В заказчиках квартир — мэрия Красноярска | Муниципальные облигации

В 2003 году в Красноярске стартовала программа муниципального облигационного займа. С этого момента на привлеченные у населения средства построено три дома общей жилой площадью более 31 тыс кв. м, проектируется четвертый. Новоселье в облигационных квартирах справило почти 1,5 тысячи человек. О том, как функционирует программа сегодня и почему при поддержке города ежегодно не может возводиться сразу несколько домов, наш разговор с заместителем начальника департамента экономики администрации Красноярска Вячеславом Полищуком.

- Вячеслав Иванович, программа строительства жилья на средства облигационного займа начала свою работу четыре года назад. Что сделано за это время?

- С начала действия программы ее целью является выпуск администрацией города ценных бумаг, средства от продажи которых поступают на финансирование строительства жилых домов. Речь идет о социальноориентированном жилье, которое, в первую очередь, рассчитано на население с невысоким и средним уровнем дохода. Но несмотря на то, что по сегодняшним меркам цена квадратного метра в наших домах намного ниже рыночной, мы строим жилье, которое соответствует всем существующим требованиям и стандартам.

На настоящий момент сдано в эксплуатацию три дома, общей площадью 31 тысяча 635 квадратных метров, это 637 квартиры, если учитывать, что каждая семья в среднем состоит из 2-3 человек, то получается, что благодаря программе уже смогли улучшить свои жилищные условия около 1,5 тысяч красноярцев. За 2003-2007 годы общая сумма купонного дохода владельцев облигаций на те денежные средства, которые были привлечены в бюджет, составила более 44 миллионов рублей. Всего за это время от продажи облигаций в бюджет поступило более 292 миллионов рублей. Прогнозируемый общий объем облигационных заимствований до 2012 года составляет 1 миллиард 241 миллион 700 тысяч рублей, при этом мы планируем выплатить порядка 130 миллионов купонного дохода владельцам ценных бумаг, общий объем строительства социальноориентированного жилья по городской целевой программе должен составить 67 тысяч 600 квадратных метров.

- Какие моменты определили эффективность программы?

- Прежде всего это успешная реализация принципов государственно (муниципального)-частного партнерства на базе эффективных рыночных механизмов. Первый рыночный механизм: администрация города, выпуская ценные бумаги, привлекает в бюджет города дополнительные инвестиции. Таким образом, источником стабильного финансирования строительства социально ориентированного жилья на 100% выступают внебюджетные (частные) инвестиции, привлекаемые под контролем местной власти в жилищно строительную сферу города. Второй рыночный механизм: проведение открытых конкурсов среди строительных организаций на право заключения муниципальных контрактов, что позволяет не только добиваться максимально справедливой цены строительства жилья при обеспечении твердых гарантий сроков и качества выполняемых работ, но и стимулировать рыночную активность строительных компаний. Открытая конкурентная борьба за крупные муниципальные строительные контракты укрепляет производственно строительные компании города, формирует дополнительные стимулы для их поступательного развития, внедрения ими новых прогрессивных инновационных технологий, постоянной работы над качеством строительства, формированием стабильной положительной деловой репутации, в том числе надлежащего исполнения налогового законодательства.

Кроме того, для горожан облигационный заём является оптимальным финансовым механизмом накопления, это четко ориентированная городская целевая программа, гарантированное вложение денежных средств и повышенная купонная ставка, которая на сегодняшний день составляет 6% годовых. У администрации города достаточно высокий рейтинг надежности, поэтому спрос на выпускаемые облигации сегодня выходит далеко за пределы?г. Красноярска. Сбербанк, являясь уполномоченным банком программы, продает облигации на территории всего Красноярского края, основная масса реализуется в Красноярске. Первые выпуски ценных бумаг банк предлагал даже на территории Москвы, там также были зафиксированы факты продажи городских облигаций, что ещё раз подтверждает: у Красноярска сегодня достаточно устойчивое экономическое положение, ему доверяют.

- Какие требования предъявляются к компании застройщику?

