Нежилое Красноярска . Перевод в нежилое (стр. 36)
Fitch прогнозирует неизменный уровень продажных цен в 2010 году на фоне недостатка предложения жилья в России.
При этом прогноз по ликвидности и фондированию многих строительных компаний, включая рейтингуемые Fitch, является неустойчивым.
"Сочетание структур капитала со слишком высоким левереджем и существенного ослабления показателей продаж означает, что рефинансирование существенных объемов краткосрочного долга с наступающими сроками погашения является сложным", - говорится в сообщении агентства.
В нем делаются выводы, что в 2010 году Fitch ожидает увеличения числа дефолтов у российских строительных компаний.
При этом компании, которые смогут получить финансирование от контролируемых государством банков или поддерживающих их материнских структур, будут иметь лучшие возможности избежать явных дефолтов по платежам и потенциальной неплатежеспособности, предполагает рейтинговое агентство.
При этом прогноз по ликвидности и фондированию многих строительных компаний, включая рейтингуемые Fitch, является неустойчивым.
"Сочетание структур капитала со слишком высоким левереджем и существенного ослабления показателей продаж означает, что рефинансирование существенных объемов краткосрочного долга с наступающими сроками погашения является сложным", - говорится в сообщении агентства.
В нем делаются выводы, что в 2010 году Fitch ожидает увеличения числа дефолтов у российских строительных компаний.
При этом компании, которые смогут получить финансирование от контролируемых государством банков или поддерживающих их материнских структур, будут иметь лучшие возможности избежать явных дефолтов по платежам и потенциальной неплатежеспособности, предполагает рейтинговое агентство.
Регистрация / Авторизация
Написать комментарий к посту
Новости недвижимости
Весь NEWSru.com
ЯндексДирект
Коммерческая недвижимость!
Аренда и продажа недвижимости - эксклюзивные предложения. Комиссия - 0%!
www.mgrn.ru
Недвижимость - Из рук в руки
Продажа и аренда недвижимости в Красноярске. Смотреть объявления.
krasnoyarsk.irr.ru
Вся недвижимость для бизнеса
на одном сайте: легко искать, удобно размещать
www.realtyforbiz.ru
Коммерческая Недвижимость
Аренда, Продажа Коммерческой Недвижимости. Поиск по Базе Данных. Статьи
www.domex.ru
Все объявления
Дать объявление
Россию ждет резкое падение объемов вводимого жилья
21 декабря 2009 г.
время публикации: 11:19
Вести-Москва
На минувшей неделе Росстат констатировал, что объемы строительных работ за январь–ноябрь 2009 года сократились почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В то же время объемы ввода жилья за текущие 11 месяцев сократились по сравнению с январем–ноябрем 2008 года незначительно – менее чем на 1%. Чиновники видят в этом повод для оптимизма, а независимые эксперты – тревожный признак: Россию ждет серьезное падение объемов вводимого жилья, пишет "Независимая газета".
Незадолго до кризиса правительство РФ поставило амбициозную цель – увеличить к 2020 году жилой фонд с 21 до 33 кв. м на душу населения, что примерно соответствует среднеевропейскому уровню. Об этом напоминают эксперты McKinsey в проведенном ими в начале 2009 года исследовании. По их оценкам: "Даже без учета замены выбывающего жилого фонда для достижения этой цели необходимо увеличить ежегодный объем строительства в период с 2009 по 2020 год примерно в два раза по сравнению с историческим максимумом (63 млн кв. м), достигнутым в 1985 году. А учитывая, что, по оценкам экспертов, в ближайшие 7–10 лет потребуется заменить до 1 млрд кв. м ветхого жилья (треть существующего жилого фонда), объем строительства должен втрое превысить исторический максимум".
Аналитики обращают внимание на 2007 год, в котором, если верить официальной статистике, объем жилищного строительства в России составил 61 млн. кв. м. Эти данные, по мнению аналитиков, сильно искажены результатами дачной амнистии. "По различным оценкам, от 10 до 15% зафиксированного официальной статистикой строительства приходится на официальную регистрацию ранее построенных частных домов. Эти оценки косвенно подтверждаются ростом доли частных домов в общем объеме строительства в 2005–2007 годах".
В 2007 году Владимир Путин, в ту пору президент, говорил, что "к 2010 году мы должны вводить ежегодно в среднем по 80 миллионов квадратных метров жилья". И некоторые регионы, по словам Путина, выйдут на эти рубежи еще раньше. Позже он говорил о возможности выйти "и на строительство одного квадратного метра жилья на гражданина России в год" (это около 140 млн кв. м жилья в год). Похожие цифры называл и Дмитрий Медведев: вначале будучи первым вице-премьером, курирующим национальный проект "Доступное и комфортное жилье", а затем главой государства.
Разразившийся экономический кризис сильно изменил планы правительства и президента. Так, в конце 2008 года замминистра регионального развития Сергей Круглик заявил, что объемы жилищного строительства в России в 2009 году составят около 52 млн кв. м, то есть сократятся на 15% относительно результатов 2008 года. Однако некоторые чиновники до сих пор оптимистично смотрят на будущее отечественного рынка недвижимости.
В начале этого года министр регионального развития Виктор Басаргин уверял, что у правительства есть возможности не только удержать результаты прошлого года по объемам вводимого в строй жилья, но и даже немного их увеличить – примерно на 5–6% (то есть Басаргин прогнозировал сдачу 65 млн кв. м жилья в год). Теперь Басаргин отмечает, что благодаря положительной динамике в октябре и ноябре ввод жилья находится практически на уровне 2008 года. "Сегодня мы вышли на показатели почти 46 миллионов квадратных метров жилья за январь–ноябрь, – сказал он и напомнил: – Мы прогнозировали ввод 52 миллионов квадратных метров жилья в 2009 году, и этот показатель вполне достижим".
Однако свежие данные Росстата за 11 месяцев 2009 года, на которые и ссылается министр, на самом деле не содержат поводов для оптимизма, отмечает "НГ". Непропорциональное падение общих объемов строительства (более чем на 17%) и объема ввода жилья (менее чем на 1%) – тревожный признак, считают эксперты.
"Вводится старое жилье, вводятся проекты, которые начинались на несколько лет раньше. А новых объектов в 2009 году стало закладываться значительно меньше, меньше – в разы", – сообщает гендиректор компании "ФинЭкспертиза Консалтинг" Дмитрий Шустерняк. Госкомиссиям "сдаются остатки строительства, начатого ранее, то есть реализуются в основном давно начатые заделы. Причем сдаются с опозданием. Они должны были реализовываться в конце прошлого, в начале и середине этого года. Но появляются в итоге только к концу года, – объясняет главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. – Инерционность такова, что объем ввода снизился мало, а объем строительства – резко, потому что за этот год новые стройки не начинались и не закладывались". В итоге мы видим полный коллапс инвестиционной деятельности.
