Товарищества собственников жилья | Кому в ТСЖ жить хорошо?

Переход на «рыночные рельсы» в жилищной сфере случился в стране 5 лет назад. Тогда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Он дал право владельцам жилых помещений в рамках закона создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно управлять многоквартирным домом. Сейчас в Красноярске работают 384 ТСЖ и 90 ЖСК, в их составе 688 многоквартирных домов. Нужно ли «добровольно-принудительно» вступать в «товарищеское братство»? Как можно проконтролировать, куда расходуются деньги жильцов? В чем заключаются плюсы и минусы членства в ТСЖ?

ТСЖ. По идее на этих буквах, как на трех китах, должно базироваться комфортное проживание людей в доме. Ухоженные уютные дворы, чистые и отремонтированные подъезды, видеонаблюдение, охрана, разумная квартплата — это результат добросовестной грамотной работы управленцев ТСЖ. Правда, из почти четырех сотен товариществ собственников жилья, которые созданы в Красноярске, в «передовиках» пока немногие. Все чаще от жителей, в том числе и на форуме строительного портала Sibdom.ru, слышны голосанедовольных деятельностью своего ТСЖ — захламленные подвалы, чердаки, запущенный газон, вместо обещанного охранника с лицензией — «дедушки и бабушки — божьи одуванчики, которых впору самих охранять», отведение части двора под платную парковку, регулярное отключение света, воды и при всем при этом — непомерные поборы на содержание домов.
Между тем ТСЖ создается для «общего блага» — совместного управления общим имуществом в доме — к нему относятся, например, лестничные площадки, лифты, технические этажи, крыши, оборудование, находящееся в доме, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Еще одна важная задача ТСЖ — обеспечить нормальное оказание коммунальных услуг. Сделать эти процессы разумными, экономными вполне реально. Многое зависит от самих собственников жилых помещений.

Тонкости «домового братства»

ТСЖ учреждается на общем собрании собственников жилья многоквартирного дома. При этом необходимо, чтобы за создание ТСЖ проголосовало большинство голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, причем это могут быть не только хозяева квартир, но и владельцы нежилых помещений — магазинов и офисов (ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Голосование на собрании проходит по принципу: чем больше площадь помещения, тем больше голосов у этого собственника. Впрочем, число членов ТСЖ должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (минимум 50% + 1 голос, если меньше, то ТСЖ не имеет права на существование). В одно ТСЖ могут входить несколько рядом расположенных домов, если его жильцы, конечно, будут за такое решение.

На все том же общем собрании собственники избирают председателя ТСЖ, утверждают устав, подготовленный инициативной группой. ТСЖ является юридическим лицом, после государственной регистрации оно имеет печать, расчетный счет в банке, другие реквизиты. Председатель заключает договоры управления многоквартирным домом с подрядными организациями, например, компанией, которая будет обслуживать лифты, проводить сантехработы, оказывать коммунальные услуги. Как вариант — утверждается штатное расписание и набираются рабочие для обслуживания дома.

На общем собрании большинством голосов утверждаются доходы и расходы на год. Если члены ТСЖ хотят евроремонт в подъезде, круглосуточную охрану территории, видеосистемы наблюдения, то и платить им придется значительно больше. Правда, и жить при этом будет комфортнее. К расходам еще относятся затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Жилищным кодексом и уставом товарищества цели, к каким относится, кстати, и размер заработной платы управляющего ТСЖ. В последнее время в Красноярске то и дело вспыхивали скандалы, связанные, как говорили возмущенные люди, с астрономической заработной платой управляющих в 100–150 тысяч рублей. Но такие решения принимаются общим собранием, так что последнее слово — сколько платить управляющему за его труд — должно остаться за жильцами.

Быть или не быть?

Вступать или нет в ТСЖ — личное дело каждого собственника помещений в доме (ст. 143 Жилищного кодекса РФ). Правда, «неприсоединившиеся» не могут прикрепиться, например, к тому же Жилфонду, поскольку по закону управлять домом может лишь одна структура. Не пожелавшие стать членами ТСЖ обязаны заключить договор управления и содержания общего имущества с ТСЖ (п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ) и, как и прочие собственники, вносить платежи за жилищно?коммунальные услуги, при этом роль «расчетного центра» берет на себя ТСЖ. Кроме этого, если члены ТСЖ на общем собрании решат, например, поставить в подъезде новые двери или почтовые ящики, оградить территорию двора для въезда машин шлагбаумом, то в это придется вкладывать финансы и «неприсоединившимся».
Как рассказал председатель Ассоциации товариществ собственников жилья Красноярского края Виктор Левинский, «в случае отказа собственника платить, как все другие жильцы, дополнительные сборы руководство ТСЖ может действовать двумя способами. Первый — убеждение, если это не помогает-то обращаться к служителям Фемиды. Кстати, прецеденты уже были. Так, ТСЖ „Гвардейский“ отсудило в арбитражном суде у хозяина магазина, расположенного на первом этаже, сумму, которую он длительное время не вносил в „общее дело“. Денег хватило на установку системы видеонаблюдения».