- Условия конкурса представлены на сайте администрации города в разделе муниципальный заказ, здесь указаны требования к жилому дому, который будет строиться в рамках программы. Единственное, в чем ограничен подрядчик, - цена квадратного мет?ра, ее максимальный размер ограничен в конкурсной документации. Все остальные требования - не столь категоричны. Это может быть дом, возведенный по любой из технологий типового домостроения. Мы готовы взаимодействовать со всеми строительными организациями, работающими в городе, и если в следующем году нам предложат монолитный дом, мы не откажемся.

В конкурсных документах указано, что приоритет при планировании этого дома будет отдаваться одно двухкомнатным квартирам, отделка должна соответствовать ГОСТу, обязательно прописывается наличие пластиковых окон, остекленных балконов. Через открытые конкурсы администрация добивается получения оптимальной цены квадратного метра, за которую сегодня готовы строить подрядные организации. В наших конкурсах участвуют все крупные строительные организации, что говорит о том, что предложение администрации им интересно.

- Заинтересованность города в этом случае понятна, но чем программа может быть интересна строительным компаниям?

- Денежные средства, привлеченные через открытые конкурсы, направляются тем подрядным организациям, которые в них побеждают, здесь исключена система посредников. Это крупный, оптовый заказ жилья, который сразу финансирует строительство целого дома. Учитывая, что мы эффективно привлекаем денежные средства, это дает нам возможность серьезно авансировать выполняемые работы, размер аванса может доходить до 50% от сметной стоимости жилого дома. Система авансирования позволяет строительной компании получить дополнительные финансовые плюсы от участия в этом проекте. Аванс до 50% от стоимости - это возможность полностью укомплектоваться строительными материалами на все время проведения работ, обычно это год полтора, и тем самым избежать влияния инфляционных процессов.

Надо сказать, что предусмотренные соглашением авансовые платежи достаточно значительны. При строительстве первого дома в рамках этой программы подрядчик получил 15,6 миллиона рублей, для второго сумма платежа составила уже около 26 миллионов рублей, по новому дому, возведение которого только начнется в этом году, в бюджете предусмотрен аванс в размере 107,4 миллиона рублей.

- Кто строит облигационные дома?

- Для участия в строительстве дома компания подрядчик должна одержать победу в открытом конкурсе, в 2003?году это сделал "Культбытстрой", который возводил дом на ул. Устиновича, конкурс на второй дом выиграла "Стройтехника" (дом по ул. Ураванцева), третий дом по итогам открытого конкурса строил "Сибиряк", четвертый дом также будет возводиться этой компанией. В конкурсе участвуют наиболее крупные строительные компании города, в результате побеждает та из них, которая предлагает при соблюдении всех качественных характеристик наиболее низкую цену. За контракт ведется активная борьба, зачастую предлагаемая участниками тендера цена квадратного метра может отличаться лишь на 100 рублей, тем не менее это позволяет нам отобрать ту фирму, которая будет являться подрядчиком.

- Сколько стоит квадртный метр в доме на ул. Николаева, возведенном в рамках программы в этом году?

- На момент сдачи третьего облигационного дома на улице Николаева в октябре 2007 года, цена реализации составила 28,4 тысяч рублей за квадратный метр. Разумеется, при проведении окончательного расчета мы не можем не учитывать инфляционные процессы, поэтому существует оговорка, что мы можем увеличивать цену квадратного метра на этапе строительства в зависимости от индекса удорожания стоимости строительства, который устанавливает Росстрой.

Однако, добиваясь на конкурсе более низкой цены, мы затем разрешаем поднимать строительным подрядным организациям стоимость строительства не на индекс, а на величину его изменения. Таким образом мы изначально опускаем ценовую планку, а потом уже от этой ценовой планки, в соответствии с индексом, мы увеличиваем стоимость строительства. Поэтому конечная стоимость строительства может отличаться от стартовой цены.

Необходимо отметить, что для покупателя построенной в рамках программы квартиры её стоимость фиксируется в момент заключения договора и не может быть изменена.

- Что будет представлять собой новый дом, конкурс на строительство которого недавно завершился?

- Это будет достаточно большой дом, общей пло?щадью более 19 тысяч квадратных метров, расположенный в микрорайоне Метростроитель в Северном. Поскольку конкурс выиграла компания "Сибиряк", это будет панельный дом, 97-й серии, девятиподъездный, высотой в десять шестнадцать этажей. Установленный срок возведения - не более трех с половиной лет. Полностью завершиться строительство должно в 2011 году.

