Как собираются решать проблему обманутых дольщиков?

559
18 октября 2017 г.
Аналитика и прогнозы
Летом этого года Минстрой объявил, что готовит план решения проблемы обманутых дольщиков. В документе, который разместят в открытом доступе на сайте министерства, будут названы меры, при помощи которых собираются завершить строительство всех проблемных домов в стране, и сроки их достройки.

Впервые в открытом доступе должен был появиться актуальный перечень всех долгостроев в стране, из которого стало бы ясно, сколько дольщиков до сих пор не получили своих квартир. Примечательно, что в качестве примера, на котором объясняли, для чего это делается, выступал Красноярский край. «Мы не раз говорили, что ждем от Минстроя публикации «дорожных карт», чтобы сами граждане посмотрели, корректно ли они составлены. Например, в Красноярском крае официально тысяча триста пострадавших граждан, а реальное их число достигает трех тысяч», —  заявлял один из инициаторов публикации списка, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Первоначально список должен был появиться на сайте Минстроя к 1 сентября. Однако сначала министерство объявило о переносе сроков публикации: к началу сентября планы успели предоставить не все регионы, а некоторым из тех, что документы подали, графики пришлось вернуть. Они содержали некорректные данные и расплывчатые формулировки. В результате список был опубликован только 29 сентября.

Неожиданности не произошло. Проблемными в Красноярском крае в этом списке значатся все те же 12 объектов девяти строительных компаний, в которых купили квартиры 1303 дольщика. Это два дома скандально известной компании «Сибстоун», два дома компании «СК» (входила в состав компании «Консоль»), дом на Грунтовой, 28а, дольщики которого еще летом разбили палаточный городок рядом с недостроем, дом «Строй-Арта» в микрорайоне Чистый, два дома в Черемушках на улице Шевченко, дом на Металлургов, 51, жилой дом № 2 в комплексе «Изумрудная долина», дом в Железногорске на Ленинградском проспекте и дом № 14б в Сосновоборске. Но это далеко не все объекты.

В этом перечне нет, например, недостроенного дома на улице Хабаровской, жилого комплекса «Ярослав», домов строительной компании «Союз», как нет в нем еще более десятка объектов, которые официально долгостроями не считаются, хотя сроки ввода их в эксплуатацию переносились несколько раз.

А ведь они уже в ближайшее время могут пополнить ряды долгостроев. В конце сентября арбитражный суд Красноярского края отказался утвердить условия мирового соглашения между компанией «Союз» и ее кредиторами. В отношении этого красноярского застройщика продолжается процедура банкротства. Основанием для отказа стало то, что мировое соглашение составляли восемь кредиторов застройщика, а долги «Союз» имеет перед 470 организациями и частными лицами. Большинство кредиторов никак не участвовали в принятии документа, в котором описывается, как застройщик собирается с ними расплачиваться. Если строительной компании не удастся заключить новое мировое соглашение, банкротство «Союза» продолжится, и списки обманутых дольщиков в Красноярске пополнят почти 500 человек, купивших квартиры в доме на бульваре Ботаническом, 20, 66 дольщиков из домов № 7 и № 8 в микрорайоне Чистый и 27 дольщиков из дома на Копылова.

Справедливости ради надо сказать: в министерстве заявляют о том, что размещенный на сайте перечень долгостроев окончательным не является и будет корректироваться по мере поступления замечаний от дольщиков и депутатов. Привести в соответствие с действительностью его собираются благодаря полученной обратной связи.

Как планируют помогать обманутым дольщикам?

Ситуация на объектах разная, а значит, единого, общего для всех долгостроев подхода к решению проблемы быть не может, меры поддержки будут различаться в зависимости от дома. Дольщикам дома на улице Грунтовой, 28, которые еще летом разбили палаточный городок рядом с долгостроем, по плану Минстроя предлагается предоставить субсидии во втором полугодии 2017 года по закону Красноярского края № 104663 или разработать другой закон, благодаря которому они смогут получить поддержку.

В первой половине следующего года для достройки Грунтовой, 28а, планируют создать жилищно-строительный кооператив или привлечь другого застройщика. В какие сроки может быть завершен дом, в котором один корпус строить почти и не начинали, не сказано.

Дольщики, купившие квартиры в доме компании «СК» в переулке Светлогорском, к этому моменту уже создали для его достройки жилищно-строительный кооператив. Им собираются предоставить социальные выплаты и привлечь к достройке дома строительную компанию, положительно зарекомендовавшую себя на рынке.

По плану Минстроя, во втором полугодии 2018 года ЖСК «Светлый» сможет получить технические условия по льготной цене, что позволит снизить расходы на завершение строительства. Кроме того, дом планируют включить в муниципальную программу благоустройства придомовой территории.

