Фонд содействия развитию жилищного строительства | Земельный супермаркет

570
22 марта 2010 г.
Городские проекты

Находящиеся в черте города земельные участки и под многоэтажное строительство, и под коттеджные поселки — всегда «лакомый» и всегда дорогой кусок для строителей. Подведение коммуникаций, плата за подключение к сетям и коррупционная составляющая при получении таких площадок влетают «в копеечку». Все это влияет на стоимость «квадрата», за который в конечном счете платит потребитель. О необходимости строить больше жилья экономкласса, которое позволит решить квартирный вопрос хотя бы для части населения, говорят власти на всех уровнях. Есть свои идеи и у Красноярского края.

Земельный супермаркет 20% жилья в России в 2011 году будут строиться на землях фонжа РЖС

Казалось бы, недостатка свободных земель в пригороде Красноярска нет, достаточно отъехать недалеко от города, и вот они — пустующие территории, поля, где давно никто ничего не выращивает, земельные массивы, поросшие бурьяном. Застройщики давно с интересом поглядывают на эти участки: хорошая экология, транспортная доступность делают эти площадки привлекательными для строительства коттеджных поселков.
Но проблема в том, что данные земли нередко относятся к федеральной собственности, получается парадокс — земля есть, находится в нескольких километрах от центра города, она нужна, но воспользоваться ей никак нельзя.

Этот пробел призван исправить Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), который проводит ревизию федеральных земель и оценивает целесообразность смены ее собственника. Земли под застройку Фонд изымает у министерств, ведомств, государственных и региональных унитарных предприятий, но не всё подряд, а лишь те участки, которые используются не по назначению или неэффективно. Структура создавалась для того, чтобы стимулировать возведение доступного жилья, в первую очередь речь идет о «малоэтажке» как заявленном приоритетном проекте для страны. Когда Фонд только появился, теоретически планировалось предложить рынку жилье по 10–15 тыс. руб. за кв. м в провинции и по 22–25 тыс. руб. за кв. м в столичном регионе. Сейчас эти цифры приобрели более реальный вид, например, в первом случае речь идет уже как минимум о 25 тыс. руб. за кв. м.

Собрать и застроить

На сегодняшний день Фонд «собрал под свое крыло» свыше 1 миллиона гектаров земли по России. По планам в 2010 году на землях, введенных в оборот с помощью Фонда, будет строиться 10% всего жилья, возводимого в стране, в 2011 году уже 20%, а к 2012 году и все 30%. При этом ставка делается именно на невысокую стоимость «квадрата» для покупателей недвижимости, Фонд не ставит задачу снизить себестоимость для застройщиков, увеличить их прибыль, по идее главное звено в цепочке — люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, а по статистике таких в России почти половина населения.

Схема работы Фонда выглядит так: регионы подают заявки на участки, комиссия принимает одно из трех решений — оставить землю для нужд РФ, передать на три года в управление субъекту Федерации или берет участок для формирования имущества Фонда РЖС. Фонд был создан еще в 2008 году и на сегодняшний день имеет соглашения о взаимодействии с 82 субъектами РФ, среди которых и Красноярский край. Он подавал в Фонд заявку на семь участков.

Представители Фонда РЖС во главе с Павлом Бородиным, заместителем генерального директора, приезжали в Красноярск в июле прошлого года. В правительстве края они провели совещание, куда пригласили чиновников и застройщиков, которым рассказали, как работает их организация, и о сотрудничестве с краем.
По шести из семи участков, о которых говорил край, 3 сентября 2009 года правительственная комиссия приняла положительное решение о передаче полномочий по распоряжению и управлению землей субъекту РФ — Красноярскому краю. Общая площадь отданной земли — 143 гектара, это даже больше, чем прогнозировали на июльском совещании в Красноярске представители Фонда и руководители министерства строительства и архитектуры края. Тогда звучала цифра в 100 га, кстати, выставить на торги переданную землю хотели уже осенью 2009?го.

Зарубить на корню

Переданные в распоряжение края участки расположены в районе Плодово?ягодной станции, на улице Азовской. Земли находятся на балансе опытно?производственного хозяйства «Красноярское» Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук. Как рассказал директор предприятия Дмитрий Воробьев, «на участках растут яблоневые и грушевые сады, почти четверть века наши специалисты выращивали сорта, устойчивые к сибирскому климату. Здесь есть плодоносящие деревья, собран селекционный материал, это наш фонд, тут посадочный материал, черенки. Земли не заброшены, работы на них ведутся. Уничтожать, вырубать сады под застройку, я считаю, нецелесообразно. Это же многолетние насаждения, потом все придется начинать с начала».

