Красноярский край

Как вернуть спрос на рынок недвижимости?

1523
04 апреля 2016 г.
Аналитика и прогнозы

Прошедший, 2015 год запомнился рекордными объемами строительства и ввода жилья. И если в Красноярске сдали лишь немногим больше, чем за год до этого, то в соседних Томске и Новосибирске поставлены настоящие рекорды: застройщики сдали в эксплуатацию больше, чем когда-либо за всю историю существования рынка жилья. Интересно, что происходит это на фоне снижения спроса: рост ставок по ипотеке, уход с рынка инвесторов и общая неуверенность населения в завтрашнем дне сделали свое дело, привели к сокращению числа покупателей. Если раньше все квартиры распродавались до ввода дома в эксплуатацию, то сейчас можно купить квартиру в уже готовых домах. И даже малогабаритное жилье, безусловный лидер продаж предыдущих лет, сегодня не востребовано так, как еще недавно. Покупателей не просто становится меньше, они стали более требовательными и разборчивыми и, прежде чем принять решение, придирчиво выбирают и оценивают объект.

Как в этих условиях стимулировать спрос, только ли привлекательная цена способна мотивировать на покупку, стоит ли застройщику в условиях снижения рентабельности нести дополнительные издержки на благоустройство и создание инфраструктуры и что нужно строить, чтобы построенное оказалось востребовано? Об этом мы спросили участников нашего опроса: риелторов, застройщиков, экспертов рынка недвижимости.

Полученные ответы кратко можно суммировать так: кризис способен стимулировать компании к разработке нового предложения. Может произойти то, о чем много говорили в предыдущие несколько лет, но что не было окончательно реализовано: чтобы продать построенное, застройщикам нужно работать над сервисом, выстраивать сотрудничество с банками и агентствами, делать свою продукцию более доступной благодаря рассрочкам и совместным с банками акциям.

Максим Омельянчук, директор по развитию агентства недвижимости «Кром» (г. Красноярск):

— В условиях, когда на рынке уже нет прежнего спроса, первое, о чем стоит задуматься: нужны ли нам такие объемы строительства жилья? Надо ли нам по-прежнему вводить в эксплуатацию 600–700 тысяч квадратных метров в год?

Если объемы строительства не сокращать и постараться иначе оживить рынок недвижимости — надо снижать ставки по ипотеке. Оживить спрос способны ставки ниже десяти процентов (семь — восемь процентов годовых), появление такой ипотеки способно вывести на рынок новую часть покупателей.

Подходить к этому вопросу нужно сбалансированно: нельзя предложить на первичном рынке ипотеку под шесть процентов, а вторичный рынок оставить на произвол судьбы, потому что тогда покупатели сразу же переместятся на рынок новостроек и последует падение цен на рынке готового жилья.

Третий инструмент — это рассрочка, которую уже начали предлагать некоторые красноярские застройщики. Не стоит забывать, что квартиры в строящихся домах люди покупают по одной-единственной причине — они хотят приобрести объект дешевле, чем он будет стоить на сдаче. Только ради этого они готовы мириться с длительным ожиданием.

В связи с этим, возможно, стоит внедрять гибкую систему скидок, при которой люди на ранних стадиях смогут купить квартиру по минимальной цене, а затем она станет постепенно расти. Чтобы подогреть интерес, первые квартиры при этом должны продаваться чуть ли не с нулевой рентабельностью.

И, конечно, нужна более плотная работа с клиентами, это относится и к застройщикам, и к риелторам. Иногда человек и хотел бы купить квартиру, но есть какие-то моменты, которые сделать это ему не позволяют, например, он испытывает сложности с продажей своего объекта, и необходимо эти сложности решить. Только за счет улучшения сервиса можно поднять продажи на определенный уровень. Первые шаги в этом направлении уже делаются, качество работы меняется, но всем нам все еще есть к чему стремиться.

