Красноярский край

Красноярск недобрал сто тысяч "квадратов"

827
27 января 2015 г.
Аналитика и прогнозы

Экономическая ситуация нестабильного 2014 года подкорректировала планы по вводу жилья в меньшую сторону. Несмотря на это, год выдался удачным для сделок с недвижимостью — во многом благодаря ипотеке.

3-й мкр-н жилого района "Покровский" 

Экономическая ситуация нестабильного 2014 года подкорректировала столице края итоговые показатели по вводу жилья в меньшую сторону. Несмотря на это, год выдался удачным для сделок с недвижимостью — во многом благодаря ипотеке.

2014 год начался нестабильностью рубля и на той же ноте закончился. И если в первые месяцы года паника на финансовом рынке играла застройщикам на руку и обещала хорошую прибыль, поскольку продажи жилья выросли сразу после Нового года вопреки обычным сезонным тенденциям, то декабрьский скачок спроса будет, скорее всего, последним рыночным рекордом рынка на пару лет вперед — ведь все, у кого была возможность и потребность в покупке недвижимости, постарались накануне Нового года провести сделки еще по «старым» ценам и оформить ипотеку на прежних условиях.

Жилищное строительство стимулировал спрос на жилье

В условиях неустойчивости банковской системы, колебаний курса рубля недвижимость, а точнее объекты долевого строительства, стали финансовым инструментом — еще в начале года застройщики отмечали, что нетипичный для сезона рост продаж долевого обус­ловлен именно спекулятивным спросом. Как результат — согласно статистике Управления Росреестра по Красноярскому краю, по итогам 2014 года количество зарегистрированных в Красноярске договоров участия в долевом строительстве выросло на 71,3 % по сравнению с годом предыдущим, тогда как количество зарегистрированных в прошлом году переходов прав на объекты вторичного рынка превысило показатель 2013 года всего на 7,6 %.

Периоды наибольшей активности инвесторов пришлись на апрель, затем на рынке установилось относительное затишье. За лето спрос на долевое опустился до уровня февраля-марта, чтобы к октябрю, несмотря на повышение ипотечных ставок, достичь рекордной высоты — 2508 зарегистрированных за месяц договоров долевого — и повторить свое достижение в декабре.

Жилой район "Южный берег"

В регистрации прав на готовое жилье Росреестр фиксирует два пика. Один — апрельский, который, впрочем, укладывается в рыночные тенденции, хотя и обгоняет данные апреля 2013 года на 33 %. Второй произошел в декабре, и без того традиционно высоком сезоне на рынке недвижимости, тогда количество зарегистрированных прав выросло по сравнению с декабрем 2013 года на 39 %, а по сравнению с ноябрем 2014-го — на 79 %. В интервале между обоими пиками количество зарегистрированных за месяц прав на вторичное жилье колебалось в пределах февральских и мартовских показателей 2014 года.

Ипотека — драйвер рынка недвижимости

В условиях экономической нестабильности рынок жилья двигала вперед ипотека. В начале года банки снижали ставки и объявляли о наращивании ипотечных портфелей, вторая половина года с того момента, как кредитные организации стали испытывать сложности с внешними заимствованиями, прошла под знаком тревожного ожидания — это подтолк­нуло тех, кто задумывался о смене жилья, поскорее провести сделку, пока банки лояльны к заемщикам.

Как следует из статистики Росреестра, в Красноярске из суммарного количества зарегистрированных за 2014 год прав на готовое жилье, как и в 2013 году, половину составляют права, возникшие в результате сделок купли-продажи с использованием заемных средств. Картину по активности использования кредитов в покупке долевого скорректировал инвестиционный спрос: в 2014 году больше квартир приобреталось за наличные, так что банки профинансировали красноярцам только 21,3 % приобретений долевого, тогда как в 2013 году 28,2 % договоров долевого были заключены с привлечением ипотеки. Тем не менее в абсолютных цифрах количество ипотечных договоров долевого в 2014 году превысило уровень 2013 года.

