Красноярский край

Успехи назло кризису

1434
10 февраля 2016 г.
Аналитика и прогнозы

Несмотря на стагнацию в экономике, в 2015 году благодаря заделам предыдущего периода ряд сибирских регионов обеспечили положительную динамику ввода жилья. Красноярский край построил больше, чем в прошлые годы, Новосибирская и Томская области и вовсе достигли исторического максимума. Удержаться на плаву строительным компаниям помогли госпрограммы строительства жилья и госипотека, однако на региональных рынках в той или иной степени сказалось влияние глобального тренда: с сокращением платежеспособного спроса цены на недвижимость пошли на спад.

Новосибирск

За 2015 год в Новосибирской области построено 2,48 миллиона квадратных метров жилья, на 4,5% больше, чем в 2014-м, — это максимальный годовой объем строительства за всю историю области. Разумеется, львиную долю новостроек сдали в Новосибирске. В 2015 году на территории города возведено 1596 жилых зданий общей площадью 1,7 миллиона квадратных метров. Доля многоэтажного жилого строительства — 132 дома общей площадью 1,5 миллиона квадратных метров (30,5 тысячи квартир), хотя первоначально к вводу в 2015 году было запланировано 1,3 миллиона квадратных метров (28,5 тысячи квартир). Впервые в истории города за год на каждого новосибирца построено 1,09 квадратного метра жилья, что значительно превышает прогнозный общероссийский показатель (0,52 квадратного метра на жителя РФ).

В декабре 2015 года была сдана завершающая секция ЖК "Европейский" - комплекса в центре Новосибирска с уникальным акхитектурным обликом, в проектировании которого принимали участие немецкие архитекторы

Впечатляющие результаты строительной отрасли Новосибирской области, вернее, спрос на квартиры в новостройках в 2015 году во многом определило ипотечное кредитование с участием государства.

Строители не только завершали начатые проекты, но и выводили на рынок новые: по данным мэрии Новосибирска, строящихся объектов в начале 2016-го оказалось не меньше, чем год назад, в областном центре на разных стадиях строительства находятся 479 многоквартирных жилых домов общей площадью 4,4 миллиона квадратных метров.

При докризисных объемах ввода новостроек в Новосибирске местные аналитики обращают внимание: объем продаж по договорам долевого участия падает (по итогам трех кварталов 2015 года сократился на 15%), соответственно, предложение превышает спрос, и баланс на рынке восстанавливается снижением цен.

По данным новосибирского агентства недвижимости «Жилфонд», за год с января 2015 года цена предложения на вторичном рынке стала ниже на 7,4% и в начале января 2016 года составила 62,88 тысячи рублей. В агентстве предполагают, что тенденция плавного снижения сохранится, так как никаких предпосылок для существенных изменений нет. Сейчас квартирный вопрос решают те, у кого рождаются дети, появляются новые семьи — нужна отдельная жилплощадь или квартира побольше. Именно в 2015 году отложенный спрос наконец вывел на рынок покупателей двух- и трехкомнатных квартир, которые ждали снижения цен. Поэтому активно идут обмены с использованием небольшой доплаты или средств материнского капитала.

Потеряла за год 4,1% и средневзвешенная цена предложения квартир в новостройках Новосибирска, на начало января 2016 года она составила 55,72 тысячи рублей за квадратный метр. Дешевле стали предложения экономкласса в спальных районах в домах на начальных этапах строительства, отмечают в «Жилфонде», тогда как покупателям квартир средней и высокой ценовой категории при прежней цене застройщики предлагают скидки и индивидуальные условия расчета.

Кемерово

В 2015 году строители Кемеровской области ввели в эксплуатацию 1,002 миллиона квадратных метров жилья, что на 9% меньше, чем в 2014-м. В Кемерово построено 44 многоквартирных дома, в том числе пять социальных, на 5300 квартир общей площадью 284,7 тысячи квадратных метров, что примерно соответствует результату 2014 года.

Цены на жилье в областном центре вели себя характерно для 2015 года. Согласно статистике независимой исследовательской компании RID Analytics, средняя цена на вторичном рынке Кемерово за год неуклонно снижалась с максимальной отметки в 53,5 тысячи квадратных метров в феврале до 49,1 тысячи к декабрю 2015 года, потеряв за 11 месяцев 8%.

В декабре 2015 года сдан в эксплуатацию очередной дом кемеровского ЖК "Юность"

Омск

За прошлый год в Омской области построено свыше 780 тысяч квадратных метров жилья, с опережением плана, но на 8% меньше, чем год назад. В общем объеме введенного жилья на долю областного центра приходится свыше 576 тысяч квадратных метров. Объемы строительства жилья в Омске прирастали в кризисный год в том числе благодаря госпрограмме переселения из ветхого и аварийного жилья. В 2015 году в городе сдано девять многоквартирных домов площадью 50,7 тысячи квадратных метров, куда переселились около 900 семей — 2600 человек. Треть из них жилье получили почти на год раньше планового срока благодаря тому, что вместо обычной в таких случаях покупки квартир муниципалитет сам выступил в качестве застройщика. В 2016 году для переселенцев планируется построить вторую очередь жилья — еще пять домов на 500 квартир общей площадью 24,3 тысячи квадратных метров.

