Государственная регистрация сделок с недвижимостью | Новые правила долевого

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят еще в 2004 году. Тогда одной из главных его задач была борьба со строительными «пирамидами» — двойными продажами квартир в новостройках. Но практика показала, что рынок долевого жилья все равно не стал цивилизованным, «армия обманутых дольщиков» не поредела. Осложнил ситуацию и грянувший экономический кризис, от него больше всего пострадала строительная отрасль. Ряд застройщиков не смогли выполнить своих обязательств перед инвесторами, в срок возвести и сдать дома. На федеральном уровне заговорили о том, что закон о защите прав дольщиков работает со сбоями и нуждается в доработке.

Широко известный ФЗ № 214 принимался на скорую руку, на фоне митингов и голодовок обманутых дольщиков, которые оказались без денег, квартир и помощи со стороны государства. Неудивительно, что наспех разработанный законопроект оказался далеким от идеала, за несколько лет он успел основательно обрасти «поправками к поправкам», но кардинально ситуацию не изменил.

Очередные нововведения в этот закон («О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») были одобрены депутатами Госдумы в начале июня этого года, текст документа подписал президент Дмитрий Медведев. Закон вступил в силу 21 июня 2010 года. Новая норма, которая касается отмены НДС, вступает в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования Федерального закона от 17.06.2010 № 119−ФЗ и не ранее 1−го числа очередного налогового периода по налогу на добавленную стоимость.

Кнут и пряник

Нововведения в законе затрагивают интересы всех его участников — застройщиков, участников долевого строительства и контролирующих органов. Впрочем, негласно новый закон называют защищающим права дольщиков от действий недобросовестных застройщиков, поскольку большая часть предложенных поправок на руку тем людям, кто решил вложить деньги в приобретение жилья на стадии строительства, закон минимизирует для них возможные риски. Так, серьезные изменения касаются ст. 18 ФЗ № 214 о целевом использовании денежных средств дольщиков. До сих пор этот вопрос не был конкретизирован. В строительной компании могли, взяв с дольщиков деньги на возведение определенного дома, затем направить их на строительство иного объекта или вообще инвестировать в другой бизнес.
Например, красноярская компания „Стройтехника“ в свое время купила завод резинотехнических изделий. В ФЗ № 214 была лишь формулировка о целевом использовании средств дольщиков, но механизма и конкретного перечня работ — на что можно — не было.

Теперь же закон четко прописывает, что считается целевым использованием. Согласно закону денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) много квартирных домов и (или) иных объек-тов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке» (статья 18 ФЗ от 17.06.2010 № 119−ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Конечно, закон не ставит себе целью сделать так, чтобы заплаченные участником долевого строительства деньги пошли именно на строительство и отделку его квартиры, важно, чтобы эти финансы были вложены в строительство дома, где дольщик приобретает жилье.

Контроль и наказание

Согласно ст. 18 ч. 2 новой редакции закона «денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению». Как пояснили в краевой службе строительного надзора и жилищного контроля, это относится к договорам, в которых цена договора разделена и состоит из возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Например, квартира площадью 50 кв. м приобретается инвестором по цене 42 тыс. руб. за «квадрат», то есть за 2 млн 100 тыс. руб. Из них 1 млн 600 тыс. — это непосредственно стоимость работ и материалов, а оставшиеся 500 тыс. — оплата услуг застройщика, деньги ему уплачиваются за то, что он организовал строительство дома, продажу квартир и т. д. Эти 500 тыс. застройщик может тратить на любые цели и отчитываться за них не обязан. Но это только в том случае, если в договоре две эти статьи — возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика — разделены. Обычно стоимость квартиры считается исходя из единой ставки квадратного метра, поэтому вряд ли кто-то из застройщиков пойдет по этой схеме структурно разрывать стоимость объекта.

