Зарубежная недвижимость не за рубль

605
06 июля 2016 г.
Недвижимость у моря

Приобретение недвижимости зарекомендовало себя наилучшим способом вложения и сохранения средств. Инфляция обесценивает доллар не менее чем на пять процентов в год, рубль - в разы больше, а недвижимость по этой причине в цене лишь растёт. Российские граждане, привыкшие больше доверять иностранной валюте, принялись и недвижимость приобретать за рубежами Отечества - и не за рубли?

За морем и избушка полушка

И за морем, и тем более у моря недвижимость сегодня необыкновенно привлекательна - и из романтических соображений, и из прагматических. Когда хрущёвка в Москве стоит как вилла на побережьях Средиземноморья, то приобретение последней выглядит не иначе как сочетание полезного с приятным.
Так, после коррозии и поднятия "железного занавеса", устранившего барьеры на пути вовлечения предприимчивых россиян в мировой экономический процесс, "русские" деньги хлынули в офф-шоры и прочие финансовые русла - то есть вышли из берегов. Правда, нездоровый интерес новорусских нуворишей (нуворашей) и людей попроще к заграничной недвижимости подстегнул и спрос, и, соответственно, цены. Они возросли если и не на порядок, то в разы. Если на испанском побережье Коста-Брава лет десять назад можно было прицениться к особнячку за полсотни тысяч долларов, то сегодня к нему можно подступиться лишь с полумиллионом евро - избушка за морем уже не полушка. Вновь осваиваемые средиземноморские побережья, например, адриатическое Балкан также растут в цене: ещё три-четыре года назад недвижимость в Хорватии и Черногории котировалась в среднем по 400 ? за квадратный метр, то сегодня этот же квартирный метр тянет на полторы-две тысячи. Русский вклад в общеевропейское дело. И всё равно это вдвое дешевле, чем в Москве?
Появились русские "антигетто", "золотые мили" в престижнейших местностях Европы и остального мира: целые кварталы в Лондоне, вереницы вилл в испанской Марбелье, "улицы красных нефтяников" на Кипре. Это закон жизни: крупные рыбы поглощают мелких, спрос рождает предложение, свято место пусто не бывает?

Мотивы корыстные и этнические

Чехия

В основном россияне покупают жилье за границей в инвестиционных целях. Лишь немногие приобретают недвижимость с видом на ПМЖ. Зачастую человек, приобретающий недвижимость за границей, сам не имеет четкого представления, зачем она ему нужна. Между тем в некоторых странах содержание квартиры или дома обходится очень дорого - повсюду и налоги, и правила свои. По прогнозам специалистов, интерес россиян к зарубежной недвижимости будет только возрастать, несмотря на риски и удалённость. Этот интерес тесно связан с политической ситуацией и обстановкой на рынке недвижимости в конкретной стране (в том числе и нашей).
Среди покупателей зарубежной недвижимости все чаще встречаются представители среднего и эконом-класса. Согласно результатам опросов, проведенных в Санкт-Петербурге, 62% опрошенных приобретают недвижимость за границей для сезонного проживания, для постоянного проживания - 37%, но сочетают это с оформлением постоянного места жительства всего 6%.
Для инвестирования средств, с целью сдачи в аренду - 27% опрошенных. Для открытия бизнеса за рубежом каждый десятый интересуется такой возможностью.
Отечественных инвесторов привлекают страны Скандинавии, Западной Европы и Швейцария, так как в этих странах стабильная экономика (инвестиционный рост составляет 7-8%). Такие страны, как Египет, северный Кипр и другие, также привлекательны для инвестиционных вложений, но достаточно рисковые - в силу религиозных и национальных особенностей. Пользуется спросом недвижимость в Испании (инвестиционный рост около 15%) и Болгарии, где дом обходится от двадцати тысяч евро. Поднимается в цене Чехия, а в последнее время и Польша - страны, вступившие в ЕС или стоящие на пороге такого события. Надо сказать, что в его преддверии цены на недвижимость, например, в Праге, заметно подскочили - и здесь ощутима "рука Москвы" с зажатыми в ней "горячими деньгами".

