Красноярский край

Trade-in квартир по-красноярски

4136
20 июля 2015 г.
Аналитика и прогнозы

В последние полгода красноярцы, желающие улучшить свои жилищные условия и поменять принадлежащую им квартиру на новое и современное жилье, сталкиваются при этом с серьезными сложностями. Для того чтобы провести сделку, им нужно сначала продать свою старую квартиру, а найти покупателя на вторичном рынке в нынешних условиях непросто.


В отличие от рынка новостроек здесь не действует программа субсидированной государством ипотеки, и средняя ставка на кредиты до недавнего времени составляла 15 % годовых.

Полное отсутствие недорогой ипотеки не могло не сказаться на спросе на готовую недвижимость. За прошедшие полгода количество сделок на вторичном рынке, по данным агентств недвижимости, по сравнению с прошлым годом упало на 80 %. На этом фоне тем, кому в силу каких-то причин именно сейчас нужно продать квартиру, чтобы найти покупателей, приходится снижать цену. Результаты реально прошедших сделок демонстрируют снижение цены на 15–30 % от заявленной цены.

В сложившихся условиях продавцы, большинство из которых выходят на рынок, чтобы поменять свою квартиру в старом доме на новостройку, оказываются психологически не готовы продавать принадлежащую им квартиру по сформированной спросом текущей цене. Узнав, в какую сумму рынок сейчас оценивает их недвижимость, многие предпочитают на время отказаться от планов на улучшение жилищных условий и выждать, а не совершать сделку.

«Тем, кто испытывает сложности с продажей большой квартиры, можно посоветовать реализовать ее через схему обмена, сначала менять крупногабаритную квартиру на квартиру меньшей площади с доплатой, а затем заниматься продажей уже новой квартиры», — советует генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин. — Сейчас на нашем портале Sibdom.ru доступен сервис таких обменов».

Застройщики предложили покупателям обмен

В этих условиях строительные компании сделали шаг навстречу клиентам и предложили схему, позволяющую тем совершить переезд из старой квартиры. Механизм, первоначально использовавшийся исключительно на автомобильном рынке, в последнее время все чаще применяется при обмене недвижимости.

Существуют две разновидности сделок trade-in. Классический вариант схемы предполагает, что застройщик выкупает у продавца старую квартиру, берет ее к себе на баланс и дальше уже сам занимается ее реализацией. При втором варианте схемы застройщик предоставляет услуги сотрудничающих со строительной компанией риелторов, и те помогают найти покупателя на квартиру.

В Красноярске получил распространение классический вариант механизма trade-in, при котором застройщик выкупает старую квартиру продавца в собственность. На практике процедура обмена выглядит следующим образом: застройщик проводит предварительную оценку квартиры. Для того чтобы строительная компания смогла затем реализовать объект в условиях нынешнего рынка, цена, по которой будет приниматься квартира, должна быть ниже среднерыночной. Как правило, дисконт составляет 10–20 % от рыночной стоимости.

«Мы выезжаем на объект, производим оценку, показываем клиенту для сравнения несколько вариантов выставленных в то же время на рынке аналогичных объектов, а дальше уже он принимает решение, — рассказывает коммерческий директор ООО ФСК «Монолитинвест» Антон Логинов. — Конечно, зачастую ожидания людей оказываются завышенными. Скажем, они считают, что их квартира стоит 3,5 миллиона рублей, тогда как в реальности ее стоимость не превышает 3 милиона рублей».

Покупатель выбирает квартиру в участвующих в программе объектах строительной компании, сразу же определяется сумма, которую человеку необходимо будет внести в качестве доплаты при переезде в новостройку. Если клиенту строительной компании нужен ипотечный кредит, он подает заявку в банк. На то время, пока не выдан кредит, квартира будет за ним забронирована. Никаких дополнительных расходов на бронирование покупателю при этом нести не нужно.

Если предложенная цена за принадлежащую ему квартиру продавца устраивает, одновременно заключается договор на продажу старой квартиры и покупку новой. Ждать того момента, пока объект не будет введен в эксплуатацию, если у него нет другого жилья, в большинстве случаев клиенту предлагается в арендованном жилье. Стороны договариваются о сроках освобождения квартиры. Как рассказали в одной из красноярских компаний, применяющих схему trade-in, как правило, на переезд участники механизма trade-in берут две — три недели.

Такая схема несет в себе ряд преимуществ для участников сделки. Для застройщиков trade-in — это возможность реализовать крупногабаритные квартиры или обратить внимание покупателей на конкретные объекты. Покупателям же механизм позволяет совершить обмен и сократить временные затраты на переезд. Продажа квартиры в условиях сегодняшнего рынка вполне способна растянуться на месяцы, за это время понравившийся вариант вполне может быть куплен кем-то другим. А в случае trade-in договор на покупку новой может быть заключен практически сразу после проведения оценки.

Первые компании, работающие по схеме trade-in

Механизм trade-in для привлечения покупателей использует «Монолитстрой» (входит в ГК «Монолитхолдинг»), новую квартиру по этой схеме можно приобрести в микрорайоне Яблони (со сроком сдачи в эксплуатацию — в конце этого года) и в новостройках Преображенского, которые должны быть переданы новоселам в четвертом квартале 2017 года.

Программа обмена в компании начала действовать с июня этого года. По словам коммерческого директора ООО ФСК «Монолитинвест» (входит в ГК «Монолитхолдинг») Антона Логинова, на сегодняшний день по схеме trade-in в компании прошли три сделки. «На подготовку сделки уходит немало времени, это большая и скрупулезная работа», — объясняет Антон Логинов.

