Право на долю | Долевое участие в строительстве

Наталия Яковлева:
«В рамках нового закона четко обозначена ответственность строительной компании, порядок и сроки возврата средств инвестора».

До начала действия в 2005 году Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" на рынке не существовало закона, который защищал бы права дольщиков. Сегодня соблюдение их интересов гарантирует процедура обязательной государственной регистрации.

Еще сравнительно недавно участие физических лиц в долевом строительстве регистрировалось с момента сдачи дома в эксплуатацию. За тот срок, пока новостройка возводилась (а это год-полтора), у застройщика появлялась возможность не раз продать квартиру. Сейчас договоры регистрируются в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с момента подписания, с этого же момента квартиру вносят в единый государственный реестр прав, и даже при желании продать ее еще раз у застройщика не получится: государственному регистратору достаточно проверить данные в ЕГРП, чтобы установить - договор на эту квартиру в нем уже есть, и отказать в регистрации.

Другой плюс существующего порядка - права и обязанности участников долевого строительства, предусмотренные в договоре участия в долевом строительстве, начинают действовать с момента его регистрации. "Если застройщик не выполнит своих обязательств в установленные законом сроки, участок реализуют с торгов, а деньги, полученные от его продажи, в качестве компенсации вкладов будут распределены между участниками долевого строительства, - рассказывает начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Наталия Яковлева, - соблюдение этих условий гарантирует государство. В рамках нового закона четко обозначена ответственность строительной компании, порядок и сроки возврата средств инвестора. Но проконтролировать выполнение этих обязательств можно лишь после регистрации, поэтому регистрировать договор следует сразу после подписания, не откладывая на месяцы, ведь до момента регистрации договора ответственность сторон по сути ничем не подтверждается".

Закон определяет и сроки регистрации договоров: государственная регистрация договора между застройщиком и первым участником долевого строительства не должна растянуться дольше чем на месяц, все дальнейшие договоры регистрируются в течение десяти рабочих дней. Государственная регистрация удостоверяется путем проставления штампа о регистрации на договоре. При регистрации первого договора застройщиком представляется разрешение на строительство, проектная декларация, которая должна отвечать требованиям Закона об участии в долевом строительстве, и план жилого дома, в котором указаны все объекты этого строительства.

Регистрация договора на квартиру для физического лица обойдется в 500 рублей, юридическому лицу заплатить придется на порядок больше - 7500 рублей. С 1 ноября действует новый порядок, при котором стоимость регистрации делится на количество сторон сделки, таким образом, регистрация в равных долях оплачивается застройщиком и дольщиком.

При сдаче документов в обязательном порядке должны присутствовать обе стороны, между которыми заключается сделка, - представитель застройщика и участник долевого строительства. Каждый из них пишет заявление на регистрацию сделки, представляет три подлинных экземпляра договора, к которым прилагается документ с описанием объекта долевого строительства, так называемый поэтажный план, где отмечен конкретный инвестируемый объект. Это подтверждает, что участник соглашения знает площадь, этаж, номер своей будущей квартиры. Если участник договора долевого участия состоит в браке, в соответствии с Семейным кодексом РФ, эти документы необходимо дополнить нотариальным согласием супруга на совершение сделки. И последнее. После того как договор зарегистрирован, возможные изменения могут быть приняты только в рамках дополнительного соглашения. Любые дополнительные соглашения также подлежат обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке.

Договор уступки прав требования также нуждается в обязательной государственной регистрации. При этом нужно учитывать, что уступка возможна лишь после полной уплаты денежных средств по договору застройщиком и до момента подписания акта приема передачи объекта долевого строительства. Кроме того, при регистрации договора уступки в случае, если по первоначальному договору расчет производился путем нескольких платежей, тогда на момент регистрации уступки необходима либо справка от застройщика о том, что оплата произведена полностью, либо согласие на перевод долга на нового участника долевого строительства.
Таким образом, регистрация договора долевого строительства, а также договора уступки прав требования снижает риски, связанные с участием инвестора в долевом строительстве.

Татьяна Крупко