Поэтому официальная статистика снова далека от реальности. Зато "следующий год уже покажет более приближенную к истине статистику. Если в этом году мы видим серьезное сокращение объемов строительства, но незначительное сокращение объемов ввода жилья, то в следующем году мы уже увидим резкое сокращение и того, и другого", – уверяет Шустерняк. "Примерно в 2012 году мы ожидаем нижнюю точку падения ввода жилья, потому что, даже если экономика сейчас начнет оживляться и даже если начнут закладываться новые стройки, сдаваться-то они будут через 2–2,5 года, поэтому 2011 и особенно 2012 год – это период нижней точки объема ввода", – говорит Стерник. Отвечая на вопрос, в каких конкретно цифрах будет выражаться эта нижняя точка, эксперт назвал 35–40 млн кв. метров в год.
Весь NEWSru.com
ЯндексДирект
Коммерческая недвижимость!
Аренда и продажа недвижимости - эксклюзивные предложения. Комиссия - 0%!
www.mgrn.ru
Недвижимость - Из рук в руки
Продажа и аренда недвижимости в Красноярске. Смотреть объявления.
krasnoyarsk.irr.ru
Вся недвижимость для бизнеса
на одном сайте: легко искать, удобно размещать
www.realtyforbiz.ru
Коммерческая Недвижимость
Аренда, Продажа Коммерческой Недвижимости. Поиск по Базе Данных. Статьи
www.domex.ru
Все объявления
Дать объявление
Россию ждет резкое падение объемов вводимого жилья
21 декабря 2009 г.
время публикации: 11:19
Вести-Москва
На минувшей неделе Росстат констатировал, что объемы строительных работ за январь–ноябрь 2009 года сократились почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В то же время объемы ввода жилья за текущие 11 месяцев сократились по сравнению с январем–ноябрем 2008 года незначительно – менее чем на 1%. Чиновники видят в этом повод для оптимизма, а независимые эксперты – тревожный признак: Россию ждет серьезное падение объемов вводимого жилья, пишет "Независимая газета".
Незадолго до кризиса правительство РФ поставило амбициозную цель – увеличить к 2020 году жилой фонд с 21 до 33 кв. м на душу населения, что примерно соответствует среднеевропейскому уровню. Об этом напоминают эксперты McKinsey в проведенном ими в начале 2009 года исследовании. По их оценкам: "Даже без учета замены выбывающего жилого фонда для достижения этой цели необходимо увеличить ежегодный объем строительства в период с 2009 по 2020 год примерно в два раза по сравнению с историческим максимумом (63 млн кв. м), достигнутым в 1985 году. А учитывая, что, по оценкам экспертов, в ближайшие 7–10 лет потребуется заменить до 1 млрд кв. м ветхого жилья (треть существующего жилого фонда), объем строительства должен втрое превысить исторический максимум".
Аналитики обращают внимание на 2007 год, в котором, если верить официальной статистике, объем жилищного строительства в России составил 61 млн. кв. м. Эти данные, по мнению аналитиков, сильно искажены результатами дачной амнистии. "По различным оценкам, от 10 до 15% зафиксированного официальной статистикой строительства приходится на официальную регистрацию ранее построенных частных домов. Эти оценки косвенно подтверждаются ростом доли частных домов в общем объеме строительства в 2005–2007 годах".
В 2007 году Владимир Путин, в ту пору президент, говорил, что "к 2010 году мы должны вводить ежегодно в среднем по 80 миллионов квадратных метров жилья". И некоторые регионы, по словам Путина, выйдут на эти рубежи еще раньше. Позже он говорил о возможности выйти "и на строительство одного квадратного метра жилья на гражданина России в год" (это около 140 млн кв. м жилья в год). Похожие цифры называл и Дмитрий Медведев: вначале будучи первым вице-премьером, курирующим национальный проект "Доступное и комфортное жилье", а затем главой государства.
Разразившийся экономический кризис сильно изменил планы правительства и президента. Так, в конце 2008 года замминистра регионального развития Сергей Круглик заявил, что объемы жилищного строительства в России в 2009 году составят около 52 млн кв. м, то есть сократятся на 15% относительно результатов 2008 года. Однако некоторые чиновники до сих пор оптимистично смотрят на будущее отечественного рынка недвижимости.
В начале этого года министр регионального развития Виктор Басаргин уверял, что у правительства есть возможности не только удержать результаты прошлого года по объемам вводимого в строй жилья, но и даже немного их увеличить – примерно на 5–6% (то есть Басаргин прогнозировал сдачу 65 млн кв. м жилья в год). Теперь Басаргин отмечает, что благодаря положительной динамике в октябре и ноябре ввод жилья находится практически на уровне 2008 года. "Сегодня мы вышли на показатели почти 46 миллионов квадратных метров жилья за январь–ноябрь, – сказал он и напомнил: – Мы прогнозировали ввод 52 миллионов квадратных метров жилья в 2009 году, и этот показатель вполне достижим".
Однако свежие данные Росстата за 11 месяцев 2009 года, на которые и ссылается министр, на самом деле не содержат поводов для оптимизма, отмечает "НГ". Непропорциональное падение общих объемов строительства (более чем на 17%) и объема ввода жилья (менее чем на 1%) – тревожный признак, считают эксперты.
"Вводится старое жилье, вводятся проекты, которые начинались на несколько лет раньше. А новых объектов в 2009 году стало закладываться значительно меньше, меньше – в разы", – сообщает гендиректор компании "ФинЭкспертиза Консалтинг" Дмитрий Шустерняк. Госкомиссиям "сдаются остатки строительства, начатого ранее, то есть реализуются в основном давно начатые заделы. Причем сдаются с опозданием. Они должны были реализовываться в конце прошлого, в начале и середине этого года. Но появляются в итоге только к концу года, – объясняет главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. – Инерционность такова, что объем ввода снизился мало, а объем строительства – резко, потому что за этот год новые стройки не начинались и не закладывались". В итоге мы видим полный коллапс инвестиционной деятельности.
Поэтому официальная статистика снова далека от реальности. Зато "следующий год уже покажет более приближенную к истине статистику. Если в этом году мы видим серьезное сокращение объемов строительства, но незначительное сокращение объемов ввода жилья, то в следующем году мы уже увидим резкое сокращение и того, и другого", – уверяет Шустерняк. "Примерно в 2012 году мы ожидаем нижнюю точку падения ввода жилья, потому что, даже если экономика сейчас начнет оживляться и даже если начнут закладываться новые стройки, сдаваться-то они будут через 2–2,5 года, поэтому 2011 и особенно 2012 год – это период нижней точки объема ввода", – говорит Стерник. Отвечая на вопрос, в каких конкретно цифрах будет выражаться эта нижняя точка, эксперт назвал 35–40 млн кв. метров в год.
