Квартира с молотка | Аукционы по продаже квартир

Финансовый кризис, которому скоро исполнится год, привносит в жизнь все новые реалии. Вслед за прямыми обменами и бартером на рынке недвижимости появились аукционы, на которых продаются квартиры ипотечных должников. И если раньше такие торги были скорее исключением, то сегодня продажа залоговых квартир с молотка постепенно становится практикой.

Не так давно среди присутствующего на рынке и без того богатого предложения появилась новая категория квартир. Они стоят дешевле, чем в среднем по рынку, продаются с аукционов и вызывают неизменный покупательский интерес даже в условиях низкого спроса. Это жилье ипотечных должников, оказавшихся неспособными расплачиваться по кредиту. Понятие, о котором ещё недавно если и говорили, то только как о принадлежности далекой для нас американской действительности, постепенно входит в практику рынка.

Впрочем, число залоговой недвижимости в общей массе квартир по-прежнему невелико. Причин тому несколько. Во-первых, банки не заинтересованы доводить дело до суда, поскольку для них это связано с дополнительными тратами, они стараются уладить проблему с переставшим платить по кредиту клиентом мирным путем.
Во-вторых, продажа ипотечной квартиры на аукционе не в интересах самих должников. Ведь, как правило, заложенная жилплощадь при продаже теряет в цене. К примеру, если человек взял в 2006 году ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью один миллион рублей, то именно с этой цифры, указанной в договоре, и начнутся торги. Если квартира не будет продана за эту сумму на первых торгах, на повторные её выставят уже с 15%-м дисконтом, т. е. за 850 тысяч рублей. Другое дело, когда должник самостоятельно продает квартиру по договоренности с банком. В этом случае у него больше шансов дороже продать залоговую недвижимость.

Но обращение в суд — это крайняя мера, к которой банк прибегает лишь в самую последнюю очередь. Если клиент перестает платить по кредиту, банк сначала попытается решить дело путем переговоров, реструктурировать кредит, или предложит заемщику самому найти покупателя на квартиру. И только когда все другие способы урегулировать
ситуацию исчерпаны, банк-кредитор подает на должника в суд. Срок, который занимает досудебное разбирательство, в разных банках определяется по-разному. Несмотря на то, что он обычно указывается в кредитном договоре, на практике банки практически всегда применяют индивидуальный подход.

Публичные торги

Получив решение суда, финансово-кредитное учреждение имеет право требовать от клиента досрочного погашения кредита. После того как заемщику будут предъявлены документы на взыскание долга, судебные приставы дают ему пятидневный срок, в течение которого должник должен погасить сумму долга, иначе квартира будет выставлена на торги.

Реализацию арестованного имущества проводят компании, аккредитованные при территориальном управлении Росимущества. Не позднее, чем за тридцать дней до начала торгов, такая фирма дает объявление о дате и месте проведения аукциона в официальные печатные издания Красноярского края, выходящие в том городе, где находится продаваемая на торгах квартира. Кроме того, эту информацию всегда можно найти на сайте Управления федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю (www.fssp24.ru).

Участвовать в проведении торгов может любой желающий, для этого ему нужно только вовремя подать заявку и внести задаток, который составляет 5% от стартовой цены квартиры. Прием документов от потенциальных участников, как правило, завершается за 5–7 дней до даты проведения торгов.

Цена вопроса

Чтобы торги вызвали интерес у покупателей, необходимо выполнение двух важных условий — у квартиры должна быть невысокая цена и не иметься обременений в виде прописанных в ней людей. Так, на июньских торгах в Красноярске за право стать владельцем двухкомнатной квартиры в Солнечном, начальная цена которой составляла 1 миллион 105 тысяч рублей, боролись пять претендентов. В результате квартира ушла с молотка за 1 миллион 200 тысяч рублей.

А вот торги, назначенные на 17 августа, на которых выставлялись четыре квартиры в Красноярске, не собрали желающих и были признаны несостоявшимися. Дело в том, что эти четыре квартирыпродавалась по завышенной для сегодняшнего рынка цене. Теперь они будут выставляться на повторном аукционе, на этот раз на 15% дешевле. Если на повторные торгах они также не найдут покупателя, тогда эти квартиры предложат банку-залогодержателю по цене, которая ниже начальной стоимости на 25%. Так, например, уже было с квартирой в Дивногорске, которая первоначально выставлялась на торги в мае за 1 миллион рублей, но не была куплена ни на первых, ни на повторных торгах. В конечном итоге она была передана взыскателю долга за 750 тысяч рублей.

«На сегодняшний день практика продажи квартир с торгов только нарабатывается. До сих пор у нас не было возвратов заложенного недвижимого имущества банкам, — объясняет начальник отдела организации работы по реализации имущества должников Управления федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю Татьяна Коржова, — хотя как раз в настоящий момент мы сделали предложение банкам купить две нереализованные на повторных торгах квартиры».

Продается квартира. С жильцами

У покупки дешевой залоговой квартиры, каким бы выгодным приобретением она на первый взгляд ни казалась, есть одно серьезное «но». Дело в том, что продаются эти квартиры вместе с живущими в нем прежними собственниками, о чем покупателя честно ставят в известность. Заботу о выселении должников придется взять на себя новым владельцам. При этом никто не исключает вероятность появления ситуаций, при которых бывший собственник постарается задержаться в квартире подольше. В этом случае в квартире продолжат жить прежние хозяева, они по-прежнему станут пользоваться коммунальными услугами, а вот платить за них придется новому владельцу.

Впрочем, пока в Красноярске среди проданных с аукционов ипотечных квартир подобных случаев ещё не было. Желающих купить пусть и с обременением, но недорогое жилье находится немало. Так, двухкомнатная квартира в Кировском районе за 688 тысяч рублей в новой десятиэтажке моментально ушла «с молотка». Покупателей не остановило даже
то, что в квартире проживала семья с двумя несовершеннолетними детьми. С начала года судебными приставами арестовано 46 квартир, и в основном это имущество тех заемщиков, которые перестали платить по кредитам ещё в самом начале кризиса. По мнению специалистов, объем залоговой недвижимости в дальнейшем будет только увеличиваться.

Татьяна Крупко