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting (г. Новосибирск):

— Спрос на жилье снижается, и кризис про­длится весь 2016 год. Что могут сделать в этой ситуации девелоперы? Существует два основных инструмента работы в кризис: это повышение производительности труда (и ускорение темпов строительства) и дифференцирование товара.

Сокращение сроков строительства стимулирует продажи. Потребителю важно, с какой скоростью строится его дом, кроме того, рост производительности позволяет уменьшить себестоимость за счет сокращения срока пользования деньгами банка, в силу того что строительная компания быстрее возвращает банковские кредиты, в себестоимости становится меньше затрат на оплату труда.

Второй инструмент, который позволит стимулировать спрос, — это дифференцирование товара. В условиях снижения продаж именно дифференцирование — выигрышная стратегия. Девелоперам нужно давать покупателю как можно больший выбор, как это делают, например, автопроизводители, которые предусматривают базовую комплектацию и набор дополнительных опций, которые покупатели при желании могут «навесить» на приобретаемый автомобиль.

Именно к этому идет сейчас рынок новостроек. Новосибирская компания «Зеленый дом» строит малоэтажные поселки, предлагая покупателям выбор из четырех видов объектов: коттеджи, таунхаусы, дуплексы, квадроплексы, — нескольких типоразмеров земельных участков, на которых эти объекты расположены, а также шести вариантов отделки. Общий набор вариантов, из которых выбирает покупатель, возрастает значительно. Дифференцировать можно по разным параметрам: предлагая разные варианты планировки, отделки, инфраструктуры комплексов. Даже если застройщик строит что-то в самом дешевом классе, что мешает ему дифференцировать отделку, предоставив потребителю самому решать, какой должна быть отделка квартиры?

Надо понимать, что основные прибыли (а прибыли на этом рынке все еще есть) сейчас находятся между классами. Поэтому застройщик должен либо в рамках «своего» класса жилья очень точно и лучше конкурентов удовлетворить запросы потребителя по параметрам этого класса, либо «ударить между классами», создав продукт, который будет за цену более низкого класса иметь более высокие потребительские свойства. Последней стратегии придерживается, например, новосибирская группа компаний «Стрижи», которая при местоположении объектов, свойственном для класса С (по классификации DSO Consulting), наделяет эти объекты рядом потребительских характеристик, свойственных классу В, и формирует таким образом класс С+. Мне кажется, что как раз в период кризиса, не на росте рынка, а на его снижении застройщики придумывают нечто новое.

Что касается конкуренции за счет цены и удешевления продукта, то такая стратегия в конечном счете лишает застройщика необходимой для развития прибыли. И если компания строит объекты на деньги потребителей, в рамках 214-ФЗ, другими словами, на предоплату, снижая цены, она рискует обанкротиться. А потребители, которые реагируют на снижение цены, рискуют стать так называемыми обманутыми дольщиками.

Игорь Белокобыльский, генеральный директор группы компаний «Стрижи» (г. Новосибирск):

— Я бы сказал, что угас тренд не по отношению к небольшим квартирам, а угас тренд к покупке жилья в неприспособленных для жизни домах и жилых комплексах, не обеспеченных инфраструктурой микрорайонах. Люди стали ожидать и требовать большего количества опций и наполнения, чем раньше. А то, что в Новосибирске в вышеуказанных домах оказалось большинство жителей, — это просто два совпавших фактора. Потому что маленькие квартиры, расположенные в обеспеченных инфраструктурой жилых комплексах, по-прежнему очень востребованы рынком. С ними ничего не произошло. Строить нужно разные квартиры. Студенты, молодые люди, молодые семьи, которые приобретают малогабаритное жилье, — такие же полноправные участники рынка, как и все остальные.

Ирина Монастырская, директор агентства недвижимости «КИАН» (г. Красноярск):

— Если говорить о том, что сегодня могло бы вызвать интерес у покупателей, то, по моему мнению, это двух-трехкомнатные квартиры функциональной площади.

