Что изменится осенью в законах в сфере недвижимости и правилах выдачи ипотеки

Установлено, за какие нарушения теперь могут изъять земельный участок
1 марта заработал федеральный закон № 307-ФЗ, которым для собственников земельных участков определили сроки, в которые они обязаны провести освоение земли.

Нововведение касается участков, расположенных в границах населённых пунктов, садовых и огородных земельных участков.

Срок, в который на участке нужно выполнить работы, и перечень мероприятий, что при этом необходимо провести, зависит от назначения земли.

Для всех участков предусмотрен 3-летний срок освоения. За это время они должны быть расчищены, освобождены от сорняков, мусора и бытовых отходов. На участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), не позднее чем через 7 лет с момента регистрации прав в Росреестре должен быть возведен дом.

1 сентября вступил в силу подзаконный акт - постановление правительства № 826 от 31 мая 2025 года, где установлены признаки, на основании которых будут принимать решение, что земля не осваивается.

Признаки неиспользования земли:

• для всех участков признаком неосвоения будет являться захламление (для того чтобы участок признали захламленным, мусор должен занимать более половины участка);
• на садовом участке не должно быть сорняков (нарушением признается, если сорняками высотой от 1 м заросло более половины участка. Кроме того, как сказано в законе, нарушением является наличие на участке деревьев и кустарников «не относящихся к элементам благоустройства»;
• если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в течение 7 лет на нем должен быть построен жилой дом и зарегистрирован в Росреестре;
• для участков, не относящихся к ИЖС, но предназначенных для строительства, установлено, что объект на них должен быть построен в течение 5 лет (если другой срок завершения строительства не предусмотрен в документах, например, в разрешении на строительстве).

Если при проведении проверок будут выявлены признаки, говорящие, что земля не используется, владельцу дадут время на то, чтобы устранить нарушения. И только в том случае, если собственник ничего не предпринял, чтобы исправить ситуацию, будут приниматься меры. На первом этапе владельцу будет грозить штраф, а в дальнейшем землю могут изъять по решению суда. В таком случае участок будет продан на аукционе, а деньги от его реализации за вычетом расходов выплатят бывшему владельцу. 

В Росреестре напоминают, что изъятие это крайняя мера. На практике сначала собственники могут столкнуться со штрафом. Причем, например, если участок захламлен, штраф собственник земли может получить, если он ничего не предпринял, чтобы очистить участок от мусора, в течение года после того, как было выявлено  захламление.

Отсчет 3-летнего (для участков ИЖС 7-летнего) срока, который теперь дается на освоение земли, ведется с 1 марта 2025 года (если участок находился в собственности на дату вступления в силу федерального закона № 307-ФЗ). Для участков, купленных после 1 марта 2025 года, этот срок будет начинаться с момента регистрации на них права на нового собственника в Росреестре.

Землю запретили продавать отдельно от расположенных на ней построек

1 сентября вступил в силу закон, запрещающий продавать объекты недвижимости (жилые дома, дачи, хозяйственные постройки), расположенные на земельном участке, предназначенном для садоводства и огородничества, без самого участка.

Появился запрет на взыскание долгов с наследника должника до его вступления в наследство

Начиная с 1 сентября заработал закон, который запрещает кредиторам заниматься взысканием с наследников умершего заемщика его долгов по кредитам, включая ипотеку, до того как те вступили в наследство.

Пока наследник не вступит в права, кредиторы не вправе:

• начислять штрафы по кредиту, пени и неустойки;
• требовать с наследника досрочно погасить задолженность по кредитам;
• обращать взыскание на ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Меняются требования к банкам, выдающим ипотеку на новостройки
Заемщикам, имеющим для первого взноса по ипотеке 20-30% от стоимости квартиры, у которых на выплаты по всем кредитам, включая ипотеку, будет уходить до 50% ежемесячного дохода, будет проще получить ипотеку на первичном рынке.

С 1 сентября Банк России снизил требования для банков, выдающих такие кредиты на покупку квартир в новостройках (для банков снижены макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам). ЦБ ослабил регулирование для таких кредитов, в результате банки смогут выдать ипотеку большему числу таких заемщиков.

Станет сложнее оформить ипотеку на загородном рынке
Если на рынке новостроек возможны послабления при выдаче кредитов, то к оценке заемщиков, получающих кредиты на строительство частного дома на загородном рынке, банки будут подходить строже.
С 1 октября ЦБ вводит для банков ограничения на выдачу такой ипотеки (для ипотеки на загородном рынке заработают макропруденциальные лимиты). Из-за чего банки смогут выдать меньше ипотеки на загородном рынке заемщикам, которых регулятор относит к категории рискованных. Тем, кто на момент обращения в банк за кредитом уже несет высокую долговую нагрузку и может не справиться с выплатой ипотеки. До этого такие же ограничения появились на рынке жилья в городе. На загородном рынке ограничение будет действовать в течение четвертого квартала 2025 года. В дальнейшем требования к банкам в сегменте ИЖС будут постепенно ужесточаться, заявляли в ЦБ.

Долги по налогам будут взыскивать без решения суда
С 1 ноября 2025 года заработает закон, меняющий порядок взыскания долгов по налогам. Теперь налоговая служба сможет списать задолженность налогоплательщика с его счета без обращения в суд. Пока в таких случаях она обязана обратиться суд. После того как новый закон заработает, взыскание будет происходить автоматически без судебного решения. Платеж спишут с банковского счета, электронных кошельков, если находящейся на них суммы окажется недостаточно, могут изъять имущество. Гражданам нужно будет регулярно проверять личный кабинет на портале «Госуслуги», именно туда должно прийти уведомление о долге от налоговой службы.

Условия семейной ипотеки могут измениться
К 1 ноября Минфин, Минстрой и оператор большинства льготных программ «Дом.РФ» должны проработать предложения о том, как следует донастроить семейную ипотеку, чтобы программа эффективно работала. 
В результате условия получения льготных кредитов могут измениться в очередной раз. Среди наиболее вероятных корректировок в программу называется появление по семейной ипотеки дифференцированной процентной ставки.

Если сегодня кредиты по семейной ипотеке предоставляют по одной ставке на всей территории страны, то в дальнейшем ставка может зависеть от уровня дохода в том регионе, где живет заемщик. Помогать с приобретением жилья собираются тем, кто больше в такой поддержке нуждается. В таком случае процентные ставки могут снизиться в регионах, где уровень доходов заемщиков невысок, и вырасти в крупнейших городах страны. Кроме того, возможно появление в программе ограничения на использование семейной ипотеки только в регионе, где зарегистрирован заемщик. 

Банкам изменят выплаты из бюджета при работе с госипотекой
С 1 ноября может снизиться возмещение, которое из бюджета получают банки, работающие с льготными кредитами. На это они могут отреагировать дальнейшим сокращением кредитование заемщиков по госпрограммам.

Выдачи льготных кредитов в этом году начали расти только в апреле, до этого банки отказывали по большинству заявок в ипотеке. Но в феврале размер компенсации, которую получают из бюджета банки, выдающие льготную ипотеку, увеличили. После чего банки, до этого сократившие число одобрений по заявкам на госипотеку, смягчили требования к заемщикам. Выплата в повышенном размере действовала несколько месяцев. С 7 августа ее снизили на 0,5%,  после чего банки увеличили требования к первоначальному взносу по кредитам, 1 ноября может произойти еще одно снижение.