Что касается вступительных взносов в ТСЖ, то сейчас в Красноярске они в среднем составляют 30–50 рублей с квадратного метра. Вступительный взнос необходим на этапе создания организации, чтобы закупить мебель, компьютеры, телефоны, зарегистрировать ТСЖ.
Как говорит Виктор Левинский, «если собственник квартиры однажды уже внес вступительный взнос, а потом квартира была продана, у нее появился новый владелец, то он уже не должен повторно платить деньги. ТСЖ создано, функционирует, так что лишние поборы неправомерны. Но не все новые собственники об этом знают, чем и пользуются нечестные управляющие ТСЖ».

Примеров, когда управляющие ТСЖ в Красноярске действовали в своих корыстных интересах, а не в пользу жильцов, можно привести массу. Например, один из них на деньги собственников купил спецтехнику, людям сказал, что это нужно для вывоза мусора, на деле же мусор вывозили раз в неделю, все остальное время машины работали на стройках. Прибыль шла председателю. В итоге правоохранительные органы возбудили дело о мошенничестве — присвоении 20 миллионов рублей. Другое ТСЖ хотело взять с жителей плату за участие руководства в семинаре «Практика управления жилкомплексом и объектами в социальной сфере», который должен был проходить в Китае. С жильцов дома, как с миру по нитке, желали собрать 257 тысяч рублей. Собственники на такие жертвы не пошли, о чем и сообщили своему председателю на общем собрании. Поездка в Поднебесную не состоялась.

Если по ряду причин жильцов не устраивает работа действующего ТСЖ, то не нужно ждать, что все само собой потом образуется, в этом случае лучше незамедлительно действовать. Создание другого ТСЖ — процесс долгий, придется погасить все долги старой организации, составить ликвидационный баланс, юридически зарегистрировать новое товарищество. На все это надо время, деньги и нервы, заниматься этими вопросами многие жильцы не захотят. Поэтому лучший выход — сменить правление и навести порядок в уже существующем ТСЖ. По закону руководство ТСЖ необходимо переизбирать не реже одного раза в два года. Но в случае «всеобщего бунта» и недовольства собственников можно организовать внеочередное собрание, если большинство жильцов проголосует за-то распрощаться с председателем, а зачастую и с правлением, выбрать новый состав правления и нового председателя.
«К сожалению, пока владельцы жилья все?таки инертны и не хотят лишних хлопот. Между тем давно следует понять, что государство у нас уже ничего никому не обязано, состояние дома, качество жизни в нем, комфорт и безопасность зависят от нас самих, от собственников. Регламентировать деятельность ТСЖ должен устав, какие положения в него войдут, насколько четко будут прописаны права и обязанности каждой из сторон — решать жильцам», — уверен председатель Ассоциации товариществ собственников жилья Красноярского края Виктор Левинский (тел. 267?27?99).

Впрочем, проблема не только в пассивности людей, но и в том, что трудно собрать для решения вопроса всех в нужное время в нужном месте. Одно дело — созвать жильцов дома, где 40–50 квартир. И совсем другое — жильцов 200?300?квартирного дома. Кто?то не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний, другие не могут прийти по объективным причинам — уезжают в отпуск или командировку.
Закон позволяет собственнику проголосовать за то или иное решение заочно. Для этого в ТСЖ существуют специальные формы доверенности, свой голос, например, можно передать соседу или принести уже заполненный бланк по вопросу, который при предъявлении паспорта должен быть принят управляющим товарищества. Помимо этого собственник жилого помещения может потребовать в ТСЖ отчет о деятельности организации за год, в нем должны быть расписаны все счета и сметы как прошлого периода, так и планирующиеся на будущее (ст. 165 Жилищного кодекса РФ). Доверять своей управляющей компании, конечно, хорошо, но и проверки лишними не будут. Вообще же, чтобы у руководства ТСЖ — например, у управляющего и бухгалтера — не было соблазна положить часть денег жильцов в свой карман, при ТСЖ создается ревизионная комиссия. В ее состав входят, как правило, 2–3 жителя дома, они утверждаются большинством голосов на общем собрании. Кому поручить такую ответственную миссию — выбор самих собственников.

