Красноярский край

Земельный аукцион.Недвижимость | Дела земельные

808
14 апреля 2011 г.
Аналитика и прогнозы

Длительный перерыв в проведении земельных аукционов в Красноярске привел к тому, что некоторые строительные компании, пережив кризис, но, не успев в свое время купить свободные участки под застройку, лишились задела на ближайшие несколько лет. Теперь они вынуждены присматриваться к более дорогим вариантам расселения и сноса ветхого жилья. Хотя возможность обеспечить себя площадками для работ у них была, достаточно вспомнить, как начинались земельные торги в Красноярске.

Дела земельныеКогда пять лет назад после смены порядка получения участков в Красноярске начали проводиться земельные аукционы, первоначально они не вызвали среди застройщиков большого ажиотажа. От продажи небольших наделов администрация города постепенно перешла к выставлению на торги крупных участков под комплексную застройку, но от этого мало что изменилось. На первых порах строительные компании, у которых на тот момент сохранялась земля в резерве, только присматривались к новому порядку получения участков под застройку. И только когда застройщики осознали, что наиболее привлекательные для освоения территории уходят конкурентам, за участки развернулась настоящая борьба. Произошло это к третьему по счету аукциону, на котором продавалась земля для комплексного освоения под многоэтажную застройку.

Еще в конце 2006 года первые торги, на которых решалась судьба большой площадки размером 16,5 га под комплексную застройку практически в центре Красноярска, не собрали достаточного количества участников, и право строить в микрорайоне Покровский по начальной цене стоимости аренды 61 млн 756 тыс. рублей досталось единственному претенденту — компании «Сибиряк». Затем на следующем аукционе в марте 2007 года этот же застройщик получил за 52 млн 258 тыс. рублей участок в 11,1 га в Покровском практически без борьбы. Тогда вторая принимавшая участие в торгах компания отступила на третьем шаге аукциона.
Правда, причина небольшой активности компаний на аукционе на первых порах заключалась не только в отсутствии желающих торговаться за землю. Дело в том, что некоторые из застройщиков, которые хотели бы приобрести участок на торгах, не смогли разобраться в юридических тонкостях и не предоставили всю необходимую для участия документацию, поэтому оказались не допущены к аукциону.

Но уже к августу 2007 года застройщикам разобраться во всех премудростях подготовки документации удалось, и результат не заставил себя ждать. На аукционе за право строить на земельном участке во 2-м микрорайоне в Покровском, торговались уже семь городских компаний. Цена сделки превысила стартовую в 113 раз (на 310 млн рублей). Победитель аукциона, «Монолитхолдинг», получил в аренду участок общей площадью 15,4 га за 396,9 млн рублей.

С тех пор на торгах в Красноярске продавались и большие участки в не менее привлекательном с точки зрения освоения месте, как, например, самый большой за всю историю проведения земельных аукционов в городе участок в жилом районе «Слобода Весны» площадью 42 га, который граничит с территорией коммерческой застройки «Красноярск-Сити». Но ценовой рекорд, установленный осенью 2007 года, так и не был побит.

Торги, на которых продавалась бы земля под многоэтажное строительство, в Красноярске не проводятся вот уже более двух лет. Последний аукцион, на котором разыгрывалась земля под многоэтажку, состоялся в сентябре 2008 года. В условиях экономической нестабильности строительные компании не спешили вкладывать деньги в покупку новых площадок, предпочитая осваивать те территории, работа на которых началась до финансового кризиса. С тех пор новых торгов в городе не проводится.
Строительные компании, которые не смогли в предыдущие несколько лет, когда в Красноярске проводились торги, обеспечить себе задел на будущее, теперь находятся в сложной ситуации. Чтобы не останавливать строительство, они готовы покупать землю у тех из застройщиков, кто оказался чуть более дальновидным.

Причем ситуация вряд ли существенно изменится в ближайшее время, потому что новые земельные торги, на которых будет выставляться земля под многоэтажное строительство, запланированы в Красноярске на вторую половину года. В общей сложности в администрации города определили около 90 га земли под многоэтажное строительство. При наличии всех необходимых документов эти участки смогут быть выставлены на торги в ближайшей перспективе.

