Предварительные итоги 2015 года на рынке долевого строительства

Чтобы сделать точные выводы о состоянии рынка долевого строительства, мы используем данные из нескольких источников. И данные нашего портала Sibdom.ru, и данные Росреестра о количестве зарегистрированных договоров, и мониторинг рынка строящегося жилья, который проводит служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Этот мониторинг базируется на поступивших от строительных компаний сведениях, составляется на основе их отчетности.

Согласно этим данным, пока ничто не свидетельствует о снижении объемов строительства жилья: и количество строящихся в Красноярском крае объектов, и число работающих застройщиков (на территории края в настоящее время действует 115 строительных компаний) остается на уровне прошлого года. Приостановлены были несколько объектов: как и во время предыдущего кризиса, в 2009–2010 годах, строительные компании заморозили на начальной стадии дома, продажа квартир в которых не начиналась. В условиях снижения спроса застройщики постарались не распыляться на несколько проектов одновременно и сосредоточили свои усилия на уже начатых объектах.

Объемы строительства пока растут

Согласно статистике, в Красноярском крае не только не стали меньше строить, но даже превысили показатели прошлого года. За одиннадцать месяцев 2015 года застройщики уже успели ввести в эксплуатацию больше жилья, чем за тот же период год назад. В регионе сдано 1,061 миллиона квадратных метров жилья, прирост составил 28%. В Красноярске с начала года построено 555 тысяч квадратных метров. Таким образом, объемы строительства в краевом центре по сравнению с прошлым годом выросли на 59%. При этом в Красноярске в общей структуре ввода жилья 506 тысяч квадратных метров приходится на многоквартирные дома, и только 55 тысяч квадратных метров составляет малоэтажное и индивидуальное строительство. Целый ряд застройщиков сдают в 2015 году объекты раньше срока, вводят сейчас те новостройки, которые по проектной декларации должны были сдаваться в эксплуатацию в 2016 году. В службе стройнадзора говорят о вероятности того, что в Красноярске в этом году сдадут больше плана. (В этом году запланировано 650 тысяч квадратных метров жилья, и это притом что в прошлом году город план не выполнил, было сдано 612 тысяч квадратных метров жилья вместо 715 тысяч).

Рост объемов строительства наблюдают не только в Красноярском крае, похожую тенденцию отмечают наши соседи по СФО. Застройщики Новосибирской области выполнили план еще в октябре, за январь-октябрь 2015 года в области введено 1,965 миллиона квадратных метров жилья, что на 20% больше показателей того же периода прошлого года, оказавшегося для региона по объемам строительства рекордным. В Новосибирске за 10 месяцев этого года сдано более 1,35 миллиона квадратных метров жилья. На долю многоэтажного жилья в регионе приходится порядка 1,295 миллиона квадратных метров. В третьем регионе, входящем в тройку лидеров в Сибири по объемам строительства, — Кемеровской области — за 11 месяцев ввели 910 тысяч квадратных метров, что также на 5% больше аналогичного показателя прошлого года.

Все это объясняется тем, что лучше других в сложившихся условиях продаются объекты на высокой стадии готовности, в кризис востребовано готовое жилье, здесь сказывается и волнение покупателей, в кризис возрастает риск появления незавершенных объектов, и покупатели, отлично это понимая, отдают предпочтение почти готовым домам.

Объемы привлеченных от инвесторов средств сокращаются

Примечательно, что увеличение объемов строительства происходит на фоне сокращения объемов привлеченных в строительство средств. По данным службы строительного надзора по количеству привлеченных денежных средств инвесторов, по сравнению с третьим кварталом 2014 года они сократились на 20%. При этом количество заключенных договоров долевого строительства снизилось на треть. В прошлом году за три квартала года их было 13148, в этом году — 8540.

«Здесь не все так однозначно, — комментирует начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк, — потому что на сегодняшний день у нас есть ряд застройщиков, которые при расчете с подрядчиками в один договор включают несколько объектов. Поэтому сказать, на сколько на самом деле сократилось количество договоров, точно нельзя».

Застройщики, считают в службе, стали больше использовать собственные средства для строительства жилья. «Мы отмечаем снижение денежных средств граждан, поступивших на строительство, по сравнению с прошлым годом. Принимая во внимание то, что застройщики вводят достаточно много объектов и объемы ввода растут, можно сделать вывод, что они, вероятно, осуществляют строительство за счет собственных или кредитных средств или же наращивают кредиторскую задолженность перед поставщиками и подрядчиками. Размер привлеченных инвестиций возможно оценить, только если застройщик предоставляет эти данные в развернутом бухгалтерском балансе. При этом далеко не все застройщики надлежащим образом выполняют это требование», — отмечает Хамардюк.

Что касается еще одного показателя, по которому обычно принято оценивать состояние дел на рынке долевого строительства, — количества проблемных домов, застройщики которых не выполнили перед инвесторами своих обязательств, — то, в отличие от других регионов Сибири, в Красноярском крае этот показатель не увеличивается.

На настоящий момент в регионе насчитывается семь проблемных многоквартирных домов четырех компаний-застройщиков и 554 обманутых инвестора, оставшихся с прошлого кризиса. При этом наш давний соперник по СФО, Новосибирская область, лидирует в Сибири не только по объемам строительства жилья, но и по числу участников строительства, не получивших от строительных компаний своих квартир. Только в начале этого года в области существовало 52 недостроенных объекта и 5462 обманутых дольщика, в течение года к ним прибавилось еще 14 объектов. В Иркутской области в настоящее время 25 объектов и 1648 участников строительства, не получивших своих квартир. В Омской области, где на начало года был 21 дом и 2034 гражданина, до конца года запланирован ввод пяти домов. В Томской области — 14 проблемных многоквартирных домов и 1200 обманутых дольщиков.

Окончательные выводы о том, на сколько изменится количество проблемных домов, как и о ситуации на первичном рынке в целом, можно будет делать в январе 2016 года, когда поступят данные за последний квартал 2015 года.