило, менее удобна для заемщиков, чем каникулы по закону.

Однако в том случае, когда заемщик подходит под критерии, установленные законами о кредитных каникулах и об ипотечных каникулах, но при этом получил отказ в отсрочке, он может оспорить отказ в каникулах. «Для этого можно написать претензию в финансовую организацию, а также подать жалобу на нарушителя в Банк России. Удобно это сделать на сайте через интернет-приемную», - рассказал управляющий Отделением Красноярск Банка России Сергей Журавлев.

До 15 июня правительство должно проработать перечень мер для снижения рисков несостоятельности застройщиков, занимающихся строительством жилья.

По оценке экспертов, в сложном положении сейчас находятся строительные компании, которые в предыдущие несколько лет вели рискованную политику. Покупали земельные участки для возведения новых жилых комплексов с использованием дорогих банковских кредитов. Сейчас они могут испытывать сложности с выплатой этих займов.

Кроме того, высокими остаются процентные ставки по проектному финансированию у компаний, приступивших к новым проектам начиная с осени прошлого года. Ставки по кредитам, выданным банками застройщикам на строительство, зависят от доли проданных квартир в строящихся домах. В этих проектах, где продажи начались уже после того, как спрос на первичном рынке значительно снизился, объем проданных жилых площадей, как правило, небольшой. Поэтому для них действуют высокие ставки по проектному финансированию.

В ближайшее время эту нагрузку на застройщиков собираются снизить. В перечне мер поддержки строителей, что могут быть приняты по итогам Госсовета, значится снижение процентных ставок по кредитам, выданным строительным компаниям на возведение жилья. Ряд компаний может временно получить возможность платить займы по сниженной ставке благодаря субсидированию части ставки государством. Это даст возможность поддержать строителей во время сокращения продаж на первичном рынке.

Инвестором нового аэропорта Иркутска станет АО «ТЛК Ангара», входящее в известный холдинг «Рампорт Аэро». Компанию для строительства воздушной гавани выбрала корпорация «Ростех» при участии Правительства Иркутской области по итогу конкурсного отбора 23 мая в Москве. Телеграм-канал «Пристегните ремни. Авиация» сообщает, что запечатанные конверты вскрывали в присутствии представителей Ростеха, Иркутской области и самих претендентов.

На встрече в Министерстве транспорта Российской Федерации при участии первого заместителя министра Валентин Иванов, руководителя Федерального агентства воздушного транспорта Дмитрий Ядров и губернатора Иркутской области Игорь Кобзев сообщили, что предпроектную документацию для переноса аэропорта начнут разрабатывать в 2025 году. А проектирование нового аэрокомплекса начнётся в 2027 году. 

Ранее с «Росавиацией» и корпорацией «Ростех» согласовали площадку для новой воздушной гавани — посёлок Ключевая в 70 км от Иркутска. Место выгодное — связь с тремя крупными городами области (Иркутском, Ангарском, Шелеховым) и отсутствие необходимости выноса существующих инженерных сетей, сооружений, зданий, переселения граждан. Однако проект потребует больших затрат. Инвестиции концессионера, предположительно, составят от 75 до 122 млрд рублей.

Сейчас главный аэропорт Прибайкалья находится  в черте города Иркутск. Существующий комплекс не справляется с растущим пассажиропотоком, инфраструктура давно устарела, новостройки подбираются к аэропорту всё ближе. Плюс ко всему, возникли проблемы с открытием временного терминала «Прилёт», который должен был бы разгрузить трафик. Новую воздушную гавань в Иркутске ждут много лет и сейчас наконец призрачная надежда приобретает очертания конкретного плана действий, тем более что создание нового аэропорта – особое поручение президента РФ.

_{РАМПОРТ АЭРО – международный авиационный холдинг, специализирующийся на строительстве, развитии и эксплуатации аэропортовых комплексов в России, Польше, Италии и Литве. Холдинг управляет, в том числе, аэропортом Жуковский в Московской области.}

Первичному рынку дали повод для оптимизма. Стал известен полный перечень поручений президента правительству по итогам Госсовета. 

С помощью каких мер предлагают поддерживать рынок новостроек?

Расширение семейной ипотеки и переформатирование программы. С середины прошлого года участники рынка ждут появления новых программ, которые должны прийти на смену отмененной льготной ипотеке на новостройки. В списке мер, что сейчас предлагаются, значится внесение изменений в семейную ипотеку – основную программу, которая используется для приобретения жилья на первичном рынке. Перечень участников программы могут расширить, включив в него семьи с детьми до 14 лет.

А кроме того, оценивается возможность увеличить лимит по семейной ипотеке. Чем больше детей в семье, тем больше может быть максимальная сумма кредита, что заемщики смогут оформить по этой программе. Кроме того, может появиться отдельная льготная ипотечная программа для участников СВО.

Полная отмена комиссий за выдачу льготных кредитов. От комиссий должны будут отказаться последние банки, что к этому моменту их еще не отменили. До сих пор комиссии не позволяли выйти на рынок части покупателей, что были не готовы при оформлении кредита к дополнительным расходам.