Про дом компании «КрасЗападСибСтрой» на Бугаче в плане Минстроя говорится, что достраивать его будет сильный жилищно-строительный кооператив или новый застройщик. Возобновить строительство планируется уже во втором квартале 2017 года.

Для обманутых дольщиков готовят меры поддержки

До сих пор поддержка дольщиков в Красноярском крае была явно недостаточной, действующий в Красноярском крае закон содержит много ограничений, его требованиям соответствует лишь небольшое число дольщиков. В рамках закона в 2017 году поддержку из краевого бюджета получили 40 человек, которым выплатили в общей сложности 263 тысячи рублей. За счет бюджета им компенсировали проценты по кредитам, взятым на то, чтобы внести доплаты на достройку, а также возместили доплату тем дольщикам, которые официально признаны малоимущими и нуждающимися в жилье.

Сейчас законодатели предлагают разработать сразу три закона, содержащих меры помощи обманутым инвесторам долевого строительства.

Первый закон позволит привлечь на объекты новых застройщиков. Он предлагает стимулировать строительные компании браться за достройку проблемных домов, предоставляя им земельные участки без проведения торгов. По такому пути в решении проблемы обманутых дольщиков пошли в Новосибирской области. Недавно власти соседнего региона обратились в Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) с просьбой предоставить землю на эти цели, и уже известно, что агентство выделит Новосибирской области 300 гектаров федеральной земли.

Согласно второму закону, на достройку проблемных объектов предполагается предоставлять субсидию из краевого бюджета. Деньги получит новый застройщик, который возьмется за завершение долгостроя в рамках дела о банкротстве. «Мы здесь не изобретаем ничего нового, такой способ решения проблемы заложен в новом законе о компенсационном фонде на рынке долевого строительства», —  рассказали депутаты на комитете по строительству Законодательного собрания Красноярского края.

Размер субсидии предлагают рассчитывать по сложной формуле. Сначала определяют, сколько нужно средств для достройки конкретного дома, затем от этого значения вычитается сумма, которую на сегодняшний день еще должны доплатить дольщики, не полностью рассчитавшиеся по договорам. Какую-то часть обязаны внести инвесторы —  юридические лица. Затем будут учитывать цену договора. Дело в том, что цена в договорах долевого у участников строительства разная, среди дольщиков есть те, что брали квартиры по рыночной цене, и такие, что покупали по демпинговым ценам. Законодатели предлагают тем, кто брал по низкой цене, доплатить до официального значения средней стоимости квадратного метра в Красноярском крае, которая установлена Минстроем. Сейчас она составляет 39,7 тысячи рублей. Разницу между собранными деньгами и суммой, нужной для достройки, компенсирует бюджет. Кроме того, из бюджета предлагается покрывать затраты, которые понесет новый застройщик на получение техусловий для присоединения объекта к сетям.

Какие дома получат бюджетные деньги на достройку?

Пока не до конца ясно, как именно будут определять, какие из домов заслуживают помощи из бюджета, будут ли составлять список наиболее проблемных домов или введут в качестве критерия степень готовности дома. Если так, то некоторые дома, где ситуация наиболее сложная, рискуют просто не попасть в число получателей субсидии. По разным оценкам, на поддержку по новому закону могут рассчитывать три —  семь домов.

Этот список увеличится, если в число получателей субсидии включат созданные дольщиками жилищно-строительные кооперативы, пока в нем значатся только застройщики. Тогда на поддержку из бюджета сможет рассчитывать кооператив дольщиков «Стройтехники», который завершает проблемные объекты, оставшиеся после предыдущей волны обманутых дольщиков 2009 года. К этому моменту квартиры в построенных кооперативом домах получили больше 600 человек, на очереди еще 200 покупателей «Стройтехники», которые пока остаются без жилья. Кооперативу при этом не хватает средств на достройку.

Третий закон предлагает выкупать у дольщиков квартиры, такой механизм решения проблемы действует в Нижегородской области.

Сейчас все эти три законопроекта собираются объединить в один закон, недавно для его доработки в Законодательном собрании была создана специальная комиссия. Закон планируют вынести на ближайшую сессию Законодательного собрания 19 октября. Однако возлагать слишком большие надежды на изменения в законодательство дольщикам не следует. «Тот проект закона, который внесен в Законодательное собрание, в лучшем случае распространяется на три дома, мы же говорим о трех —  четырех десятках проблемных домов», —  отметил на публичных слушаниях в горсовете депутат ЗС Александр Глисков.

Но даже если дом попадет под действие нового закона, дольщикам нужно будет соблюсти все необходимые процедуры, провести собрание, выбрать нового застройщика, так что достройка проблемных домов в лучшем случае начнется в следующем году.