Основную долю сделок на рынке недвижимости сейчас составляют обмены — из-за меньшей суммы, которую заемщику нужно накопить или взять в кредит для внесения доплаты при такой сделке, и большей доступности этого кредита.

Покупателям квартир в новостройках, на мой взгляд, были бы интересны двухкомнатные квартиры площадью порядка 60 «квадратов» и трехкомнатные от 70 до 80 квадратных метров, отличные от объектов со стандартными планировками, с просторными кухнями 14–16 квадратных метров и хорошими спальными и детскими комнатами 16–18 квадратных метров, продуманными гардеробными. Крупногабаритные квартиры сегодня невостребованы: значительно возросла стоимость содержания недвижимости, и каждая семья сегодня просчитывает эти затраты еще на этапе покупки квартиры.

При этом это должно быть очень функционально и грамотно спроектированное пространство, покупатели хотели бы, чтобы в квартирах были небольшие площади балконов. Еще одно предпочтение — небольшое (до четырех) число квартир на этаже.

Но все, что мы сегодня имеем, — это огромное изобилие однокомнатных квартир от малогабаритных площадью чуть более 20 квадратных метров. Казалось бы, доступное жилье, однако покупателей на такую недвижимость в последнее время становится меньше.

Возможно, все-таки пришло время проектировать жилые комплексы с просторными придомовыми территориями и изначально преду­сматривать размещение парковки, которая удовлетворяла бы потребности жильцов дома, такое предложение, безусловно, оценили бы покупатели. Как оценят они и наличие выделенной обособленной зоны отдыха, детской площадки и даже возможность нормального прохода к подъезду.

Андрей Клещев, заместитель директора компании «СибЛидер» (г. Красноярск):

— Рефлекторное желание застройщика состоит в том, чтобы строить в кризис что-то небольшое. Действительно, когда падают доходы, на рынке традиционно востребованы однокомнатные квартиры. В теории они гораздо легче продаются, чем все остальные.

Однако существует несколько «но». Первое — нужно помнить, что строительная отрасль крайне инертна: мы не можем просто принять решение и начать с понедельника строить объекты с однокомнатными квартирами.

Приступить к строительству новых объектов мы сможем не раньше, чем через восемь — девять месяцев, и пройдет еще порядка двух лет, пока новостройка не будет введена в эксплуатацию. Никто не знает длины кризиса, хотя считается, что он не будет коротким, но подозреваю, может оказаться так, что застройщик, который поддастся на это рефлекторное желание строить малогабаритное жилье, пойдет в противофазе к рынку, потому что к моменту окончания строительства дома наступит перенасыщение рынка такими квартирами. Оно заметно уже сейчас.

В этой ситуации нужно иметь в новостройке разные квартиры, часть из них должны составлять в том числе и однокомнатные. Поэтому, занимаясь проектированием нового дома на Пашенном в прошлом, уже кризисном, году, его параметры мы формировали с точки зрения ­разумной демографии: в этом объекте заложены одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры со стандартными площадями.

Однокомнатная имеет площадь 40–43 квадратных метра, двухкомнатная площадью 55–60 квадратных метров, трехкомнатная — 75 квадратных метров и четырехкомнатная — 90 квадратных метров. Мы намеренно вели проектирование, не реагируя на кризис, и сегодня, занимаясь продажами этого дома, не ощущаем проблем с реализацией. Что до дальнейшего развития предложения, то эту работу нужно вести постоянно, а не потому, что наступил кризис. Мы стараемся привлекать покупателя качеством строительства и своим подходом к благоустройству двора. Сейчас в нашей компании разработан совершенно революционный концепт двора, который мы презентуем в ближайшее время и попробуем на первом объекте на Вавилова в следующем году. Это будет новый подход к качеству дизайна и благоустройству дворовой территории.