Красноярский край

Скинемся всем миром на капитальный ремонт?

1533
24 декабря 2014 г.
Жилищное хозяйство

С 2015 года в Красноярском крае начнется капитальный ремонт первых домов по новым правилам, для этого с ноября 2014-го собственники начали платить взносы в пять раз больше прежнего.


В декабре на территории Красноярского края собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных домах получили квитанции за ноябрь с новой строкой расходов на ЖКХ. С этого момента взносы на капитальный ремонт мы будем платить регулярно. Поднялась новая волна вопросов от населения, в своих комментариях специалисты постарались объяснить жителям края основные положения и трудные места законодательства о капитальном ремонте, принципы работы регионального фонда и преимущества накопления взносов на спецсчете.

Почему взносы в региональный фонд собирает энергосбыт?

Начисление, организацию сбора взносов и их учета региональный фонд капитального ремонта поручил подрядчикам. По итогам открытого конкурса определились так называемые платежные агенты, готовые предоставить эти услуги как можно дешевле. В 56 территориях края эти задачи взяло на себя ОАО «Красноярскэнергосбыт», в Туруханском, Эвенкийском и Таймырском районах — «Почта России», в Назарово — местный расчетно-кассовый центр, жителям Норильска подготовку квитанций и сбор платежей обеспечила управляющая компания ООО «Северный Быт». Как сообщила на пресс-конференции по капитальному ремонту, организованной газетой «АиФ на Енисее», генеральный директор краевого фонда капитального ремонта Нина Авдеева, объединив усилия, фонд и платежные агенты смогли в четыре раза сократить стоимость печати квитанций и снизили стоимость каждой с 6 до 1,55 рубля.

В декабре на своих территориях обслуживания, в том числе и в Красноярске, «Красноярскэнергосбыт» разослал собственникам обычные квитанции с дополнительной строкой за капремонт, в домах, которые не вели с этим поставщиком ресурсов расчеты по электроэнергии, жители получили отдельные квитанции с суммами за капремонт. Заплатить по ним взнос в региональный фонд можно везде, где принимают платежи за электроэнергию: это почтовые отделения, отделения Сбербанка и других банков, все платежные терминалы, отделения электросвязи, — а также посредством автоплатежей и платежей напрямую через сайт «Красноярскэнергосбыта». При этом независимо от способа оплаты никакой комиссии с жителей удерживать не должны, оплате подлежит только сумма, указанная в квитанции.

Как работают платежные агенты фонда

Платежный агент не только печатает квитанции на капремонт и обеспечивает возможность заплатить по ним, но и ежедневно перечисляет платежи со своего агентского счета напрямую на счет регионального фонда без удержания комиссий. Вместе с деньгами фонд ежедневно получает реестры сумм, внесенных каждым из плательщиков. Обязательные требования договора — неприкосновенность этих средств и их ежедневное перечисление. Их соблюдают все победители аукционов на территории Красноярского края.

При нынешнем тарифе годовой оборот средств по капремонту составляет порядка 3 млрд рублей — неслабый соблазн задержать на счету энную сумму на неделю-две и получить от банка дивиденды за ее размещение. За такую самодеятельность фонд будет строго наказывать: штраф за один факт неперечисления денег практически равен стоимости всей услуги по региону за месяц, говорят в энергосбыте.


По этой же схеме агенты готовы работать и в пользу домов, где средства аккумулируются на спецсчетах. «Если обратится УК или ТСЖ, энергосбыт и почта России возьмут новые дома на тех же условиях, что и дома фонда. Могу предложить услугу — не просто сбор денег по капремонту, а в том числе полностью объединить платежку, проводить расчеты и за прочие жилищно-коммунальные услуги с такой же гарантией перечисления денег в адрес ТСЖ», — отметила заместитель исполнительного директора по реализации ОАО «Красноярскэнергосбыт» Юлия Смирнова.

С квартирами муниципального жилфонда взаимодействие организовано иначе: за свет, как и раньше, будет платить квартиросъемщик, а взносы за капитальный ремонт должен будет перечислять собственник. Счета получит администрация соответствующего муниципального образования.

Капремонт муниципального жилья: платит съемщик или собственник?

Муниципалитеты также начнут получать с декабря из фонда капремонта платежные документы с приложением реестра квартир, в которых проживают граждане по договору социального найма. По закону взносы ложатся на собственника, однако государство фактически перенесло новую финансовую нагрузку на нанимателей.


Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Красноярского регионального отделения общественной организации «Общероссийский Народный фронт» профессор Сибирского государственного аэро­космического университета Александр Пузанов, в Красноярском крае примерно 3 % жилья в многоквартирных домах находятся в государственной собственности, еще 13–15 % принадлежат муниципалитетам. «В тех проектах муниципальных бюджетов на 2015 год, которые мне удалось посмотреть, я не увидел строчки, которая связана с оплатой взносов на капитальный ремонт в фонд регионального оператора. То есть расходной статьи в проектах бюджетов нет, хотя они являются собственниками и должны платить за капитальный ремонт того имущества, которое находится в собственности муниципалитета или государства», — утверждает специалист.