Жилой район Бугач, ул.Норильская

Насколько серьезными будут последствия нынешней экономической ситуации, зависит в первую очередь от того, как долго будет стабилизироваться курс рубля на финансовых рынках. Чем дольше банки будут пользоваться дорогими заемными деньгами, тем более глубокий спад ждет рынок ипотеки. Растущие ставки может частично скомпенсировать падение цен на жилье, но у сокращения выдачи ипотечных кредитов есть еще одно последствие — снижение прибыли окажет негативное влияние и на устойчивость строительных компаний.

Годовой итог работы красноярских строителей

На фоне кризисных настроений итоги жилищного строительства в Красноярске за 2014 год не выглядят такими уж печальными, несмотря на то что план ввода город недовыполнил на добрую сотню тысяч «квадратов». В общей сложности в 2014 году в Красноярске было построено и введено в строй 612 157 кв. м жилья, 58 237 кв. м из которых приходится на малоэтажное строительство. Объем ввода многоэтажного жилья составляет 553 920,4 кв. м — это 68 жилых домов, или 10 856 квартир.

Напомним, формируя планы на 2014 год, застройщики Красноярска собирались сдать 715 тыс. кв. м жилья. По итогам года семь объектов, ранее запланированных к сдаче в эксплуатацию, введены не были. За год до этого, в 2013 году, в краевом центре было введено в строй 707,8 тыс. кв. м жилья.


В качестве заказчиков строительства ввели дома 26 организаций, лидирующие позиции среди них заняли ГК «Красстрой» (78,4 тыс. кв. м), ООО ФСК «Монолитинвест» (68,8 тыс. кв. м жилья) и УСК «Сибиряк» (66,2 тыс. кв. м). Силами первой тройки в 2014 году в эксплуатацию введено 38,5 % от общего объема сданного жилья.

Самая большая площадь сданных новостроек в этом году приходится на Октябрьский район. Здесь сосредоточено 29 % от общего объема ввода многоквартирных домов (25 жилых зданий), активное строительство развернулось в Николаевке, Студгородке и на Удачном. 26,5 % введенного жилья (12 домов) относится к Центральному району и сосредоточено в жилом районе Покровском. Третье место (21,4 % от общего объема ввода — 15 домов) досталось Советскому району, где полным ходом развивается застройка Солнечного.


Тенденция к сокращению площади жилых помещений отмечается в Красноярске в последние несколько лет, однако впервые этот процесс приобрел столь стремительный характер в связи со спросом на студии и однокомнатные малометражные квартиры, что обус­ловило выход на рынок множества проектов малогабаритного жилья. В результате такой политики застройщиков в 2014 году средняя площадь квартиры составила 51 кв. м. Для сравнения, в 2013 году средний показатель был на уровне 55,9 кв. м, в 2012 году — 58,6 кв. м, в 2010 и 2011 годах — 60,4 кв. м.

На декабрьской встрече со строителями по горячим следам «черного вторника» губернатор края Виктор Толоконский призвал удерживать качество и объемы строительства на прежнем уровне. Но было бы ошибкой списывать нынешнее снижение показателей только на состояние экономики. Краевой Союз строителей обещает разобраться, где произошел сбой, сделать выводы и в будущем рассчитывает на позитивную динамику в отрасли: за 2015 год в Красноярске планируется ввести в эксплуатацию 750 тыс. кв. м жилья.

Удержаться на плаву в нестабильных экономических условиях строительным компаниям поможет доверие инвесторов. Как отмечают риелторы, покупатели предпочитают новое жилье, даже согласны жить в съемной квартире, пока дом не достроят. При этом обязательное с 2014 года страхование гражданской ответственности застройщиков обеспечит участникам долевого строительства дополнительные гарантии сохранности вложенных средств. Вероятно, отложенный спрос, который многие поспешили реализовать с обвалом рубля, вложив сбережения в квадратные метры, скорректирует типичный сезонный тренд начала года, но если государство предпримет меры, чтобы ипотека оставалась доступной населению, новое жилье по-прежнему будет востребованным товаром на рынке недвижимости.