Что же касается цен на жилье, то омский рынок вел себя согласно общему тренду на понижение. После ажиотажа в декабре 2014-го, когда местные риелторы отмечали активное вторжение на рынок недвижимости граждан Казахстана и количество сделок с недвижимостью превысило более чем в три раза ежемесячную норму, регистрируемую Росреестром по Омской области, с марта 2015 года цены на жилье начали падать. По итогам 2015 года впервые с 2009 года недвижимость подешевела, и к концу года новостройки достигли 40,95 тысячи за квадратный метр, а вторичное жилье снизилось до 46,65 тысячи за «квадрат», причем вторичный рынок падал в четыре раза активнее новостроек, сообщает портал Omskrielt.com. И еще один параметр рынка отразил кризисные явления в отрасли: по свидетельству омских риелторов, за 2015 год количество городских агентств недвижимости снизилось на 41%.

Томск

На результаты строительной отрасли Томской области экономические трудности 2015 года не повлияли. В последние три года область берет одну высоту за другой: в 2013 году впервые с 1990-го ввод жилья достиг 531,3 тысячи квадратных метров, затем в 2014 году подскочил до 600 тысяч квадратных метров. К 2015 году объем ввода жилья в регионе достиг рекордной величины 699,1 тысячи квадратных метров жилья, в том числе 281,3 тысячи квадратных метров в индивидуальных домах. Поддержку жилищному строительству области оказали государственные жилищные программы — «Жилье для российской семьи», «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья», «Социальная ипотека» и другие.

Увеличивая объем ввода новостроек, рынок жилья отличился нетипичной для остальных регионов Сибири ценовой политикой. Согласно рейтингу федерального портала «Мир квартир», столица области летом 2015 года вошла в десятку регионов с самым дорогим жильем в России, опередив соседние Красноярск и Новосибирск: стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья в Томске по итогам первого полугодия прошлого года составила 54,7 тысячи рублей, на первичном рынке — 48,8 тысячи рублей, а за год квартиры в новостройках потеряли 4,3% своей цены, сообщает портал.

Рассчитанный на 15 тыс. жителей микрорайон Зеленые горки строится неподалеку от томского Академгородка

Томские риелторы связывают высокие цены на жилье в Томске с большими зарплатами в регионе и низким предложением: нового жилья здесь строится меньше, чем в других крупных городах страны. Конкуренции между застройщиками в Томске нет, практически все строительство ведет одна и та же компания. И с восстановлением рынка ценовая ситуация, по мнению риелторов, вряд ли изменится: если застройщик не снижает цены на жилье и при минимальном спросе, то с сокращением ипотечных ставок цены останутся на прежнем уровне, чтобы покрыть недополученную ранее прибыль.

Иркутск

Несмотря на пессимистичные прогнозы местных чиновников, в Иркутской области сдано 963,7 тысячи квадратных метров жилья, что на 15,3% больше, чем в предыдущем году. Кризис в строительной отрасли заставил местных застройщиков свернуть планы, поэтому иркутские компании главным образом завершали начатые проекты, а количество выданных разрешений на строительство в Иркутске резко сократилось. По данным на ноябрь 2014 года на возведение многоквартирных домов в областном центре выдали 36 разрешений, к ноябрю 2015 года их было 17. И если количество разрешений сократилось вдвое, то площадь объектов, на которые выдали разрешения, уменьшилась на 72%.

Застройщиков сдерживает необходимость прохождения экологической экспертизы, дефицит свободных земель и экономические трудности. Реализация на рынке недвижимости упала на 40–60%, на рынке есть свободные новые квартиры, отмечают иркутские чиновники профильных ведомств, поэтому компании не спешат запускать новые проекты, на которые, возможно, не найдется покупателей.

В нестабильных экономических условиях областные власти возлагают надежды на программу «Жилье для российской семьи», по которой в регионе к середине 2017 года должно быть построено 700 тысяч квадратных метров жилья экономкласса, а также на завершающуюся программу переселения из ветхого жилья, в рамках которой на 2016 год запланировано финансирование в размере 3,9 миллиарда рублей.

По сообщению местного портала о недвижимости Иркутска Realty.irk.ru, за 2015 год новостройки Иркутска стали дороже на 4,35%, поднявшись до 56,08 тысячи рублей за «квадрат». Цены вряд ли продолжат расти, принимая во внимание низкую покупательскую активность (в 2015 году в области было зарегистрировано в два с лишним раза меньше договоров долевого участия, чем в 2014-м, в Иркутске — аналогичная картина). Вероятнее, для завершения проектов застройщикам придется искать иные пути снижения издержек, в том числе привлекать инвесторов дисконтом, учитывая, что цены предложения вторичного жилья за 2015 год незначительно снизились — до 56,59 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как цены реальных сделок упали на 10–30%.