По словам замруководителя управления архитектуры администрации Красноярска Инны Федотовой, причина более чем двухлетнего перерыва в проведении земельных аукционов для многоэтажного строительства заключается в сложной и длительной процедуре подготовки к торгам. Во время которой необходимо определить границы участков, поставить их на государственный кадастровый учет, определить вид разрешенного использования, получить санитарно-эпидемиологическое заключение по выбору участка, определить технические условия для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плату за подключения. При этом, отмечает Инна Федотова, у застройщиков сохранились резервы земли.
По данным управления, в распоряжении строительных компаний города в настоящее время находится всего около 80 земельных участков общей площадью более 1,4 млн кв. м только под многоэтажное строительство. Освоение этих участков, расположенных в Октябрьском, Советском, Ленинском и Свердловском районах Красноярска, уже началось.

На четырех участках площадью 85,7 га ведут работы ООО УСК «Сибиряк», ООО ФСК «Монолитинвест» и ООО «Красноярск-СИТИ» — компания, созданная «Монолитхолдингом» специально для реализации проекта красноярского делового центра. По словам замруководителя управления архитектуры, ситуацию с земельными участками на строительном рынке Красноярска нельзя назвать критической. «Сложности испытывают только некоторые компании, не сумевшие сформировать задел на ближайшие годы», — объясняет Инна Федотова.

К настоящему моменту уже составлен реестр земель под многоэтажную застройку, которые планируется выставить на торгах во второй половине нынешнего года. Еще до его окончания администрация города готовит для выставления на аукцион три участка под комплексное освоение в Солнечном, в районе ул. 60 лет образования СССР, общей площадью 2 га и один, расположенный на ул. Крайней, его размер в настоящее время окончательно не определен.

К реализации на торгах планируются также земли общей площадью 95,3 га в пятом, седьмой и десятом микрорайонах жилого района «Солонцы-2». Эта полностью свободная от застройки территория находится между микрорайоном Солнечным, микрорайоном «КрАЗовский» и Северным шоссе. Принято решение включить их в проект планировки жилого района «Солонцы-2», который как раз сейчас готовится к утверждению. Средних размеров земельные наделы будут сформированы и предложены застройщикам под многоэтажное строительство. Аукцион, на котором будут продаваться эти участки, состоится не раньше следующего года.

«Кроме этих земель в настоящее время происходит работа по согласованию для выставления на аукционы участков, занятых под многоэтажными бараками. Снос этих домов, признанных ветхими и непригодными для проживания, ведется во всех районах города. Если эти участки будут признаны соответствующими всем существующим нормам для ведения жилищного строительства, они также будут выставлены на аукцион», — рассказала Инна Федотова.
Первыми после кризиса ожили аукционы, на которых продаются участки под нежилую застройку. Выставляемые на торги земли для строительства производственных баз и административных объектов находят своих покупателей. Так, в 2010 году на торги выставлялись пять участков для строительства производственных баз, административного здания и гостиницы. Реализованы три участка под базы в районе улицы Рокоссовского и ул. Северное шоссе общей площадью 24,6 тыс. кв. м.

Земля под малоэтажку

Впрочем, в Красноярске есть одна категория земельных участков, аукционы по которым не прекращались даже в самую острую фазу кризиса. Речь идет о земле под индивидуальную малоэтажную застройку. В течение 2009–2010 годов наделы с таким назначением периодически появлялись на торгах, но на них не было получено ни единой заявки. Тогда причиной отсутствия интереса к этой земле со стороны покупателей в том числе стало то, что подготовленные к реализации наделы продавались хоть и с техническими условиями для подключения, но без возможности присоединиться к сетям в ближайшие несколько лет.

Потому что одни инфраструктурные объекты, к которым они должны быть подключены, пока существуют только на бумаге, другие же требуют серьезной реконструкции, и присоединиться к сетям будет возможно не раньше, чем она пройдет.
Освоение таких земель для будущих владельцев было бы связано с определенными трудностями. Купи сегодня собственник такой участок, ему потребуется еще немало времени, сил и средств, чтобы подвести коммуникации. При таких затратах горожанину, желающему поселиться в частном доме на своей земле, становится гораздо проще приобрести готовый коттедж в одном из существующих загородных поселков.

Готовятся к аукциону
Теперь участки, не нашедшие владельцев в предыдущие несколько лет, будут выставляться повторно на торгах в нынешнем году. Изменится ли отношение покупателей к земельным наделам в жилом районе «Славянский», на ул. Пугачева, ул. 4-й Камчатской, в микрорайоне «Цимлянское-Пригорное» и в жилом районе Бугач, покажут итоги аукционов. Спрос может появиться, ведь в 2011 году подходят сроки, установленные для подключения некоторых из этих участков к сетям. Так, один из участков для строительства индивидуального дома в Бугаче площадью 1080 кв. м при цене 1,066 млн рублей еще в 2009 году выставлялся на торги с возможностью подключения к электросетям не ранее 2011 года.