Запуск системы жилищно-накопительных сбережений. Механизм, уже какое-то время действующий в отдельных регионах, хотят начать применять на всей территории страны. Он позволяет накопить на первоначальный взнос по ипотеке, перечисляя ежемесячно определенную сумму на специальный счет в банке. Как только сумма первого взноса собрана, банк будет обязан выдать ипотеку заемщику (при этом предусмотрен и список оснований для отказа). Чтобы стимулировать покупателей этим инструментом пользоваться, предполагается, что для таких заемщиков условия получения кредита будут более выгодными, чем для остальных.

Снижение процентных ставок по кредитам для застройщиков. Чтобы стимулировать строительные компании выводить новые проекты на рынок, в ряде случаев застройщикам предлагают субсидировать часть процентной ставки по кредиту, выданному банком на строительство. Это, как ожидается, позволит увеличить объем предложения, которое снижается в текущих условиях.

Развитие малоэтажного строительства. Будут создавать условия, которые позволят привлечь на загородный рынок, где пока работают небольшие подрядчики, крупные компании. Предполагается, что это позволит увеличить объемы строительства за городом. Предусматривается обеспечение инфраструктурой загородных поселков.

Изменение механизмов расселения аварийного жилищного фонда.

Какие из этих мер заработают на практике, станет известно в середине июня (при этом работа над рядом предложений продлится до 15 июля). К этой дате должна завершиться предварительная оценка эффективности большинства предлагаемых способов поддержки отрасли, и будет объявлен их окончательный перечень.

Площади квартир, которые дольщики покупают в новостройках Красноярского края, снижаются с осени прошлого года. В сентябре 2024 года средняя площадь находилась на уровне 56,1 кв. м, к январю 2025 года она составляла 48,4 кв.м. В апреле это было 47,9 кв.м.

В марте этого года, когда квартиры покупали заемщики, получившие одобрение на ипотеку в  январе-феврале (в это время банки значительно ужесточили требования к клиентам и сократили суммы кредитов, что они готовы были выдавать покупателям на первичном рынке), значение средней площади купленной квартиры в договоре долевого в регионе упало до 46 кв.м. В следующие месяц ы банки поменяли в лучшую сторону подход к оценке потенциальных клиентов, и средняя площадь купленных квартир немного увеличилась

До этого на протяжении длительного времени средняя площадь квартир, приобретенных в строящихся домах, в Красноярском крае была больше, чем тот же показатель в целом по стране. Когда в других регионах площади квартир в новостройках уже начали снижаться, в Красноярском крае они оставались прежними и в среднем составляли более 50 кв.м. Сейчас площадь квартир, приобретенных в строящихся домах, в регионе меньше среднего показателя по стране (это 48,8 кв.м).

Начиная с августа 2024 года договоры долевого участия на первичном рынке в основном заключаются с использованием семейной ипотеки. В программе действует ограничение на максимальную сумму кредита, который можно оформить, в нее и стремится уложиться большинство заемщиков. А так как стоимость квартир за это время выросла, чтобы не увеличивать бюджет покупки, они вынуждены теперь выбирать объекты меньшей площади.

В новом офисном центре на улице Белинского, 7с, который ещё два года назад был проблемным объектом, завершены строительно-монтажные работы и идет подготовка к проверке краевой Службы строительного надзора и жилищного контроля. Ввести здание в эксплуатацию планируется летом 2025 года.

Офисный центр напротив ТРК «Комсомол» начала возводить компания «Комфортстрой» ещё в 2007 году, но застройщик переносил сроки ввода. Между тем в Земельный кодекс были внесены поправки и ужесточились условия о продлении аренды: не уложившийся в сроки арендатор получил право лишь один раз продлять договор аренды на три года, причем только в том случае, если на участке находится объект незавершённого строительства. Поэтому после истечения очередного срока аренды в 2019 году администрация обратилась в суд с иском об изъятии недостроенного здания. Готовность его составляла 62%.  

По решению Арбитражного суда Красноярского края здание у «Комфортстрой» было изъято и выставлено на торги в 2020 году за 51 млн рублей. И только в 2021 администрация смогла продать лот за 35 млн рублей. 

Достраивать офисный центр взялся московский предприниматель и, как отметили в Департаменте градостроительства, к «достройке значимого для городской среды объекта он подошёл ответственно». Застройщик уделил большое внимание озеленению территории: вокруг объекта современные газоны с георешетками, крупномерные деревья, в том числе сосны высотой 6 метров. 

Запуск этих программ значится в перечне возможных мер поддержки, которые разрабатывают сейчас для строительной отрасли.

Появилась первая информация о том, с помощью каких именно мер планируют увеличить спрос на первичном рынке, значительно сократившийся к этому моменту.

Их полный перечень будет содержаться в поручении президента по итогам Госсовета, прошедшего 15 апреля. На данный момент документ еще не опубликован, его содержание стало известно из сообщения, которое в своем в телеграм-канале опубликовал председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Сами меры поддержки, в случае если они будут приняты, заработают не раньше середины июля. До этого момента депутаты вместе с правительством должны оценить возможность их применения, пишет Сергей Пахомов.

Кроме запуска на первичном рынке новых льготных программ предлагают:

• развивать рынок арендного жилья;
• внедрять систему жилищно-накопительных сбережений;
• совершенствовать механизмы расселения из аварийного жилья.