Экономическая география риэлторства

География облюбованных россиянами мест широка: это и морские побережья, и гористые местности, и сверхурбанизированные мегаполисы на всех континентах (кроме Антарктиды). Конечно, степень удалённости играет свою роль, и привлекательнее для приобретения недвижимости выглядит старушка Европа.
Из европейских стран в настоящее время наибольший интерес у инвесторов вызывают Германия (цены на недвижимость там упали), Италия, где односпальные квартиры стоят от 45 тысяч евро, а виллы - от ста тысяч евро, причем в Южной Италии цены на жилье более низкие, чем в Северной.
В фаворитах риэлторских агентств значатся испанские побережья и "глубинка": Коста-дель-Соль, Коста-Маризме, Коста-Брава и столицы - Мадрид, Барселона, а также другие крупные и помельче города. Набирает обороты приобретение российскими гражданами недвижимости в восточно- и среднеевропейских странах - бывших республиках Югославии, Чехии, Словакии, Болгарии. Соответственно возрастанию интереса растут и цены.
Среди экзотических стран особенным успехом пользуются страны Карибского региона, в частности, Панама. Интерес инвесторов к этому государству вызван расширением Панамского канала. Здесь существует возможность получить резиденцию с помощью так называемой "визы инвестора" (Investor's Visa). Для ее получения нужно вложить не менее 150 тысяч долларов в панамскую компанию. Через год после получения этого типа визы дается постоянная резиденция (Permanent Residency) в Панаме. На время рассмотрения документов предоставляется разрешение на временное пребывание в стране в течение трех месяцев с возможностью последующего продления. После пяти лет непрерывной резиденции можно стать гражданином Панамы. Нужно отметить, что гораздо меньшую требовательность проявляют более цивилизованные, нежели Панама, государства, в которых процедура получения вида на жительство и гражданства и быстрее, и дешевле. Также привлекательны для инвесторов не менее экзотические Доминикана и Коста-Рика, начинает осваиваться Эквадор. В этих странах стоимость жилья, расположенного на побережье, составляет 15 долларов за квадратный метр. Практически даром, но далеко?

Люди, как птицы: миграция и эмиграция

Черногория

Человек по природе своей склонен искать, где лучше. В связи с кооптированием стран прежнего соцлагеря и бывших советских республик в Евросоюз демографическая картина сильно изменилась.
Практически всё работоспособное население таких стран, как Литва с Латвией, устремилось на заработки в Западную Европу. Прибалтика стала страной пенсионеров, сытой и благополучной, но пожилой. Навалом стало украинцев и молдаван по всему Средиземноморью, от Турции до Португалии. За морем житьё не худо - во всяком случае заработки выше. Немало за границей стало и россиян.
Правда, у нас снова свой путь, особенный. Если все трудовые мигранты зарабатывают за границей и шлют деньги на родину, то российский (в основном сырьевой) бизнес поступает с точностью до наоборот - деньги добывает из недр отчизны и тратит их за границей, кутя в куршевелях и каннах-ниццах. Там же они приобретают поместья, особняки и апартаменты, серьезно стимулируя рынок тамошней недвижимости.
Россияне средней руки приобретают недвижимость за границами родины в прагматичных целях. Отдых за границей обходится гораздо дешевле, если снять в аренду квартирку или домик. Если же его приобрести, то вдобавок ко всему это неплохой способ уберечь свободные денежки от инфляции. Не все торопятся менять гражданство и пресловутое ПМЖ - возвращаться загорелым в суровый родной климат на зависть бледным соотечественникам вдвойне приятно.

Что нам стоит дом построить?

И не проще ли купить? Порой представляется более выгодным приобрести не готовое жильё, а земельный участок и возвести на нём что угодно душе и местным властям. Во-первых, это происходит поэтапно, в своеобразную рассрочку, а во-вторых, есть пространство для манёвра и возможность корректировать строительство, экономя на нюансах. Сметливые российские граждане так и поступают, приобретая участки по всему миру: в Португалии и Ливане, Греции и Эквадоре, Прибалтике и Таиланде. Облюбованы нашими согражданами не только родные или двоюродные субтропики Ялты и Сочи, но берега Эгейского, Балеарского и Адриатического морей.
В Черногории возросла цена на землю в 2-2,5 раза, и не последнюю роль в этом росте сыграли российские граждане. Москвичи скупают территорию здесь гектарами и даже целыми островами. Приобрести землю в Черногории иностранец может только через юридическое лицо, то есть необходимо открыть в стране свою фирму. В основном в Черногории приобретают большие участки земли. Черногорцы по-прежнему испытывают тёплые чувства благодарности по отношению к России ещё за помощь в освобождении от турецкого владычества, а теперь вот и за щедрые инвестиции в ориентированную на туризм экономику. Для россиян упрощен порядок въезда в страну. К их услугам действует большое (для такой малой страны) количество агентств, специализированных на продаже недвижимости именно россиянам.