Цены на коммерческую недвижимость упали на 40-50% в рублях и на 60% в валюте, зато когда начнется оздоровление экономики они в первую очередь взлетят.
Красноярск. Дефицит бизнес-центров сохранится
Осенью 2009 года специалисты London Consulting & Management Company | LCMC провели исследование коммерческой недвижимости Красноярска в сегменте бизнес-центров и сделали прогноз его развития на ближайшие годы.
Рынок бизнес-центров Красноярска находится на начальной стадии своего развития. По данным на сентябрь 2009 года количество офисных площадей в Красноярске оценивается на уровне 218 000 кв.м. Значительная часть предложения сосредоточено в некачественных административных зданиях класса «D» (66% или 145 500 кв.м). Качественное предложение представлено одним бизнес-центром класса «B» (14 600 кв.м) и 9 офисными объектами класса «C» (общая площадь - 58 000 кв.м), бизнес-центры класса «А» в Красноярске отсутствуют. К наиболее качественным офисным объектам относятся:
• БЦ «Весна» (класс «B», 14 600 кв.м);
• ВДЦ «Сибирь» (класс «C», 7 000 кв.м).
На момент проведения исследования высокий уровень заполняемости наблюдался во всех качественных офисных объектах Красноярска. Доля вакантных площадей составляет 5% и в основном приходится на резервные площади, появляющиеся в результате окончания контрактов небольших арендаторов. В равной степени популярностью пользуются как помещения до 50 кв.м, так и более 300 кв.м.
Эксперты отмечают, что в целом ситуация на рынке офисных площадей Красноярска свидетельствует о целесообразности реализации проектов высокого класса.
Осенью 2009 года специалисты London Consulting & Management Company | LCMC провели исследование коммерческой недвижимости Красноярска в сегменте бизнес-центров и сделали прогноз его развития на ближайшие годы.
Рынок бизнес-центров Красноярска находится на начальной стадии своего развития. По данным на сентябрь 2009 года количество офисных площадей в Красноярске оценивается на уровне 218 000 кв.м. Значительная часть предложения сосредоточено в некачественных административных зданиях класса «D» (66% или 145 500 кв.м). Качественное предложение представлено одним бизнес-центром класса «B» (14 600 кв.м) и 9 офисными объектами класса «C» (общая площадь - 58 000 кв.м), бизнес-центры класса «А» в Красноярске отсутствуют. К наиболее качественным офисным объектам относятся:
• БЦ «Весна» (класс «B», 14 600 кв.м);
• ВДЦ «Сибирь» (класс «C», 7 000 кв.м).
На момент проведения исследования высокий уровень заполняемости наблюдался во всех качественных офисных объектах Красноярска. Доля вакантных площадей составляет 5% и в основном приходится на резервные площади, появляющиеся в результате окончания контрактов небольших арендаторов. В равной степени популярностью пользуются как помещения до 50 кв.м, так и более 300 кв.м.
Эксперты отмечают, что в целом ситуация на рынке офисных площадей Красноярска свидетельствует о целесообразности реализации проектов высокого класса.
Иностранные девелоперы возвращаются на российский рынок (10.12.2009)
В условиях кризиса выживает не самый сильный, а самый гибкий. И гибкость эта выражается не только в готовности изменить себя под новые потребительские запросы рынка, а скорее в умении выйти достойно из свалившихся разом проблем, не опускаясь до давно забытых методов "решения вопросов по-русски". Это умение - пожалуй, самая тяжелая задача. Потому что стрессовая ситуация делает бизнес и связанные с ним проблемы глубоко личностными, ставя знак равенства между компанией и ее собственниками. Вот и выходит, что сегодня бизнес-сообщество само претворяет в жизнь главный девиз джунглей: каждый сам за себя.
Чужие джунгли
Каково же приходится тем, кто забрел в чужие джунгли? Вопрос, конечно, риторический. Выход компании на зарубежный рынок - решение всегда глубоко осмысленное. А приход на российский рынок - это еще и обязательная внутренняя готовность брать на себя риски в ожидании сверхприбыли. Видимо, 2009 год стал "часом расплаты" для зарубежных компаний за работу на высокодоходных российских рынках.
Осталась в прошлом аксиома, что от привлечения западных брендов конструкция проекта становилась непотопляемой и шансы проекта получить финансирование как у зарубежных кредитных организаций, так и в отечественных банках многократно возрастали.
Показательной стала ситуация в строительном сегменте. Девелоперы были готовы переплачивать за иностранный генподряд, лишь бы быть уверенными, что смогут привлечь финансирование в проект и выбрать источники и механизмы этого привлечения. Не секрет, что зарубежные кредиты обходились намного дешевле отечественных, что нивелировало вопрос дороговизны генподряда. Печальные последствия этих привлечений нам известны.
Кризис развернул ситуацию на 180 градусов. И сегодня уже зарубежные генподрядные компании готовы вернуться на российский рынок с собственным и самостоятельно привлеченным финансированием.
"Иностранные компании хорошо умеют считать экономическую эффективность проектов. Если сейчас рынок находится на низких позициях, разумно предположить его рост в ближайшее время. Ну, а растущий рынок означает выгодность инвестиций. Следовательно, стоит ожидать запуска интересных инвестпроектов в ближайшее время", - подчеркнул Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании "НЛК Домостроение".
Иван Синицын, партнер программы "Новые дачи", считает, что западные компании, выходящие сегодня на рынок, используют текущую конъюнктуру и делают ставки на оживление покупательской активности в 2010-2011 годах, привлекая более дешевые инвестиции на рынок со сниженной стоимостью земли.
Примеряя на себя роль инвесторов, эти компании должны будут применять иные параметры оценки проекта, чем ранее, когда они выполняли лишь одну из функций в процессе реализации проекта. Какие конкретно проекты станут предметом их пристального рассмотрения? Вероятно, только те, в финансовом результате которых они будут уверены, и только при полностью прозрачных взаимоотношениях с партнерами.
Иностранцы возвращаются
Среди зарубежных компаний, которые продолжили свою работу в России уже в новом качестве, можно отметить канадскую ГК Sawatzky - девелопер проекта "Новые Вешки" на Алтуфьевском шоссе, компанию Honka, объявившую о начале реализации своего первого проекта в Подмосковье "HONKA № 1. Загородный комплекс на Истре" в качестве генерального подрядчика по строительству, хорватскую компанию CONIP, которая выступила соинвестором строительства жилого комплекса Papillon по Горьковскому шоссе.