У другого застройщика, использующего механизм trade-in, — компании «Енисейлесстрой» — обменять старую квартиру на новую можно лишь при условии, что продаваемая квартира также в свое время была приобретена у этого застройщика. Обязательное условие сделки — новая квартира должна быть больше той, что принимается на баланс строительной фирмы.

Третий застройщик, использующий механизм trade-in, — компания «Арбан» — применяет при выборе квартир индивидуальный подход. Сначала продавца просят прислать свидетельство на квартиру, для того чтобы оценить возможность ее продажи. В случае положительного решения проводится оценка квартиры. Как рассказали в компании, покупатель за оценку не платит. От названной профессиональным оценщиком цены отнимается 10 % — это плата за риски, которые берет на себя строительная фирма. Снижая цену, застройщик страхует себя от того, что ему не удастся сразу продать объект. ­

Оставшаяся сумма засчитывается в счет оплаты покупки новой квартиры. Непременное условие — цена старой квартиры, которую клиент вносит в качестве взноса, не должна превышать 50 % от стоимости приобретаемого жилья. Оставшуюся половину суммы человек должен будет внести наличными или привлекая ипотечный кредит. Рассрочка в рамках данной программы невозможна.

Договор купли-продажи старой квартиры и договор долевого участия в строительстве подаются на регистрацию в Росреестр одновременно. В отличие от схем других строительных компаний, в «Арбане» после передачи квартиры застройщику продавец может остаться жить в своей старой квартире до тех пор, пока на нее не будет найден покупатель.

Ограничений в перечне проектов, участвующих в программе, не существует, купить новую квартиру по схеме trade-in можно в любом из строящихся объектов застройщика.

Похожие схемы давно применяются на красноярском рынке

По словам директора по развитию компании «Кром» Максима Омельянчука, в самой схеме нет ничего принципиально нового, trade-in в немного измененном виде существовал и десять, и двадцать лет назад.

«Подобная система обмена существовала и раньше, но в несколько другом виде, — объясняет Максим Омельянчук. — К застройщику мог обратиться потенциальный покупатель, который готов был поменять свою квартиру на новостройку. Отдел продаж строительной компании связывался с риелторами для консультации и получал информацию о том, за сколько те готовы продать эту квартиру. Если заявленная продавцом при обращении в строительную компанию цена оказывалась адекватной, застройщик заключал с риелторами договор, взяв с них гарантию продажи квартиры в определенный срок. Когда цены росли, продать такие квартиры было несложно. Покупателя можно было найти в течение месяца, продавец тем временем вносил доплату за новую квартиру. Но таких случаев было очень мало. В большинстве ситуаций цена, по которой хотели бы продать свою квартиру люди, оказывалась сильно завышенной».

Выкупом квартир у продавцов занимались раньше и сами агентства недвижимости. «Еще несколько лет назад, когда риелторская компания выстраивала цепочку обменных сделок, могла остаться одна квартира — последнее звено, без которой вся цепочка не складывалась. В такой ситуации иногда агентству было проще взять кредит, чтобы выкупить эту квартиру и закрыть цепочку, а после ее продать, — вспоминает Максим Омельянчук, — но тогда понятно, зачем все это делается. Сейчас такого ажиотажа нет».

В целом в теории схема обмена старой квартиры на новую у застройщика выглядит идеально, но насколько эффективной окажется ее реализация на практике, прогнозировать сложно, считает эксперт. «Определенно можно утверждать одно — в качестве маркетингового хода, который позволяет застройщику привлечь в отделы продаж строительных компаний потенциальных покупателей, она сработает», — объясняет Максим Омельянчук.

Банки готовы одолжить деньги на переезд

Одной из разновидностей схемы trade-in являются специальные банковские программы, позволяющие продавцу получить деньги на переезд. Такое предложение действует в банке «Левобережный».

В рамках программы «Переезд» клиент может получить деньги под залог имеющейся у него недвижимости для первого взноса на покупку новой квартиры. В течение года он может неспешно заниматься продажей, все это время оставаясь жить в своей прежней квартире.

Сумма, которую банк выдает ему для первого взноса на покупку новой жилплощади, не превышает 60 % от цены принадлежащего ему объекта. Чтобы внести доплату при покупке новой квартиры, человек может использовать накопления или взять еще один ипотечный кредит (при этом вторую ипотеку можно получить в том же банке).

Проценты по программе «Переезд» зависят от того, как именно клиент банка собирается вносить оставшуюся часть суммы при покупке новой квартиры.

Самой низкой ставка будет, если второй кредит на приобретение квартиры человек также берет в этом банке. Сейчас эта ставка составляет 17,5 %, но, как заверили в банке, она может быть пересмотрена уже в ближайшее время в связи со снижением ключевой ставки ЦБ.

Если для доплаты используются собственные накопления человека — размер ставки составляет 18,25 %.

Ежемесячные платежи по программе «Переезд» не производятся, человек гасит всю сумму кредита и набежавшие проценты после того, как покупает новую квартиру.

Это только первые ласточки использования trade-in на рынке жилья. В сложившихся условиях и банки, и застройщики будут все активнее прибегать к различным формам привлечения покупателей при помощи механизма trade-in или других подобных продуктов. Тема обмена, бартера сегодня актуальна как никогда.  

Теги: аналитика