Счета эскроу медленно наполняются
На счета застройщиков в банках поступает меньше средств от покупателей жилья, следует из материала, опубликованного Центробанком.
В первом квартале этого года счета пополнились на 1,3 трлн рублей, что на 33% меньше, чем в конце 2025 года.
Причина не только в снижении продаж квартир в новостройках (после корректировки семейной ипотеки в начале этого года стало меньше покупателей, которые могут воспользоваться этой льготной программой). К сокращению средств, поступающих на эскроу-счета, приводит более активное использование застройщиками программ рассрочки.
Рассрочка позволяет строительным компаниям поддержать продажи квартир в текущих условиях, когда рыночная ипотека остается недоступной для значительной части заемщиков. Она дает возможность увеличить распроданность жилых площадей в строящихся домах, но не наполнение эскроу-счетов. При использовании схем рассрочки деньги за квартиру не поступают на эскроу-счета сразу.
По данным Центробанка, на 1 апреля на счета эскроу по заключенным договорам долевого участия в строительстве не поступило 1,5 трлн рублей.
Если эта тенденция продолжится, могут начать сдерживать дальнейшее распространение рассрочки. В Минстрое уже заявили, что в этом году должен быть принят закон, устанавливающий регулирование рассрочки. С его появлением права покупателей, приобретающих квартиры в рассрочку, окажутся более защищены, но при этом программами рассрочки сможет воспользоваться гораздо меньше желающих.
Напомним, сразу после перехода на проектное финансирование количество денег дольщиков на эскроу-счетах превышало суммы кредитов, полученных в банках на строительство застройщиками. В последние несколько лет со снижением спроса сумма на счетах застройщиков в банках сокращается.
Объем средств на эскроу-счетах является важным показателем ситуации на первичном рынке. От него зависит, по какой процентной ставке банки выдают строительным компаниям кредиты на возведение новых жилых комплексов.
Напомним, рассрочку начали активно применять на первичном рынке со второй половине 2024 года. Доля продаж в рассрочку в строящихся домах тогда доходила до 40%.
В 2025 году эксперты отмечали сокращения использования программ рассрочки, сейчас доля рассрочки снова увеличивается.
При этом рассрочка может представлять для застройщиков риск. Он заключается в том, то у покупателя, воспользовавшегося рассрочкой , может не оказаться средств для основного платежа в рамках этой программы. И тогда он вынужден будет вернуть квартиру строительной компании.
Часть покупателей рассчитывает затем взять ипотеку и за счет этого внести последний платеж за квартиру. Но всем это сделать удастся, ряду покупателей придется расторгать договоры долевого участия.
Сократить на первичном рынке число таких покупателей в ЦБ рассчитывают, внеся изменения в законодательство. Закон о регулировании рассрочки предполагает, что информация о рассрочке будет поступать в бюро кредитных историй. В таком случае банки обязаны будут проверять наличие рассрочки у тех, кому они хотят одобрить ипотеку. Это не позволит получить кредит многим покупателям.