"Появление на рынке объектов, построенных иностранными компаниями за счет собственных инвестиций и ресурсов, - это новый тренд на рынке недвижимости за последние 2-3 года, в том числе и подмосковной. В этом году он должен получить свое развитие. Российские девелоперы и раньше привлекали западных специалистов, архитекторов, консалтинговые структуры. Сегодня иностранные компании активно работают на территории России и без привлечения российского капитала", - рассказал Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России.
По мнению компании CONIP, ее более чем 20-летний опыт работы на российском рынке доказал, что для зарубежных компаний работа здесь - это, прежде всего, вопрос уверенности в российских партнерах и прозрачности финансовых схем. Участие CONIP в проекте строительства ЖК Papillon - уже далеко не первый опыт работы с крупными объектами в России. При этом масштабность проекта определяется не только количеством квадратных метров, но и денежными суммами, а также знаковостью объектов на рынке. Так, компания CONIP была участником проекта строительства гостиницы "Петр I" (совместно с ВТБ) и являлась подрядчиком на таком объекте, как элитный жилой дом "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском, фамилии жильцов которого можно с легкостью найти в рейтингах РБК и Forbes.
Участие в новом проекте - ЖК Papillon - CONIP явно рассматривает как перспективу в период низкого рынка войти в качестве инвестора в совершенно новый для себя сегмент - комплексной жилой застройки, что в докризисный период потребовало бы от компании очень существенных затрат на "входной билет" в проект, стоимость которого составляла по оценкам 1 млрд долл.
ЖК Papillon является частью мегапроекта жилой застройки "Светлый город" в Ногинском районе Подмосковья, реализуемого девелоперской группой "Светлый город". Некоторое время назад в прессе появились сообщения о привлечении в проект зарубежного инвестора. Можно ли считать сотрудничество ГК "Светлый город" с фирмой СONIP косвенным подтверждением этой информации - покажет время. Консерватизм западных банков и финансовых структур в принятии решений об участии в капиталоемких проектах, и тем более в девелоперских, делает очевидным их выбор в пользу собственных компаний и подрядных организаций: они им понятны и прозрачны. И это правильно. По мнению экспертов международного агентства Fitch Rating, российские строительные компании имеют наиболее слабые позиции по ликвидности по сравнению с аналогичными фирмами Европы и Ближнего Востока.
Что будет за финансовый институт в случае с тандемом CONIP - "Светлый город", понять трудно, но европейское происхождение инвестиций очевидно.
Бесспорно одно. Для возвращения на российский рынок западным подрядным компаниям пришлось изменить собственному кредо: наша работа - ваши деньги, и примерить на себя роль инвестора, несущего на себе все риски реализации проекта. Пожелаем им удачи на нелегком пути инвестора.
В условиях кризиса выживает не самый сильный, а самый гибкий. И гибкость эта выражается не только в готовности изменить себя под новые потребительские запросы рынка, а скорее в умении выйти достойно из свалившихся разом проблем, не опускаясь до давно забытых методов "решения вопросов по-русски". Это умение - пожалуй, самая тяжелая задача. Потому что стрессовая ситуация делает бизнес и связанные с ним проблемы глубоко личностными, ставя знак равенства между компанией и ее собственниками. Вот и выходит, что сегодня бизнес-сообщество само претворяет в жизнь главный девиз джунглей: каждый сам за себя.
Чужие джунгли
Каково же приходится тем, кто забрел в чужие джунгли? Вопрос, конечно, риторический. Выход компании на зарубежный рынок - решение всегда глубоко осмысленное. А приход на российский рынок - это еще и обязательная внутренняя готовность брать на себя риски в ожидании сверхприбыли. Видимо, 2009 год стал "часом расплаты" для зарубежных компаний за работу на высокодоходных российских рынках.
Осталась в прошлом аксиома, что от привлечения западных брендов конструкция проекта становилась непотопляемой и шансы проекта получить финансирование как у зарубежных кредитных организаций, так и в отечественных банках многократно возрастали.
Показательной стала ситуация в строительном сегменте. Девелоперы были готовы переплачивать за иностранный генподряд, лишь бы быть уверенными, что смогут привлечь финансирование в проект и выбрать источники и механизмы этого привлечения. Не секрет, что зарубежные кредиты обходились намного дешевле отечественных, что нивелировало вопрос дороговизны генподряда. Печальные последствия этих привлечений нам известны.
Кризис развернул ситуацию на 180 градусов. И сегодня уже зарубежные генподрядные компании готовы вернуться на российский рынок с собственным и самостоятельно привлеченным финансированием.
"Иностранные компании хорошо умеют считать экономическую эффективность проектов. Если сейчас рынок находится на низких позициях, разумно предположить его рост в ближайшее время. Ну, а растущий рынок означает выгодность инвестиций. Следовательно, стоит ожидать запуска интересных инвестпроектов в ближайшее время", - подчеркнул Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании "НЛК Домостроение".
Иван Синицын, партнер программы "Новые дачи", считает, что западные компании, выходящие сегодня на рынок, используют текущую конъюнктуру и делают ставки на оживление покупательской активности в 2010-2011 годах, привлекая более дешевые инвестиции на рынок со сниженной стоимостью земли.
Примеряя на себя роль инвесторов, эти компании должны будут применять иные параметры оценки проекта, чем ранее, когда они выполняли лишь одну из функций в процессе реализации проекта. Какие конкретно проекты станут предметом их пристального рассмотрения? Вероятно, только те, в финансовом результате которых они будут уверены, и только при полностью прозрачных взаимоотношениях с партнерами.
Иностранцы возвращаются
Среди зарубежных компаний, которые продолжили свою работу в России уже в новом качестве, можно отметить канадскую ГК Sawatzky - девелопер проекта "Новые Вешки" на Алтуфьевском шоссе, компанию Honka, объявившую о начале реализации своего первого проекта в Подмосковье "HONKA № 1. Загородный комплекс на Истре" в качестве генерального подрядчика по строительству, хорватскую компанию CONIP, которая выступила соинвестором строительства жилого комплекса Papillon по Горьковскому шоссе.
"Появление на рынке объектов, построенных иностранными компаниями за счет собственных инвестиций и ресурсов, - это новый тренд на рынке недвижимости за последние 2-3 года, в том числе и подмосковной. В этом году он должен получить свое развитие. Российские девелоперы и раньше привлекали западных специалистов, архитекторов, консалтинговые структуры. Сегодня иностранные компании активно работают на территории России и без привлечения российского капитала", - рассказал Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России.
