Что изменилось для покупателей жилья в новостройках в 2018 году?

Новые требования к застройщикам действуют с 1 июля 2018 года, но рынок не начнет работать по новым правилам сразу. Еще несколько лет в Красноярске будут продаваться квартиры в домах, строительство которых началось до вступления в силу последних изменений в законодательство. Большинство застройщиков заранее получили разрешения на строительство новых объектов, чтобы привлекать средства дольщиков по прежней схеме. Общий объем строительства по выданным к этому моменту разрешениям в Красноярске оценивается в 2,5 миллиона квадратных метров. Большая часть новых норм этих объектов не коснется.

Однако ряд требований законодатели все же распространили и на них. В том числе главное — о банковском сопровождении расчетов застройщиков.

Что изменилось для застройщиков объектов, начатых до 1 июля 2018 года?

Дольщик больше не сможет купить квартиру у застройщика напрямую. В цепочке расчетов между покупателем и строительной компанией появляется промежуточное звено — банк. Все расчеты с дольщиками строительные компании должны производить через специальный счет в уполномоченном банке. Кредитная организация проконтролирует, как застройщик эти деньги тратит. Причем, если банк посчитает операцию нецелевой, он вправе заблокировать платеж. Открыть счет в банке застройщики обязаны к 1 сентября 2018 года. Оплатить покупку квартиры наличными в кассе строительной компании больше нельзя. Допускается только безналичный расчет после регистрации договора долевого участия в строительстве.

Отдельный счет в банке открывается на каждый строящийся объект. Поэтому строительные компании теперь не смогут использовать деньги, привлеченные на одну новостройку, для строительства другого своего дома.

Для тех объектов, что начали строиться до 1 июля 2018 года, банковское сопровождение вводится в усеченном виде. Это значит, что банки должны следить только за тем, чтобы компании не использовали на строительство другие кредиты помимо тех, что выдал банк, открывший спецсчет.

Как по-новому будут контролировать застройщиков

Вводятся новые механизмы контроля. В прошлом году у службы строительного надзора появилась обязанность информировать Росреестр, если застройщик перестал соответствовать установленным для него в законодательстве требованиям. В таком случае ведомство тут же прекращало регистрацию новых договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки права требования. Таким образом стараются сдержать рост числа обманутых дольщиков в стране. Если у компании возникли серьезные проблемы, зачем разрешать ей привлекать новых инвесторов? С 1 июля 2018 года стройнадзор также обязан ставить Росреестр в известность, если он выявил нецелевое использование средств дольщиков строительной компанией. В таком случае Росреестр приостановит регистрацию договоров, пока нарушение не будет устранено.

Строительная компания не сможет приступить к возведению нового объекта, если она хотя бы на три месяца задержала сдачу другого своего дома. Причем это относится и к дочерним фирмам застройщика. Если дочернее предприятие строительной компании не ввело дом в срок, стройнадзор не выдаст застройщику заключение о соответствии требованиям законодательства. Этот документ необходим для начала строительства.

Требования к застройщикам объектов, строительство которых началось после 1 июля 2018 года

Для застройщиков новых объектов вводятся дополнительные требования. До недавнего времени вход на строительный рынок был довольно простым, а требования к строительным компаниям — достаточно лояльными. Из-за этого работать в сфере долевого строительства мог практически кто угодно, достаточно было иметь земельный участок и желание строить. Теперь, чтобы иметь право привлекать средства дольщиков, строительная фирма должна проработать до этого на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика как минимум 10 тысяч квадратных метров жилья.

До сих пор можно было начать строить, почти не имея собственных средств и рассчитывая почти целиком на деньги дольщиков. Именно так и поступали многие застройщики, которые сейчас входят в списки проблемных. В кризис спрос сократился, в результате у этих компаний не хватило средств продолжать стройку. Теперь к началу строительства застройщик должен иметь собственные средства в размере 10 процентов от стоимости проекта или 40 процентов кредитных и подтвердить их наличие. Чтобы в периоды спада спроса компания вела работы на свои или заемные деньги.

Один застройщик может строить только один объект. Строительным компаниям, которые одновременно возводят несколько объектов в разных районах города, придется под каждый создавать дочерние фирмы. Из этого правила сделано исключение. Несколько разрешений по-прежнему можно получать в пределах одного градостроительного плана (когда на одном участке строится несколько очередей жилого комплекса), а также в пределах одного проекта планировки. Кроме того, сразу несколько разрешений на разные объекты выдадут строительной компании, которая занимается развитием застроенной территории.

ЖК «Династия», застройщик-«Сиблидер»

Что изменится с 1 июля 2019 года?

Пока застройщик может сам выбрать расчет с дольщиками через эскроу-счета. После 1 июля 2019 года строительная компания сможет привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. Эскроу-счет — это специальный счет в банке, где деньги дольщиков хранятся до полного завершения строительства. Строительство объекта при этом ведется за счет банковского кредита. В случае банкротства застройщика дольщик сможет вернуть переданные деньги. Средства на спецсчете застрахованы на случай возникновения у банка проблем по аналогии с банковскими депозитами. Максимальная сумма компенсации, которую возместят дольщику, — 10 миллионов рублей.

Переходить на работу по счетам эскроу строительные компании могут и сейчас. К этому их будет стимулировать Минстрой. На компании, которые используют эскроу-счета, не распространяется целый ряд новых требований законодательства, и самое главное — им не нужно перечислять в Фонд защиты дольщиков 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия.

Риски долевого строительства, которые раньше нес дольщик, перекладываются на банк. Теперь он, а не покупатель квартиры в долевом строительстве, должен оценить проект и репутацию застройщика, принять решение, верит ли он в успех проекта, готов ли он работать с этой строительной компанией, и выдать ей кредит.

Первые объекты, где использован механизм расчета через эскроу-счета, в Красноярском крае появятся в лучшем случае в конце этого года. Первым застройщиком, который может опробовать в Красноярске новую схему привлечения средств на строительство, может стать компания «Монолитстрой», сообщили в пресс-службе Красноярского отделения Сбербанка.

Кто гарантирует завершение строительства?

Все застройщики, которые начали строительство домов после 20 октября 2017 года, обязаны перечислять 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия в фонд защиты дольщиков. Взносы нужны, чтобы в случае банкротства застройщика можно было найти деньги на завершение строительства или выплату компенсации инвесторам. Ожидается, что осенью 2018 года будут приняты изменения в законодательство, размер взноса повысят.

Коррективы в закон о долевом принимались, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. У инвесторов новых объектов действительно появится больше гарантий, но при этом может сократиться количество компаний, работающих на рынке долевого строительства, а вместе с ними и выбор для покупателей. Новый закон был принят в таком виде, что почти сразу же после его вступления в силу Минстрой пообещал осенью внести первые поправки.