Вместо этого муниципалитеты поднимают стоимость социального найма, так что фактически вместо собственника платит арендатор. Руководитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков отмечает: «Нанимателям, как пояснила администрация, повысят стоимость найма на сумму тарифа с каждого квадратного метра наемного жилья. Штрафные санкции за неоплату лягут на муниципалитет».

Организационные трудности со спецсчетами преодолены

В отличие от жилья под обслуживанием регионального оператора, в домах, которые копят средства на капремонт на спецсчетах (преимущественно это новостройки), собственники организовали сбор взносов без участия фонда. «Они уже провели собрание, в протоколе включили дополнительно от 10 до 40 копеек за квадратный метр, чтобы управляющая компания им начисляла, собирала и перечисляла взносы на спецсчет», — объяснила Нина Авдеева.

«Те ТСЖ, с которыми мы периодически взаимодействуем, благополучно работают со спецсчетами, — подтверждает Роман Казаков. — Самостоятельно на себя открыли счет, самостоятельно готовят платежные документы, самостоятельно работают с должниками, самостоятельно смотрят дефектовки, проверяют сметы, принимают работы и так далее. От общей структуры регионального фонда капремонта они изолированы, их контролирует исключительно служба строительного надзора».

Дома под управлением «Жилфонда», где собственники решили копить деньги на спец­счете, столкнулись с такой проблемой: когда управляющая компания раздавала типовые протоколы, то в качестве банка, который будет аккумулировать средства, в них был указан «Газпромбанк».

«У нас было много обращений, — отметил Роман Казаков, поясняя причину трудностей. — «Газпром» предлагает взимать комиссию с платежей на капремонт порядка 120 тысяч в год. А если взять пятиэтажный многоквартирный дом, то там собираемость по капремонту за год будет тысяч 250. Соответственно, помимо этой собираемости жильцам надо найти еще 120 тысяч, чтобы оплатить услуги банка. В итоге возникли проблемы с переподписанием протокола, для того чтобы заключить договор с более подходящим банком, который готов к накоплению средств на спецсчете и при этом не завышает в разы цену на свои услуги».

Почему же эти дома отказались от услуг регионального фонда? Индивидуальный счет аккумулирует и расходует средства гораздо прозрачнее для собственников, чем система, объединяющая около 15 тысяч домов. «Дома со спецсчетом знают, сколько накопилось средств, и всегда могут их расходовать в соответствии с возникающей необходимостью, — объясняет Александр Пузанов преимущества индивидуальных накоплений по каждому дому. — В «общем котле» можно накопить средств больше, чем нужно для ремонта: допустим, записан в первой пятилетке в 2020 году ремонт подвала. Вам нужно на это два миллиона рублей. Вы за три года накопите четыре миллиона рублей, а отремонтировать еще не можете. Они будут израсходованы на капитальный ремонт другого дома. Есть такие большие дома, где накапливается сумма гораздо большая, чем можно было бы потратить на капитальный ремонт (чем больше дом, тем дешевле капитальный ремонт становится). Возникает проблема, и я не знаю, как ответят на эту проблему руководители нашего фонда».

Сколько нам предстоит платить?

Сборы с каждого дома определяются площадью помещений в нем и типом здания. Взносы будут индексироваться на уровне инфляции, пока что утверждены суммы на ближайшие три года — они приведены для справки в тестовой квитанции, которую каждый собственник получил в ноябре. От года к году ставка поднимается на 5 %.

В 2014 году жители пятиэтажек платят 6 рублей за «квадрат» — это значит, что за 30 лет такой дом накопит примерно 7,5 млн рублей в ценах 2012 года на предусмотренные программой четыре вида капитального ремонта: крышу, фасад, подвал, инженерные и внутридомовые сети. И все эти виды работ за собранные деньги дом должен получить. Для домов с лифтом, независимо от этажности, взнос с каждого квадратного метра чуть больше — 6,3 рубля: их жильцам нужно собирать больше денег, чтобы хватило на замену лифта раз в 25 лет.


Жители двухэтажных домов тоже будут платить по 6,3 рубля за квадратный метр площади квартиры — это минимальный взнос, хотя в тарифной сетке постановлением краевого правительства в качестве необходимой закладывалась сумма в 8,3 рубля. «Пятиэтажному дому накопить легче, чем двухэтажному, — объясняет генеральный директор краевого фонда капитального ремонта Нина Авдеева. — Такой же подъезд, такие же квартиры, столько же люди платят за «коммуналку», но в пятиэтажном накопление произойдет значительно быстрее. Поэтому для таких малобюджетных домов предусмотрена еще и государственная поддержка». Недостающие два рубля за каждый «квадрат» двухэтажного дома будут поступать из бюджета.