По мнению компании CONIP, ее более чем 20-летний опыт работы на российском рынке доказал, что для зарубежных компаний работа здесь - это, прежде всего, вопрос уверенности в российских партнерах и прозрачности финансовых схем. Участие CONIP в проекте строительства ЖК Papillon - уже далеко не первый опыт работы с крупными объектами в России. При этом масштабность проекта определяется не только количеством квадратных метров, но и денежными суммами, а также знаковостью объектов на рынке. Так, компания CONIP была участником проекта строительства гостиницы "Петр I" (совместно с ВТБ) и являлась подрядчиком на таком объекте, как элитный жилой дом "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском, фамилии жильцов которого можно с легкостью найти в рейтингах РБК и Forbes.
Участие в новом проекте - ЖК Papillon - CONIP явно рассматривает как перспективу в период низкого рынка войти в качестве инвестора в совершенно новый для себя сегмент - комплексной жилой застройки, что в докризисный период потребовало бы от компании очень существенных затрат на "входной билет" в проект, стоимость которого составляла по оценкам 1 млрд долл.
ЖК Papillon является частью мегапроекта жилой застройки "Светлый город" в Ногинском районе Подмосковья, реализуемого девелоперской группой "Светлый город". Некоторое время назад в прессе появились сообщения о привлечении в проект зарубежного инвестора. Можно ли считать сотрудничество ГК "Светлый город" с фирмой СONIP косвенным подтверждением этой информации - покажет время. Консерватизм западных банков и финансовых структур в принятии решений об участии в капиталоемких проектах, и тем более в девелоперских, делает очевидным их выбор в пользу собственных компаний и подрядных организаций: они им понятны и прозрачны. И это правильно. По мнению экспертов международного агентства Fitch Rating, российские строительные компании имеют наиболее слабые позиции по ликвидности по сравнению с аналогичными фирмами Европы и Ближнего Востока.
Что будет за финансовый институт в случае с тандемом CONIP - "Светлый город", понять трудно, но европейское происхождение инвестиций очевидно.
Бесспорно одно. Для возвращения на российский рынок западным подрядным компаниям пришлось изменить собственному кредо: наша работа - ваши деньги, и примерить на себя роль инвестора, несущего на себе все риски реализации проекта. Пожелаем им удачи на нелегком пути инвестора.
Дэвид О?Хара: "Я не ожидаю, что в 2011-2012 годах появятся новые бизнес-центры" (02.12.2009)
Дэвид О"Хара, управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood, рассказал в интервью "РБК-Недвижимости" о перспективах российского рынка офисной недвижимости. По его словам, несмотря на то что наступила "эра арендатора", в целом положение дел не такое радужное.
- Каковы основные тенденции на сегодняшнем рынке офисной недвижимости Москвы?
- Конъюнктура рынка изменилась. Рынок офисной недвижимости поменялся кардинально, сейчас правила игры диктуют арендаторы. Если раньше собственник офисного центра мог выбирать арендаторов по своему вкусу или, исходя из концепции объекта, диктовать свои условия, например, сдавать здание без внутренней отделки, то сегодня все изменилось. Арендные ставки упали в Москве на 40% от пиковых показателей рынка прошлого года. Свободных площадей (вакансий) до кризиса было около 5%, сейчас пустует 25% офисов. Что интересно: до кризиса пустовало 1,5% зданий класса "А" и 6% - класса "B". На сегодняшний же день в классе "А" офисной недвижимости пустует 32-33% площадей, в сегменте "B" - 19%. По этому показателю видно, что из-за экономической рецессии сегмент дорогой офисной недвижимости страдает более всего. При этом надо учесть, что многие площади сдаются или сдавались в субаренду. Поэтому можно говорить, что на самом деле вакантных площадей, включая те, которые ранее сдавались в субаренду, на сегодняшний день не менее 40% от всего рынка. Это колоссальные цифры!
- Как географически выглядит спрос и предложение офисной недвижимости в Москве?
- Я хорошо помню, как говорил в 2002 году, что в Москве существует тенденция децентрализации рынка. Примеры: бизнес-парк "Крылатские холмы", "Гринвуд" на Садовом кольце, Country Park на севере столицы... А сейчас мы наблюдаем обратную тенденцию. Ирония в том, что раньше многие задумывались над арендой офисов за пределами Третьего транспортного кольца из-за проблем с парковкой в центре, пробок и т.д. Сейчас, когда цены стали более доступными, про паркинги и пробки уже никто не вспоминает. Все компании рассматривают возможность переезда в центральную часть Москвы.
- Что происходит с рынком офисной недвижимости в таких городах России, как, например, Санкт-Петербург и Екатеринбург?
- Рынки коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Екатеринбурга различны.
В Екатеринбурге реализовывались интересные и масштабные проекты. Но сейчас все проекты в столице Урала, к сожалению, приостановлены из-за того, что они слишком масштабны. Я не могу представить, что в ближайшие два-три года кто-то будет готов вкладывать в грандиозный по своему масштабу проект "Екатеринбург-Сити".
Что касается Санкт-Петербурга, то здесь рынок коммерческой недвижимости представлен объектами, площадь которых не превышает 10-15 тыс. кв. м. В Питере вы не найдете таких крупных офисных центров, как в Москве или Екатеринбурге. Здесь другой подход: предпочтение девелоперов отдается небольшим проектам, которые можно достаточно быстро построить и посадить арендаторов. Такими объектами легче управлять. Кроме того, подобные проекты не требуют длинной долговой нагрузки, если привлекаются кредитные средства.
- Был ли этот год прибыльным для брокеров коммерческой недвижимости?
- Назвать 2009 год прибыльным нельзя. Этот год был тяжелым. Если раньше спрос превышал предложение и брокеры были уверены, что объект "заселят", то в сегодняшних условиях компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, борются за все возможности.
Этот год не принес того объема сделок, с которым брокеры работали до кризиса. Многие компании обанкротились. Многие топ-менеджеры покинули консалтинговые компании. Как пример - John Lang LaSalle. Конечно, такие метаморфозы связаны с объемом работы. Напомню, ставки упали ниже порядка 40%, существует много вакантных площадей, а значит, происходит меньше трансакций, меньше вознаграждений, меньше результат.
- Приведу аналогию с жилой недвижимостью. В этом году мало какие компании начинали строительство новых проектов, и все ожидают дефицита новостроек в ближайшем будущем. Каково положение дел на рынке офисной недвижимости, строятся ли новые бизнес-центры?
- Строительство любого проекта, жилого или офисного, занимает минимум три-пять лет. Проекты, которые запускались в этом году, начинались в 2004-2005 годах. То есть даже до начала бума.
- И все-таки вы прогнозируете дефицит офисных помещений в будущем?