Сибиряки в европе и по всему миру

Приобретают ли наши земляки недвижимость за рубежом? Опрос "Сибирского дома", проведенный среди специалистов ведущих агентств по продаже недвижимости, работающих в Красноярске, показывает, что интерес пока недостаточно оформился. Случаи приобретения заграничных апартаментов или поместья гражданами края единичны и носят частный характер. Наверное, на нынешнем этапе единственно правильный путь - съездить посмотреть, выбрать и приобрести напрямую. Когда спрос возрастёт, подтянется и предложение. По мнению специалистов, такая деятельность будет развиваться в рамках венчурного предпринимательства - через паевые инвестиционные фонды. Поживём - увидим - поживём и за границей?
Испания Гораздо больше жителей Красноярского края интересует жильё в российском Причерноморье, дома и квартиры в Сочи и вообще на побережье Краснодарского края: Геленджике, Туапсе, Анапе. Как прокомментировал директор строительной компании "Город-праздник" Эдуард Шереметов, цены на недвижимость в Сочи выросли вдвое за последние год-полтора. Компания строит дома клубного типа в Адлере и центре Большого Сочи (семь домов по ул. Клубничная, неподалёку от резиденции президента "Бочаров ручей"). Стоимость квадратного метра на начальном этапе 48 тысяч рублей и доходит до 80 на этапе сдачи. Средняя цена квадратного метра жилья в Сочи сейчас достигает 3-5 тысяч у.е., что сравнялось или даже превышает стоимость недвижимости за границей. Теперь, после победы Сочи в конкурсе на проведение Олимпийских игр 2014 года, ожидается, что цены вырастут ещё больше - особенно в Красной Поляне, где они уже и сейчас заоблачные.

Где денег взять на благоприобретение?

Специалисты банковского дела говорят, что кредит на покупку недвижимости выдает тот филиал банка, который находится в регионе, где заемщик желает приобрести недвижимость.
Возникают огромные риски, ведь, если заемщик перестанет выплачивать кредит, сама процедура по решению права выкупа закладной (реализация дома с торгов) будет крайне сложной из-за того, что здесь будет действовать международное право. Пока для российских банков слишком затратно выходить на зарубежный рынок и открывать там свои представительства. Кроме того, сейчас в отдельных европейских странах процентные ставки на уровне 3,5-4%, чего не могут предложить российские банки. В ближайшее время вряд ли будет существовать какая-либо иная схема, кроме как кредитование под залог имеющейся у российских граждан недвижимости на территории России. Сейчас отечественные банки предлагают кредиты под залог имеющейся в собственности недвижимости двух видов. Первый вид кредита - это кредит на покупку другой недвижимости, второй - потребительский, на любые цели, когда использование денежных средств не отслеживается вовсе. Сроки кредитования под залог имеющейся недвижимости - 25-30 лет. Процентные ставки от 10-11% в долларах, самые низкие рублевые ставки - 11%. Максимальный размер кредита составляет до 70% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. В отдельных случаях есть возможность взять кредит до 90% от оценочной стоимости.В последнее время зарубежные банки стали относиться с большим доверием к российским гражданам. Так, банки Италии, Испании и Кипра уже более лояльно относятся к заемщикам из числа наших соотечественников. В Финляндии выдают кредиты на сумму до 40% стоимости городской недвижимости и около 50% - дачных участков. Россияне богатеют и заслуживают более заинтересованного в себе отношения финансово-кредитных учреждений развитого мира.Не за горами и их пришествие на внутрироссийский рынок: страна стремится и во Всемирную торговую организацию, и к более тесным взаимоотношениям с Евросоюзом. А наши граждане постепенно становятся не только российскими, но и "гражданами мира", чувствующими себя не только как дома, но и просто дома в любой точке планеты. Для этого достаточно купить там собственный дом и наведываться время от времени.

Геннадий РЫБАЧЕНКО