Поле чудес

Несложно подсчитать, какие суммы «крутятся» в ТСЖ. Вот лишь один пример. В одном подъезде панельного дома площадь квартир составляет 2200 кв. м. Умножим эту цифру на 6 подъездов, именно столько бывает в стандартной новостройке, получаем 13200 «квадратов». Общегородской тариф за отопление составляет 18 руб. 07 коп. с кв. м. Таким образом, за месяц с шестиподъездного дома «набегает» в среднем 237 тысяч, а за год получается больше 2,8 миллионов рублей. Статья расходов «содержание жилого фонда» (плата за домофон, уборку мусора, содержание лифтов и т. д.) составляет примерно 20 рублей в месяц с квартиры. В шести подъездах около 350 квартир. За 12 месяцев сумма будет почти 85 тысяч рублей. Причем здесь речь идет о стандартной «панельке», но есть в Красноярске и ТСЖ, например, как «Бригантина» на Взлетке, объединяющая 28 домов. В таких мегатовариществах суммы гораздо больше.

Соблазн запустить руку в общий карман у сотрудников ТСЖ велик. В прошлом году в Ленинском районе города бухгалтера одного из ТСЖ приговорили к 1,5 годам колонии за украденные 40 тысяч рублей. А ее коллега из ТСЖ в Октябрьском районе присвоила себе в 10 раз больше — 400 тысяч рублей. Если люди не хотят, чтобы за их спиной ловкие мошенники проворачивали свои дела, лучший совет — активно участвовать в деятельности своего ТСЖ, влиять на решения, требовать и внимательно читать отчеты.

Общее имущество

ТСЖ имеет право распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, но, конечно, по соглашению с жильцами. На фасадах, если это востребовано, могут быть размещены рекламные баннеры, подвальные помещения — сданы в аренду предпринимателям. Правда, разместить в подвале магазин хозтоваров или сауну — решать опять же жильцам.
Поскольку ТСЖ — это некоммерческая организация, все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в резервный фонд. Доходы можно потратить, например, на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Один из положительных примеров успешной работы товарищества собственников жилья — это ТСЖ «Клены» в доме на ул. Маяковского, 18, в Красноярске. ТСЖ было создано компанией?застройщиком «СибЛидер» еще на этапе сдачи первой очереди новостройки — в 2005 году. По закону для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, если будет заселена только их часть. Важно, чтобы люди, создающие ТСЖ, владели больше 50% площадей в доме. Руководство ТСЖ «Клены», проведя общее собрание жильцов, распорядилось общим имуществом следующим образом: на чердаках разместили оборудование Интернет?провайдеров и фирм, занятых на рынке кабельного телевидения, сотовой связи, подвальные помещения сейчас в найме у предпринимателей, они открыли магазины зоотоваров, сантехники, комиссионку, все находится в шаговой доступности, это удобно для жителей дома. Вырученные деньги идут на благоустройство, озеленение территории, на проведение праздников, которые проводятся во дворе дома, а также на приобретение техники. Например, по периметру дома уже имеется система видеонаблюдения, осенью поставят камеры и в подъезде. В планах — купить мини?трактор для уборки придомовой территории.
Но и это еще не все. Как рассказал председатель ТСЖ «Клены» Андрей Ковалев, «есть мнение, что в ТСЖ квартплата для жильцов гораздо выше, чем в доме, где нет товарищества собственников жилья. Это не так, лично в нашем ТСЖ удалось снизить для людей квартплату на все виды услуг — свет, воду, тепло. Конечно, здесь заслуга застройщика — компании „СибЛидер“, которая установила в доме не только общедомовые приборы учета, но и поквартирные. В результате жители нашего дома платят за фактически оказанные услуги, им не надо собирать справки, делать перерасчеты, что, например, семья все лето провела на даче».

В Красноярске в 2009 году люди, в квартирах которых нет счетчиков, платили за отопление 18 руб. 07 коп. с кв. м. В ТСЖ «Клены» получалось примерно 9 руб. 50 коп. К примеру, заотопление в однокомнатной квартире площадью 35 «квадратов», где прописаны два человека, по городскому тарифупришлось бы заплатить 730 рублей в месяц, в ТСЖ «Клены» получалось же около 400 рублей. За холодную воду без счетчика нужно было бы отдать 153 рубля, на деле же выходило 30 руб. 21 коп. За горячую воду вместо 600 рублей люди платили 169 рублей в месяц. За год экономия была приличная. Что касается такой статьи, как содержание жилого дома, то по городскому тарифу это обходится в 13 руб. 57 коп. , а в ТСЖ «Клены» уже четыре года сумма не меняется и составляет 8 руб. 85 коп. «Застройщиком был построен добротный дом, где использовались качественные материалы. Трубы, коммуникации, электрика — ничто не ломалось, не требовало ремонта. Отделка подъездов из облицовочного кирпича, а не оштукатуривание, позволяет экономить при ремонте одного подъезда до 60 тысяч рублей», — говорит Андрей Ковалев.