- Каковы сроки продажи облигаций?

- Год от года сроки сокращаются, если в 2004 году администрация города разместила 100 миллионов облигационных рублей за полтора месяца, в 2005 году 100 миллионов разошлись за два дня, 50 миллионов последнего выпуска - за 2 часа. Спрос на облигации растет, основная причина - то, что люди видят конкретные дома, построенные по облигационному займу, видят уровень работ, мы стараемся от дома к дому улучшать качество отделочных работ и в последнем конкурсе, который был недавно проведен администрацией города на строительство четвертого дома, сметная стоимость составляет более 500 млн рублей. В его проект мы уже заложили межкомнатные двери улучшенного качества, пластиковые окна, остекленные балконы, благоустройство придомовой территории. Сразу после сдачи он будет полностью готов к тому, чтобы принять своих первых жильцов. Кроме того, что облигации обладают достаточно надежной гарантией, они еще являются высокодоходными ценными бумагами, приносящими своим владельцам ежеквартальный купонный доход. Процентные выплаты по облигациям несколько выше, чем усредненная банковская ставка, так что на этапе строительства владелец облигаций получит дополнительные денежные средства.

- Защищены ли облигации от перепродажи?

- Облигация - это ценная бумага со всеми присущими ей характеристиками, ее можно продать, заложить, передать по наследству. Механизм оперирования с облигацией заложен законодательно. Облигации имеют двухлетний период обращения, погашение ценных бумаг происходит сразу после окончания периода ее обращения.

Все в программе направлено на достижение максимально низкой цены реализации социальноориентированного жилья, соответственно все финансовые потоки выстраиваются так, чтобы привлечь денежные средства на финансирование строительства и рассчитаться с теми гражданами, которые вложили деньги в облигации, но за два года по какой то причине не успели накопить достаточный пакет для заключения договора.

Те облигации, которые были выпущены в 2003 году, в 2005 году были полностью погашены, облигации 2004 года также были погашены в 2006 году, следующий выпуск 2005 года также на данный момент полностью погашен. Переходящего остатка в облигациях на сегодняшний день нет. В октябре состоялся выпуск первого транша, предусмотренного в рамках бюджета этого года - 50 миллионов рублей, и на настоящий момент он разошелся на 100%

Когда мы говорим об очередном выпуске облигаций, администрация города заранее устанавливает цену реализации жилья в том доме, который строится, поэтому человек знает стоимость квадратного метра, по которой он сможет приобрести жилье в конкретном доме. Этому есть объективная причина. Для заключения договора он должен предъявить облигаций не менее 70% от стоимости квартиры.

- А каким образом будут вноситься оставшиеся 30%?

- При покупке облигаций муниципального займа не менее чем на 70% от стоимости квартиры с владельцем муниципальных облигаций подписывается предварительный договор купли продажи, по которому администрация города берет на себя обязательства по окончании строительства заключить основной договор. В предварительном договоре зафиксирована цена квадратного метра и сроки сдачи дома в эксплуатацию. После того, как дом построен, несколько месяцев занимает регистрация муниципальной собственности, после чего каждый заключивший первичный договор приходит в управление муниципального жилья, где ему предстоит заключить основной договор и в это время доплатить оставшиеся 30% денежными средствами по фиксированной цене, которая отражена в предварительном договоре с администрацией города.

- Можно ли еще в этом году купить облигации? И как будет объявлено о начале их продажи?

- Предполагается, что следующий выпуск произойдет в первой декаде декабря. Тогда администрация города планирует выпустить ценные бумаги на сумму в 100 миллионов рублей. Информация о начале продажи заранее размещается в официальном печатном издании администрации города - газете "Городские новости" и на сайте администрации в сети Интернет (www.admkrsk.ru). Кроме того, на все вопросы, касающиеся сроков выпуска, ответы можно получить по телефону справочной службы департамента экономики 26-11-00. В каких именно отделениях Сбербанка будут продаваться облигации, нужно узнавать у служб банка.

- Заранее записаться ни у кого не получится?

- Мы изначально старались сделать так, чтобы все желающие обладали равными правами, никаких списков очередников администрация города не ведет.

- Как программа защищена от действий перекупщиков?