Если собственник пользуется льготой на жилищную услугу и субсидией на оплату коммунальных услуг, помощь бюджета будет распространяться и на взнос по капитальному ремонту — для этого, как сообщила Нина Авдеева, фонд заключил все необходимые соглашения с органами соцзащиты.

К неплательщикам будут применяться все те же меры, что и при задержке прочих платежей ЖКХ, однако есть нюанс: поскольку по закону отчисления на капремонт закрепляются за квартирой, проданная недвижимость переходит к новому собственнику вместе с накопленным взносом. Возможно, в перспективе долг по кап­ремонту станет препятствием для регистрации права собственности при покупке квар­тиры.

Какие дома отремонтируют в первую очередь

Пока фонд принимает на счета первые накопления, органы местного самоуправления до конца декабря нынешнего года формируют краткосрочные планы по капитальному ремонту на 2015 год. Происходит это так: сперва определяется лимит финансирования, который будет распределяться при формировании этих краткосрочных планов. Затем органы местного самоуправления выставляют дома по ранжиру в зависимости от технического состояния, того, проводился ли уже капремонт и когда была приватизирована первая квартира в них. И здесь немаловажно, как тщательно определяли износ каждого претендента на первоочередной ремонт.

«Каждый дом должен был быть очень тщательно обследован, произведены инженерные изыскания, чтобы определить износ каждого элемента общего имущества», — рассказывает руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Красноярского регионального отделения общественной организации «Общероссийский Народный фронт» профессор Сибирского государственного аэро­космического университета Александр Пузанов.

Большинство управляющих компаний и органов местного самоуправления не смогло адекватно оценить состояние домов с инженерной точки зрения, отмечает специалист: «Часто писали наобум, я видел несколько таких документов, которые показывают несколько домов 70-го, 80-го года ввода в действие, а износ везде стоит 7 %, причем по целому дому, а не отдельным элементам многоквартирного дома. Сейчас, когда составляется краткосрочная программа, собственники должны позаботиться о том, чтобы было произведено тщательное обследование общего имущества их дома».

Недостоверность предоставленных данных понимает и региональный оператор. «Мы не верим управляющим компаниям, — говорит Нина Авдеева. — Нам нужно понять, какие конкретно дома попадут на 2015 год в краткосрочный план. Сами будем урабатываться, но поедем и сделаем дефектные ведомости». На основе этих документов составляется ориентировочная смета, по которой дома выставят на торги.


Специалист объяснила, как будут выбирать между объектами с одинаковой степенью износа: в первую очередь отремонтируют дом, который собирает больше денег.

Как только список домов — участников краткосрочной программы на следующий год утвердят, собственники помещений в них получают письмо с информацией по видам и стоимости планируемого капремонта. Закон дает им три месяца на то, чтобы решить на собрании: согласиться с предложением фонда или выбрать другой вид ремонта. Если собственники не договорились между собой по видам ремонта и по этой причине не утвердили план работ, муниципалитет принимает решение за них — в пользу первоначального предложения. Только после этого региональный фонд вправе объявить конкурс на поиск подрядной организации.

Кто обеспечит качественный капитальный ремонт?

Распоряжение всеми краевыми накоплениями на капитальный ремонт, а это порядка 3 млрд рублей ежегодно, сосредоточено в руках регионального оператора. Он составляет проектную документацию, подыскивает организацию, которая будет проводить ремонт, контролирует качество, сроки ремонта и соответствие проектным решениям, принимает работы. Более того, средства, собранные за год, нельзя расходовать целиком, а лишь установленный процент.

Эксперты всерьез опасаются: когда речь идет о таких суммах, злоупотребление полномочиями способно повлечь за собой коррупционные схемы, тем более что региональных операторов никто не контролирует, они освобождены от налогов. «Без участия собственников это может привести к определенным провалам», — добавляет Александр Пузанов.

Как объяснил специалист, Жилищный кодекс не предусматривает прямых эффективных механизмов осуществления контроля качества капитального ремонта, чтобы этот контроль охватывал все дома, расположенные на территории страны. Поэтому собственникам жилых помещений — лицам, наиболее заинтересованным в качестве ремонта, — стоит занять активную позицию: попытаться узнать, какую документацию их управляющая компания подавала в орган местного самоуправления для передачи региональному фонду, попросить надзорные органы, чтобы они провели хотя бы их выборочную проверку. Самим внимательно следить, какие материалы и технологии используются в ходе капитального ремонта, соблюдаются ли технические регламенты, — ведь в каждом доме наверняка найдется житель, понимающий в строительных работах.

Очевидно, что в первые годы работы по новой схеме капремонта станут отчетливо видны лакуны законодательства, и невозможно угадать, сколько лет займет их устранение. Пока же накопления на спецсчете представляются гораздо более прозрачной и открытой формой сбора средств на капитальный ремонт и распоряжения ими.

Источник: Журнал "Сибирский дом" 12(131) декабрь 2014

Автор: Зоя Зимина