Комфортно проходит заселение новоселов и в доме на улице Капитанской, 8, в жилом комплексе «Южный берег». Но здесь действует не ТСЖ, а управляющая компания ЗАО «Комфорт Сити». По закону управляющая компания так же, как и ТСЖ, может заниматься управлением домом. Однако это две разные структуры. ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома, а может само напрямую заключать договоры с организациями, предоставляющими ресурсы и оказывающими услуги. Обычно в новостройках управляющая компания уже существует, поскольку она связана с застройщиком. Для него ее создание — необходимое условие для сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, управляющие компании со временем трансформируются в ТСЖ. Впрочем, решение, кому передавать «бразды правления», все равно принадлежит жильцам. На Капитанской, 8, люди единогласно проголосовали за «Комфорт Сити». Такой выбор вполне логичен и оправдан, управляющая компания берет на себя решение текущих вопросов, это полноценная организация с полным штатом компетентных специалистов: есть свои уборщицы, консьержи, служба диспетчеров, принимающих заявки на устранение технических неполадок, служба общественного порядка, уборочная техника. Особое внимание организация уделяет безопасности жильцов. Обязательно проводится круглосуточное патрулирование придомовой территории, проверка чердаков, подвалов, парковок. Установлены видеокамеры в подъездах, сейчас завершается монтаж наружного видеонаблюдения — во дворе и по периметру территории, а также в лифтах. Дополнительная плата за охрану и консьержа утверждалась жильцами на общем собрании. Решили, что 1000 рублей в месяц с квартиры — вполне приемлемая сумма, и не стали экономить на своей безопасности.
Среди горожан укрепился стереотип, что консьерж — это пенсионерка, которая только то и делает, что говорит жильцам «здравствуйте» — «до свидания», но это не так. В первые год?два после сдачи дома консьерж в подъезде — человек очень нужный. Люди обустраиваются на новом месте, завозят мебель, стройматериалы для ремонта. За строителями, грузчиками нужен глаз да глаз — проконтролировать, чтобы, например, дорогую плитку не сбросили просто на пол, не вынесли часть вещей из квартиры, не пустить посторонних в подъезд, двери которого в период масштабного заселения просто не закрываются, — эти обязанности и ложатся на плечи консьержа.

Новоселы «Южного берега» заинтересованы в том, чтобы самим влиять на принимаемые решения. Так, на недавнем собрании жители дома по ул. Капитанской, 8, проголосовали за то, чтобы обязать всех владельцев квартир, желающих установить кондиционеры, монтировать их на лоджиях и не портить внешний облик домов.

Что нам стоит ТСЖ построить?

На профессию управляющего товарищества собственников жилья в институтах не учат. Конечно, есть частные образовательные фирмы, которые готовы провести семинары, курсы и тренинги, но весь вопрос в том, кто за это станет платить. Жильцам нанимать человека и за свои деньги потом учить нецелесообразно, им нужен специалист, который придет и станет работать в полную силу. Вот только столько профессионалов на все ТСЖ в краевом центре пока найти не получается. Поэтому в Красноярске при администрации города в апреле этого года было создано муниципальное учреждение «Городское управление по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления» (тел. 227?39?08). Его директор Людмила Токмакова поясняет, что «деятельность нашей организации направлена на развитие сети ТСЖ в городе, создание системы эффективного взаимодействия с действующими ТСЖ, ЖСК. Мы будем оказывать информационную поддержку товариществам собственников жилья, проводить круглые столы, издавать методические пособия, содействовать повышению квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом, или тех людей, которые хотят взять на себя эти обязанности. Кроме этого, мы работаем с обращениями граждан и с вопросами, поступающими от руководителей ТСЖ. В каждом районе Красноярска имеется наш специалист».

Другая, не муниципальная, организация, которая тоже направлена на развитие системы ТСЖ, — Ассоциация товариществ собственников жилья края. Впрочем, деятельность этой структуры носит не столько обучающий характер, сколько практический, и в большей степени направлена на совместное решение хозяйственных вопросов. Например, приобретение партии оборудования несколькими ТСЖ со скидкой (оптом — дешевле). Но в обеих организациях сходятся во мнении, что ТСЖ на сегодняшний день — перспективная форма управления жилищным фондом, поскольку кто, как не владельцы, должен быть заинтересован в рациональном использовании своего имущества?
Cплоченность должна прийти с осознанием ответственности за жилье, за свою собственность. Пока что большинство считает, что достаточно приватизировать или купить квартиру, и при этом совершенно не думает о том, что подъезд, лифт, лестницы, придомовая территория — это тоже наша собственность, о которой необходимо заботиться. Как показывает опыт, с пониманием этого и приходит сплоченность и осознание, что участвовать в деятельности ТСЖ жизненно важно для каждого собственника.

Ирина Шиколова

Эксплуатация домов, работа ТСЖ в Красноярске