Что касается земли под комплексную малоэтажную застройку, то эти участки вызывают интерес у застройщиков. Очередной аукцион, на котором выставлялось право строить в одном из пригородов Красноярска, в поселке Солонцы, состоялся 14 марта. Земельный участок общей площадью 4,8 га в поселке Солонцы с категорией земли населенных пунктов и видом разрешенного использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства был куплен за 6 млн 32 тыс. рублей. В связи с тем, что других претендентов не нашлось, право возводить малоэтажное жилье на этой территории досталась единственному зарегистрированному участнику аукциона — ООО «Сибстройком». Теперь, согласно условиям аукциона, компания должна возвести на этой территории малоэтажные жилые дома в течение следующих пяти лет.

Дела земельные Дела земельные Дела земельные

Земля в границах города

Не прекращается формирование земли под малоэтажную застройку и в самом краевом центре. В процессе подготовки к выставлению на торги в настоящее время находятся участки, предназначенных под малоэтажную застройку на Кузнецовском плато в Кировском районе Красноярска и по ул. Цимлянская — Пригорная в Октябрьском районе города. Кузнецовское плато могло бы стать перспективной площадкой для развития города, но сложный рельеф, расположение этого района на возвышенности создает серьезные сложности для прокладки инженерных сетей и организации дорог. Кроме того, для обоих участков до сих пор не разработаны проекты планировки. Хотя предварительный этап, предшествующий его подготовке, — общественное обсуждение задания на проектирование — завершен, прием предложений от горожан закончился в марте этого года.

При наличии финансирования в 2012 году состоится конкурс, на котором и должна определиться та проектная организация-подрядчик, что займется разработкой проекта территории. Только после этого отдельные участки в этих районах могут быть выставлены на торги. Такой порядок подготовки к аукциону, конечно, требует большего времени, но с другой стороны он позволяет предусмотреть всю необходимую для района инфраструктуру еще на этапе проектирования.

Новый жилой район

Однако еще до этих участков в нынешнем году будет продаваться право комплексного освоения территории Плодово-Ягодной станции. В Красноярске осталось не так много свободных площадок под застройку, и власти города ищут площадки для перспективного развития, одна из новых жилых территорий должна появиться в районе ул. Азовской.

Соответствующее соглашение, в рамках которого более 143 гектаров бывших федеральных земель в районе Плодово-Ягодной станции передано в распоряжение Красноярскому краю, подписано между Красноярским краем и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства еще год назад.
Для участка разработан предварительный проект планировки, согласно которому на 143 га территории через несколько лет разместится 450 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Торги назначены на весну нынешнего года. На момент подготовки этого номера в печать точная дата аукциона не была определена, известно только, что он должен состояться в ближайшие месяцы. Но уже понятно одно — на то, чтобы заниматься застройкой Плодово-Ягодной станции, смогут претендовать только крупные красноярские строительные компании. Ведь вся огромная территория будет выставляться на торгах единым лотом, без деления на несколько участков.

Помимо жилья по проекту на этом участке должны быть построены две школы, пять детских садов и весь набор необходимых для комфортной жизни в новом районе объектов инфраструктуры. Кроме малоэтажной застройки на территории Плодово-Ягодной станции предполагается возведение ограниченного количества многоэтажных домов. Согласно условиям аукциона к освоению этой территории победитель должен приступить в 2012 году и полностью завершить ее в 2017 году.

Взаимные обязательства

Как пояснили в администрации, обязательства, которые возникают у застройщика и муниципалитета в отношении покупаемой на аукционах земли, различаются в зависимости от типа участка. На участках под комплексное освоение победитель аукциона берет на себя подготовку проекта планировки и межевания, строительство внутриквартальных проездов, определяет место для социальных объектов. Строительство детских садов, школ, поликлиник, дорог районного значения и прокладку общегородских инженерных сетей обеспечивает муниципалитет. Если участок не предполагает комплексное освоение и продается для многоэтажного строительства или ИЖС, то инженерные сети победитель аукциона проводит за собственный счет. Муниципалитет в таком случае обязан обеспечить лишь условия для подключения.

Вполне вероятно, что в нынешнем году мы увидим, как активизируются на аукционах застройщики, как оживятся торги и как будет побит сохранявшийся до сих пор ценовой рекорд. Ведь в ближайшее время дефицит земли могут почувствовать даже те из красноярских застройщиков, кто пока его не ощущал.

Татьяна Крупко