- Новых проектов, начатых с лета 2008 года, нет. Старт-апов в 2009 году тоже нет. Проекты, которые появятся на рынке в 2010 году, стартовали давно и сейчас косметически достраиваются. Я не ожидаю, что в 2011-2012 годах появятся новые бизнес-центры. Это будет время без новых офисов. Рынок в этот момент будет поглощать все вакантные площади. А их много, и они все будут заполнены в ближайшие два-три года.
- Продолжают ли проявлять интерес иностранные инвесторы к московской офисной недвижимости?
- Интереса со стороны иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости сейчас мало. Я думаю, что свой интерес они могут проявить только после решения всех кризисных и посткризисных проблем. Я сомневаюсь, что немецкие банки, к примеру, будут готовы в ближайшей перспективе выдавать кредиты на проекты в России, пока не все понятно с экономикой у себя в стране. Многие европейские инвесторы смотрят на возможность инвестиций сначала на своем домашнем рынке. То, что ближе, более понятно. К тому же в России ставка капитализации 10-12%, а в Лондоне - 8%. Это уже другие цифры и другие возможности. Иностранные инвесторы появятся на рынке офисной недвижимости Москвы после того, как исчерпают инвестиционные возможности у себя на родине, а это будет не скоро.
- А каков спрос на офисную недвижимость в Москве со стороны иностранных арендаторов? Из вашей практики, какие иностранные компании ищут офисную недвижимость в столице России?
- Во-первых, это международные ритейлеры. Такие, как Walmart, к примеру. В этом году это был также GAP, HNM и другие. Было несколько компаний по оказанию услуг, инжиниринговых компаний, которые присматривались к московским офисам. Было много не корпораций, а предпринимателей, которые агрессивно пытаются занять часть рынка в кризис.
Дэвид О"Хара, управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood, рассказал в интервью "РБК-Недвижимости" о перспективах российского рынка офисной недвижимости. По его словам, несмотря на то что наступила "эра арендатора", в целом положение дел не такое радужное.
- Каковы основные тенденции на сегодняшнем рынке офисной недвижимости Москвы?
- Конъюнктура рынка изменилась. Рынок офисной недвижимости поменялся кардинально, сейчас правила игры диктуют арендаторы. Если раньше собственник офисного центра мог выбирать арендаторов по своему вкусу или, исходя из концепции объекта, диктовать свои условия, например, сдавать здание без внутренней отделки, то сегодня все изменилось. Арендные ставки упали в Москве на 40% от пиковых показателей рынка прошлого года. Свободных площадей (вакансий) до кризиса было около 5%, сейчас пустует 25% офисов. Что интересно: до кризиса пустовало 1,5% зданий класса "А" и 6% - класса "B". На сегодняшний же день в классе "А" офисной недвижимости пустует 32-33% площадей, в сегменте "B" - 19%. По этому показателю видно, что из-за экономической рецессии сегмент дорогой офисной недвижимости страдает более всего. При этом надо учесть, что многие площади сдаются или сдавались в субаренду. Поэтому можно говорить, что на самом деле вакантных площадей, включая те, которые ранее сдавались в субаренду, на сегодняшний день не менее 40% от всего рынка. Это колоссальные цифры!
- Как географически выглядит спрос и предложение офисной недвижимости в Москве?
- Я хорошо помню, как говорил в 2002 году, что в Москве существует тенденция децентрализации рынка. Примеры: бизнес-парк "Крылатские холмы", "Гринвуд" на Садовом кольце, Country Park на севере столицы... А сейчас мы наблюдаем обратную тенденцию. Ирония в том, что раньше многие задумывались над арендой офисов за пределами Третьего транспортного кольца из-за проблем с парковкой в центре, пробок и т.д. Сейчас, когда цены стали более доступными, про паркинги и пробки уже никто не вспоминает. Все компании рассматривают возможность переезда в центральную часть Москвы.
- Что происходит с рынком офисной недвижимости в таких городах России, как, например, Санкт-Петербург и Екатеринбург?
- Рынки коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Екатеринбурга различны.
В Екатеринбурге реализовывались интересные и масштабные проекты. Но сейчас все проекты в столице Урала, к сожалению, приостановлены из-за того, что они слишком масштабны. Я не могу представить, что в ближайшие два-три года кто-то будет готов вкладывать в грандиозный по своему масштабу проект "Екатеринбург-Сити".
Что касается Санкт-Петербурга, то здесь рынок коммерческой недвижимости представлен объектами, площадь которых не превышает 10-15 тыс. кв. м. В Питере вы не найдете таких крупных офисных центров, как в Москве или Екатеринбурге. Здесь другой подход: предпочтение девелоперов отдается небольшим проектам, которые можно достаточно быстро построить и посадить арендаторов. Такими объектами легче управлять. Кроме того, подобные проекты не требуют длинной долговой нагрузки, если привлекаются кредитные средства.
- Был ли этот год прибыльным для брокеров коммерческой недвижимости?
- Назвать 2009 год прибыльным нельзя. Этот год был тяжелым. Если раньше спрос превышал предложение и брокеры были уверены, что объект "заселят", то в сегодняшних условиях компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, борются за все возможности.
Этот год не принес того объема сделок, с которым брокеры работали до кризиса. Многие компании обанкротились. Многие топ-менеджеры покинули консалтинговые компании. Как пример - John Lang LaSalle. Конечно, такие метаморфозы связаны с объемом работы. Напомню, ставки упали ниже порядка 40%, существует много вакантных площадей, а значит, происходит меньше трансакций, меньше вознаграждений, меньше результат.
- Приведу аналогию с жилой недвижимостью. В этом году мало какие компании начинали строительство новых проектов, и все ожидают дефицита новостроек в ближайшем будущем. Каково положение дел на рынке офисной недвижимости, строятся ли новые бизнес-центры?
- Строительство любого проекта, жилого или офисного, занимает минимум три-пять лет. Проекты, которые запускались в этом году, начинались в 2004-2005 годах. То есть даже до начала бума.
- И все-таки вы прогнозируете дефицит офисных помещений в будущем?
- Новых проектов, начатых с лета 2008 года, нет. Старт-апов в 2009 году тоже нет. Проекты, которые появятся на рынке в 2010 году, стартовали давно и сейчас косметически достраиваются. Я не ожидаю, что в 2011-2012 годах появятся новые бизнес-центры. Это будет время без новых офисов. Рынок в этот момент будет поглощать все вакантные площади. А их много, и они все будут заполнены в ближайшие два-три года.
- Продолжают ли проявлять интерес иностранные инвесторы к московской офисной недвижимости?