Чтобы доказать, что целевые деньги потрачены по уму, нужно будет предъявить контролирующим органам отчеты и документацию, на честное слово, что все сделано в рамках закона, застройщику не поверят. Кстати, раньше строительная компания предоставляла службе строительного надзора и жилищного контроля лишь ежеквартальные отчеты и проектную декларацию, теперь же дать ответ придется чуть ли не за каждую копейку дольщика. На уровне субъекта РФ будет утвержден перечень документов и сведений, которые застройщики будут обязаны предоставлять. В случае, если застройщик откажется предоставить документы или они будут даны не в полном объеме, его ждет административное наказание — «непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений — влечет наложение административного штрафа. На должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей». (Статья 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ).

Поскольку перечень документов, которые застройщики обязаны будут предоставлять надзорным органам, определяют власти на местах, сложно сказать, когда в Красноярском крае закон заработает в полную силу. Ведь в июле краевые парламентарии проведут заключительную в этом политическом сезоне сессию и до осени разойдутся на каникулы, сколько потом им потребуется времени на разработку нормативов в профильных комитетах и окончательное утверждение — сложно сказать, но понятно, что это не будет сделано за несколько дней. А вот контролирующие органы дело в долгий ящик не откладывают, как рассказала начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк, «перечень документов, который обязаны будут предоставлять застройщики, нами уже подготовлен и передан на согласование. В нашем отделе в ближайшее время появятся четыре новых сотрудника — один юрист и три экономиста, поскольку объем работы увеличится. Кроме того, нам прибавил работы и Закон Красноярского края от 29.04.2010 № 10–4663 «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края, согласно которому мы формируем и утверждаем адресный перечень незавершенных строительных объектов и реестр граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, оказываем консультационную помощь гражданам по реализации данного закона». Что касается мероприятий, то «кошмарить» застройщиков, устраивать массовые проверки и сбор документов сейчас не будут. «ФЗ № 294 определяет периодичность проверок строительных компаний, проверки могут быть только плановые, вне графика они возможны в случае поступления обращений от граждан. Так, в этом году у нас намечено порядка 20 проверок, половину из них мы уже провели, выявили нарушения, выдали предписания», — пояснила Елена Хамардюк.

Штрафы

По словам одного из инициаторов закона — депутата Государственной Думы, заместителя председателя комитета по собственности Евгения Богомольного, в России договоров именно о долевом участии в строительстве регистрируется не более 10%. Как правило, большинство застройщиков предпочитают выбирать обходные маршруты, например вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи. Такое утверждение слишком категорично, эта ситуация скорее характерна для столицы, нежели для регионов. Так, в Красноярском крае застройщики уже давно ушли от «серых» схем и используют только договоры долевого участия. Так что их не должно напугать ужесточение штрафов за привлечение денег дольщиков по другим документам, например, тем же векселям, предварительным договорам.

Согласно закону штраф на должностных лиц за это составляет от 20 до 50 тысяч рублей, на юридических лиц — от 500 тысяч до 1 миллиона рублей. А если учесть, что дольщик, заключивший договор в нарушение закона, может в любой момент подать на застройщика в суд и вернуть не только все уплаченные за квартиру деньги, но и проценты от суммы и причиненные убытки, то получится, что «игра не стоит свеч» — удар по репутации и финансовые издержки строительным компаниям не нужны. («В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков». Статья 6 ч. 3 ФЗ от 17.06.2010 № 119−ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Налоги

Новые изменения закона о долевом коснулись и Налогового кодекса РФ. Теперь согласно подпункту 23.1 ст. 149 Налогового кодекса услуги застройщика по договорам о долевом участии в строительстве освобождаются от уплаты НДС. Но это ни в коем случае не означает, что теперь себестоимость строительства у застройщика сократится на 18%. Прежняя норма носила спорный характер и не раз рассматривалась в судах различных инстанций, она обязывала застройщика уплачивать авансовый платеж по НДС с полученных от дольщика средств с их возвратом после передачи квартиры дольщику. Но так как большая часть средств тут же направлялась на целевое финансирование строительства объектов, а в качестве генподрядной организации обычно выступали созданные самим же застройщиком компании, то таких проблем с налогами ни у кого не было.
Кроме того, небольшие компании-застройщики, чей годовой оборот не превышал 60 млн руб. , использовали упрощенную систему налогообложения и не являлись плательщиками НДС.