- Когда мы разрабатывали программу в 2003 году, мы думали над тем, как создать условия, при которых облигации смогли бы купить только конечные пользователи, те люди, которые хотят приобрести для себя жилье. Для этого необходимо обеспечить максимально широкое предложение этих ценных бумаг. Когда облигации поступают в продажу в большинство отделений Сбербанка, они и покупаются людьми, спекуляция могла бы возникнуть в том случае, если где то создавалось бы ограниченное предложение. Сегодня облигации продаются всем желающим, это установлено нормативными документами. Максимально широкий доступ к этим бумагам обеспечен.

Что касается защитных механизмов, чтобы не возникло возможности для спекуляции купленным на облигации жильем, здесь мы предприняли определенные защитные меры, квартиры сегодня продаются только физическим лицам, юридические - полностью исключены из перечня покупателей, второй момент - в программу включено условие однократности участия в приобретения жилья, это значит, что человек может только один раз приобрести квартиру в рамках муниципального займа.

- Существуют ли подобные программы в других регионах?

- Такого комплексного решения жилищной проблемы на сегодняшний день мы не знаем. Хотя интерес к данной программе в других регионах достаточно большой. С нашей системой строительства социальноориентированного жилья мы неоднократно выступали на ассоциации сибирских и дальневосточных городов, чтобы ознакомиться с механизмом строительства по программе облигационного займа, приезжала делегация из Иркутска, Новосибирск неоднократно запрашивал практику работ.

Однако просто скопировать, перенести красноярский опыт, не перерабатывая, на другой город не удастся, потому что везде есть свои важные аспекты, свои проблемы и свои методы их решения. В Иркутске не позволила развиваться программе проблема со строительными мощностями (там нет собственного домостроительного комбината), другие города не смогли выпустить облигационные займы, которые стали бы пользоваться спросом у населения.

Есть набор критериев, которые необходимо анализировать и исходя из имеющейся конкретной обстановки реализовывать эту программу. Она универсальна по своей сути, ведь выпуск облигационных бумаг - это привлечение инвестиций в бюджет, сами облигационные выпуски в стране практикуются давно и достаточно эффективно.

Развиваться она может в городах с устойчивой экономикой, ведь если у города дефицит, ни один здравомыслящий инвестор не станет вкладывать деньги в муниципальное строительство, каким бы высоким ни был процент. При этом в городе должна быть сохранена строительная инфраструктура, должен быть спрос на жилье.

Сегодня облигационные выпуски широко практикует Новосибирск, но средства от них идут не на строительство жилья, а в основном на развитие жилищно коммунальной инфраструктуры.
Летом Москва пошла по этому пути, мы давно общались, сначала мы на них смотрели, потому что смотрели у них практику выпуска ценных бумаг, сегодня Москва выпускает государственные ценные бумаги, за счет этого финансирует строительство социального жилья.

- В Красноярске программа облигационного займа работает не один год, причем спрос на эти ценные бумаги только растет. Почему же тогда нельзя ежегодно строить не один дом, а сразу несколько?

- Здесь есть два фактора, один из которых общеэкономический: администрация города изначально не ставила перед собой задачу монополизации строительного рынка, наша цель - стимулировать рыночную активность, дать возможность компаниям эффективно развиваться, не допускать спекуляции и в то же время показать цифры, на которые следует ориентироваться. Вторая важная причина, по которой сегодня невозможно увеличить строительство домов в рамках облигационного займа, - это то, что экономические возможности бюджета города ограничены, он формируется расчетным путем, и существует ряд ограничений, через которые мы не можем переступить.

Для привлечения на строительство программы больших средств администрация города должна была бы искусственно создать в бюджете дефицит, ведь для того, чтобы занять, надо сказать, что нам нужны эти деньги. На сегодняшний день бюджет города достаточно сбалансирован, он формируется за счет собственных источников, субсидий и субвенций из вышестоящих бюджетов и значительный дефицит, создавать нецелесообразно. Формирование дефицита четко регулируется Бюджетным кодексом РФ, поэтому мы сегодня исходим из того объема, в пределах которого можем строить. Хотя год от года средств на программу строительства социальноориентированного жилья выделяется все больше.

Беседовала Татьяна Крупко