- Интереса со стороны иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости сейчас мало. Я думаю, что свой интерес они могут проявить только после решения всех кризисных и посткризисных проблем. Я сомневаюсь, что немецкие банки, к примеру, будут готовы в ближайшей перспективе выдавать кредиты на проекты в России, пока не все понятно с экономикой у себя в стране. Многие европейские инвесторы смотрят на возможность инвестиций сначала на своем домашнем рынке. То, что ближе, более понятно. К тому же в России ставка капитализации 10-12%, а в Лондоне - 8%. Это уже другие цифры и другие возможности. Иностранные инвесторы появятся на рынке офисной недвижимости Москвы после того, как исчерпают инвестиционные возможности у себя на родине, а это будет не скоро.
- А каков спрос на офисную недвижимость в Москве со стороны иностранных арендаторов? Из вашей практики, какие иностранные компании ищут офисную недвижимость в столице России?
- Во-первых, это международные ритейлеры. Такие, как Walmart, к примеру. В этом году это был также GAP, HNM и другие. Было несколько компаний по оказанию услуг, инжиниринговых компаний, которые присматривались к московским офисам. Было много не корпораций, а предпринимателей, которые агрессивно пытаются занять часть рынка в кризис.
Как бы плохо не было, даже если все обвалится - рубль, доллар, евро - недвижимость будет переоценена и все равно копейки стоить не будет, в Красноярском крае очень много не только металлов, но уже и нефти, так что регион должен процветать, и недвижимость будет всегда в цене.
Фиг с этим кризисом, все равно когда то выравняется, если власти начнут поднимать малый и средний бизнес, создавать льгтоные условия для иностранных компаний в сфере производства. Сейчас кризис в строительной отрасли, объетов в таком количество строить не будут.
Все думают так просто вывести из жилого. а по времени и по деньгам очень до х.я получается, сами попробуйте от 3 до 5 лет, потом в ремонт вложится, конечно на халяву все горазды, никто не считает сколько человек вкладывает денег, времени и труда
Не пис.йте было время продавца, сейчас покупателя, потом опять продавца, все же циклично..
Поддался общему ажиотажу, поставил продавать по заниженным ценам, а все ждут нового обвала, все ходят, смотрят торгуются уже в ноль, а я подумал, зачем буду бабки терять. Поставлю, так чтобы мне выгодно было, просто теряешь деньги, кредит погасил, а по этой цене даже проценты не отобешь, понял, что в демпинге смысла нет, продам только когда нормальную цену дадут
Да причем здесь центр, взлетка, цены и так уже упали сильно, в баксах посчитал на 60%, и так как самая дешевая распродажа, просто все хотят еще ниже...
По поводу центра - центр в любом городе центр. Здесь самое дорогое жилье, самые дорогое нежилое, что в принципе правильно. Открывая что-то в центре у тебя пролететь шансов гораздо меньше, чем на периферии.
По поводу нежилого из своего опыта могу сказать одно, сейчас ставки по цене и аренде опустились на 50-60% от докризисных, а валюте еще больше - они уже смешные , никакой рентабельности от строительства новых объектов нет, почему то все думают, что если раньше на Мира сдавали по 3 т.р., а сейчас сдают например по 1,5 т.р., что типо есть еще куда падать, то на мой взгляд заблуждаются. Стоимость объектов в центре была высокая, под покупку частично брали кредиты и никакой экономический подоплеки к падению уже просто нет. К тому же в центре при кажущемся обилии помещений особо ничего нет, сам звонил по поводу вроде разных помещений, а все риелторы продают примерно одно и тоже, одно помещение на одном сайте бесплатных объявлений выставлено минимум 10-20 раз под разными риелторскими агенствами. В центре уже практически все что можно выведено в нежилое и каких-то дальнейших больших перспектив не предвидется. Что касается Взлетки, конечно больше предложений, но вероятность, что она будет центром - очень маленькая, может лет через 20-30, сам район представлен в основном однотипными девятиэтажными домами, пробок примерно столько же ширина улиц не намного шире, она изначально неправильно запроектирована. Люди раньше ездили в Планету, Огни, пока интересно и в диковинку было, но пока туда боберешся потратишь кучу времени, и сейчас они останавливаются на магазинах, которы рядом и со временем их количество будет увеличиваться. На счет пробок в центре и вынесения бизнеса за пределы центра это вообще утопия. Почему 1. При всей кажущейся забитости и отсутвия парковок центр компактный и есть возможность решить все вопросы сразу, хоть банк, магазин, туроператор, турагенство, рестораны, кафе, администрация города, края, нотариусы и т.д., 2. Представьте себе что вам для решения одного вопроса нужно ехать в Северный, для другого на Пашенный, для третьего на Копылова, так где вы больше потратите времени в переездах или найдете парковку за 10 минут и решите все вопросы сразу?. Поэтому опять же на мой взгляд цены на нежилое достигли дна, надеюсь, что рыть дальше не будут во всяком случае в центре. Вообщем кто как думает по этому вопросу?
Скачок цен на коммерческую недвижимость в Петербурге ожидается в 2010 году
По данным экспертов, приостановление финансирования проектов коммерческой недвижимости, сдача которых планировалась в 2010-2011 гг., наложит существенный отпечаток на рынок недвижимости Санкт-Петербурга через 2-3 года.
По мнению директора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group Spb Алексея Лазутина, к этому времени экономическая ситуация в стране станет выравниваться и появится активный спрос на коммерческие площади. Однако в связи с тем, что заявленные к вводу в 2010-2011 гг. объекты сегодня не получают проектного финансирования, на рынке коммерческой недвижимости будет дефицит предложения, что, в свою очередь, спровоцирует скачок цен на коммерческую недвижимость.
"В данной ситуации в выигрыше будут те девелоперы, которые сегодня смогут оперативно приостановить проекты и в будущем их быстро запустить", - уверен А.Лазутин.
По мнению руководителя группы исследований рынков Knight Frank Санкт-Петербург Олега Громкова, в среднесрочной перспективе одним их последствий финансового кризиса для рынка коммерческой недвижимости будет то, что значительная часть заявленных на этот период новых проектов не будет завершена в срок. В первую очередь это касается тех проектов, по которым требуется привлечение дополнительного финансирования. Это приведет к снижению активности рынка, полагают эксперты.
Специалисты компании Jones Lang LaSalle также наблюдают снижение активности девелоперов, работающих на рынке недвижимости. В первую очередь оно выражается в пересмотре планов развития компаний. "Как результат, реализация анонсированных проектов, по которым еще не началось активное строительство отложена до изменения текущей рыночной ситуации на более благоприятную", - констатируют в компании.
В то же время в настоящий момент эксперты говорят о снижении спроса на аренду офисных площадей. "Так, обычный рост арендных ставок, который наблюдался в течение первого полугодия 2008г., в третьем квартале приостановился, - замечает А.Лазутин. - Важную роль в этом сыграла экономическая ситуация в стране".