По сути эта поправка только поставила точку в различных подходах к норме исчисления НДС и не повлияет ни на стоимость квадратного метра, ни на затраты застройщика.

Сам собой напрашивается вывод: поправки, внесенные депутатами, — это не что иное, как очередное громогласное заявление, своего рода PR-ход партии, чьих парламентариев в Госдуме большинство, но от принятых решений которых тем, на чье благо в принципе-то и должен был работать закон, «ни горячо, ни холодно». О поправках в Налоговый кодекс народные избранники трубят сейчас на каждом шагу, но вот толку?

Ответственность сторон

Казалось бы, новый закон слишком уж «закручивает гайки» для застройщиков, тогда как дольщик оказывается хозяином положения. Это не совсем верно, закон повышает ответственность не только компаний-застройщиков, но и инвесторов. Следует отметить, что Федеральный закон вносит изменение в статью 5 «Цена договора» ФЗ-214, устанавливающую, в частности, что основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка внесения участником долевого строительства платежа более чем на три месяца. Сейчас в Федеральном законе устанавливается другой срок — два месяца.

«Кроме того, сократятся сроки регистрации договоров как для застройщиков, так и для участников долевого строительства с 10 до 5 дней, упростится порядок их регистрации», — пояснила начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля края Елена Хамардюк. («Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства — также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.«)

Помимо этого закон определяет гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, например приборы отопления, сантехнику, пожарную сигнализацию, до трех лет (статья 6, часть 51). Ранее застройщик отвечал лишь за качество установки, теперь — за качество самого поставленного оборудования. Законодатели посчитали, что такие меры уже не позволят строителям экономить, покупать дешевое оборудование. Год, например, те же недорогие смесители, мойки еще могут простоять, а затем, как правило, выходят из строя, собственник жилья вынужден покупать новые или ремонтировать старые за свой счет. Сейчас по закону эти проблемы — забота застройщика, будет ли он требовать компенсаций с фирмы-поставщика или заменит оборудование за свои деньги — не так важно.

Результат через три года

«Главное, чего добивается государство, — обеспечить выполнение обязательств застройщика перед дольщиками, чтобы дом был построен и сдан в эксплуатацию. Но новые поправки в закон кардинально не смогут уменьшить риск покупки объекта долевого строительства. Это все — бюрократические меры, которые легко можно будет обходить, учитывая и без того немалый уровень коррупции в сфере строительства, — уверен директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Если застройщик неумело ведет свой бизнес или задумал обмануть инвестора, то данные поправки не станут для него преградой.
Имеется немало методов, в том числе снижающих бумажную волокиту и возможность злоупотреблений со стороны проверяющих. Одним из таких способов могло бы стать обязательное страхование новостройки, принцип „заплатил страховку — и строй спокойно“. Кстати, такой же механизм сейчас работает в банковской сфере, где система банковских вкладов гарантирует вкладчику возврат до 700 тыс. руб. Уже второй год в нашем регионе отрабатывается практика страхования рисков строительно-монтажных работ, которые ведутся на объектах с привлеченным проектным финансированием банков (например, так строятся жилые комплексы „Лазурный“ компанией „Монолитхолдинг“, „Гранд“ в микрорайоне Покровский, застройщиком которого выступает ЖСК „Гранд“, „Полтавский“ — компания „Зодчий“). В среднем ставка по страховке составляет 0,5% от стоимости объекта».

По словам начальника отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля края Елены Хамардюк, «о первых результатах — эффективен закон или нет, какие пробелы в нем есть, — можно будет говорить не раньше чем через несколько лет. Дом строится, как правило, около двух лет, проблемы и недоработки в законодательстве проявляются именно на стадии сдачи объекта, передачи квартир собственникам. Поэтому на апробацию нового документа, выявление всех нюансов, я думаю, потребуется не менее трех лет. Более того, не вызывает сомнений, что в текст закона будет вноситься еще немало поправок, время не стоит на месте, рынок жилья меняется, соответственно существующим реалиям и придется вносить изменения».

Ирина Шиколова

«О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»