"Кризис затронул абсолютно все области экономики, поэтому арендаторы не только стали не в состоянии платить по явно завышенному ценнику, но и начинают активно просить у собственников скидок, - продолжает он. - В этой ситуации, с точки зрения собственников, сегодня прозорливо заключать долгосрочные соглашения, пойдя навстречу арендатору".
Если же позиция владельцев объектов не будет доатсточно гибкой, то они рискуют потерять арендаторов и остаться со свободными площадями. Кроме того, тенденция сокращения кадров в компаниях повлекла за собой отказ от планов по расширению и совершенствованию офисного пространства. Это, в свою очередь, существенно сократило спрос на коммерческую недвижимость.
"В сложившейся ситуации выиграют собственники объектов с оптимальной концепцией, эффективным брокериджем и гибкой системой работы с клиентами", - считает Наталия Черейская, директор по маркетингу Becar Realty Group SPb.
В то же время генеральный директор компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков считает, что с точки зрения ключевого фактора - пула платежеспособных арендаторов, которые планируют открытие или расширение своего бизнеса в России, ощутимое отрицательное влияние кризис может оказать на планы компаний, принадлежащих к сферам инвестиционного банкинга, финансовых услуг и страхования. Понятно, что Lehman Brothers в ближайшее время не понадобится много офисных площадей в России.
"Что касается стоимости продажи или ставок аренды, то мы не думаем, что начнется демпинг - для него нет оснований. Даже если спрос упадет, отступать все равно некуда. Многие проекты начинались как инвестиционные, финансовые модели рассчитывались из определения арендных ставок", - поясняет специалист.
"Возможны различные уступки, арендные каникулы, создание условий для комфортных условий отделки офиса и т.д. Но я не думаю, что девелоперы пойдут на существенное снижение арендных ставок", - заключает эксперт.
По данным компании Colliers International, в денежном выражении снижение цен вряд ли превысит 10-15%. Ведь если обвал будет серьезным, то крупные игроки, которые, по сути, формируют рынок, просто перестанут продавать и будут ждать лучших времен и лучшего спроса. Для них будет проще заморозить текущие проекты, нежели за бесценок отдавать имеющиеся активы.
По данным экспертов, приостановление финансирования проектов коммерческой недвижимости, сдача которых планировалась в 2010-2011 гг., наложит существенный отпечаток на рынок недвижимости Санкт-Петербурга через 2-3 года.
По мнению директора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group Spb Алексея Лазутина, к этому времени экономическая ситуация в стране станет выравниваться и появится активный спрос на коммерческие площади. Однако в связи с тем, что заявленные к вводу в 2010-2011 гг. объекты сегодня не получают проектного финансирования, на рынке коммерческой недвижимости будет дефицит предложения, что, в свою очередь, спровоцирует скачок цен на коммерческую недвижимость.
"В данной ситуации в выигрыше будут те девелоперы, которые сегодня смогут оперативно приостановить проекты и в будущем их быстро запустить", - уверен А.Лазутин.
По мнению руководителя группы исследований рынков Knight Frank Санкт-Петербург Олега Громкова, в среднесрочной перспективе одним их последствий финансового кризиса для рынка коммерческой недвижимости будет то, что значительная часть заявленных на этот период новых проектов не будет завершена в срок. В первую очередь это касается тех проектов, по которым требуется привлечение дополнительного финансирования. Это приведет к снижению активности рынка, полагают эксперты.
Специалисты компании Jones Lang LaSalle также наблюдают снижение активности девелоперов, работающих на рынке недвижимости. В первую очередь оно выражается в пересмотре планов развития компаний. "Как результат, реализация анонсированных проектов, по которым еще не началось активное строительство отложена до изменения текущей рыночной ситуации на более благоприятную", - констатируют в компании.
В то же время в настоящий момент эксперты говорят о снижении спроса на аренду офисных площадей. "Так, обычный рост арендных ставок, который наблюдался в течение первого полугодия 2008г., в третьем квартале приостановился, - замечает А.Лазутин. - Важную роль в этом сыграла экономическая ситуация в стране".
"Кризис затронул абсолютно все области экономики, поэтому арендаторы не только стали не в состоянии платить по явно завышенному ценнику, но и начинают активно просить у собственников скидок, - продолжает он. - В этой ситуации, с точки зрения собственников, сегодня прозорливо заключать долгосрочные соглашения, пойдя навстречу арендатору".
Если же позиция владельцев объектов не будет доатсточно гибкой, то они рискуют потерять арендаторов и остаться со свободными площадями. Кроме того, тенденция сокращения кадров в компаниях повлекла за собой отказ от планов по расширению и совершенствованию офисного пространства. Это, в свою очередь, существенно сократило спрос на коммерческую недвижимость.
"В сложившейся ситуации выиграют собственники объектов с оптимальной концепцией, эффективным брокериджем и гибкой системой работы с клиентами", - считает Наталия Черейская, директор по маркетингу Becar Realty Group SPb.
В то же время генеральный директор компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков считает, что с точки зрения ключевого фактора - пула платежеспособных арендаторов, которые планируют открытие или расширение своего бизнеса в России, ощутимое отрицательное влияние кризис может оказать на планы компаний, принадлежащих к сферам инвестиционного банкинга, финансовых услуг и страхования. Понятно, что Lehman Brothers в ближайшее время не понадобится много офисных площадей в России.
"Что касается стоимости продажи или ставок аренды, то мы не думаем, что начнется демпинг - для него нет оснований. Даже если спрос упадет, отступать все равно некуда. Многие проекты начинались как инвестиционные, финансовые модели рассчитывались из определения арендных ставок", - поясняет специалист.
"Возможны различные уступки, арендные каникулы, создание условий для комфортных условий отделки офиса и т.д. Но я не думаю, что девелоперы пойдут на существенное снижение арендных ставок", - заключает эксперт.
По данным компании Colliers International, в денежном выражении снижение цен вряд ли превысит 10-15%. Ведь если обвал будет серьезным, то крупные игроки, которые, по сути, формируют рынок, просто перестанут продавать и будут ждать лучших времен и лучшего спроса. Для них будет проще заморозить текущие проекты, нежели за бесценок отдавать имеющиеся активы.
Историк. +1000. Я пацталом.:)))))))
Денис . Зачот.:))))) Не спорьте с теоретиком.
678,
здравствуйте Владимир Владимирович ))))
здравствуйте Владимир Владимирович ))))
Мне кажется что наше правительство и президент проводят праивльную политику в области строительства и экономики в принципе, делают все нормально
Лучше про квартиры чем про политику
Добавить пост в тему «Нежилое Красноярска . Перевод в нежилое»
Зарегистрированные пользователи имеют больше возможностей на форуме