Впрочем, предназначены ли именно сады под будущую застройку — пока сказать сложно. Дело в том, что ОПХ «Красноярское» принадлежат и другие земли — поля, которые тоже находятся в районе улицы Азовской. По словам Дмитрия Воробьева, к ним «приезжала комиссия, они смотрели участки, но этим все и ограничилось, что и когда будут забирать — никто не пояснял». Не исключено, что агрономы могли сделать скоропалительные выводы о том, что у них заберут исключительно сады. Вообще лишение земель, права ими распоряжаться — событие для ОПХ «Красноярское» нерадостное, но одно дело, когда речь идет о возделываемых садах, другое — о заброшенных полях. В первом случае за агрономов есть кому вступиться. Как говорит заместитель председателя комитета по делам села и агропромышленной политике Законодательного собрания края Валерий Сергиенко, «я не поддерживаю идею, что нужно загнать на территорию садов бульдозеры, сровнять их с землей и понастроить дома. На мой взгляд, эти участки нужно использовать в плане развития территории, например, создавать ботанический сад. Я намерен взять ситуацию под свой депутатский контроль, чтобы не допустить рейдерского захвата земель, а это все, в случае если под застройку идут сады, выглядит именно таким образом».

Плодово-ягодная станция Вид со спутников участка,переданного Красноярскому краю под застройку (GoogleMaps)

Высотка или «малоэтажка»?

На официальном сайте Фонда РЖС опубликовано, что целью его деятельности «является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, производства строительных материалов, содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес?инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества». Под определение «иное развитие территорий» вполне подходит создание ботанического сада, теоретически это возможно, но вот будут ли таким образом использованы земли ОПХ «Красноярское», даже если вмешаются краевые парламентарии, большой вопрос.

К тому же у кого еще, как не у аграриев, изымать земли? Добро на это дал Кремль — 28 сентября 2009 года председатель правительства РФ внес поправки в постановление от 3 апреля 2008 года, касающееся операций федеральных органов власти с земельными участками. В новой редакции постановление наделяет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства правом продажи федеральных земельных участков сроком до 2012 года. При этом основные «держатели» федеральных земель — Российская академия сельскохозяйственных наук и Российская академия наук — права самостоятельного распоряжения принадлежащими им земельными участками лишаются. Любопытно, что военные и церковь свои права смогли отстоять, забирать у них земли государство не может. В аутсайдерах, таким образом, оказались лишь ученые и аграрии, сейчас обсуждения, что же все?таки строить на землях ОПХ «Красноярское», идут полным ходом. Город заинтересован в освоении новых строительных площадок и возведении высотного жилья, тем более что эти участки находятся в черте Красноярска, имеют категорию «земли населенных пунктов», а используются лишь под сельское хозяйство. Край согласно федеральной политике делает ставку на малоэтажное жилье, район Плодово?ягодной станции для этого — идеальное место: рядом лесная зона, нет промышленных предприятий. Шансов на победу больше у «малоэтажки», этот проект курируется чиновником высокого ранга из прави-тельства края.

Кто платить будет?

Сегодня перед краевой администрацией стоит важная задача — выработать подходы к землям ОПХ «Красноярское», определиться с типом застройки. Проблем много, однозначного решения и понимания пока нет. Но в том, что эти земли особо ценны и важны для краевого центра, для строительства на них комфортного и доступного жилья, сомнений нет, город испытывает недостаток в свободных площадках, к тому же скоро компании?застройщики завершат строительство ранее начатых объектов, им потребуются новые земли под будущие проекты. Будут ли эти участки востребованы?

В Красноярске не так давно выставлялись на продажу земли в Солонцах?2, но аукционы оказались провальными, желающих приобрести землю не нашлось. Причин тому несколько: во?первых, сказался экономический кризис, на новые объемы строители практически не замахивались. Во?вторых, к продаже предлагались большие земельные массивы, тогда как у строительных компаний востребованы площадки более компактные, меньших размеров. Кроме того, выставленные на продажу земли совсем не имели коммуникаций, самим вкладываться в их обустройство застройщикам в сегодняшней экономической ситуации было бы весьма накладно.

Другое дело — федеральные земли, которые вводит в оборот Фонд РЖС. На аукционы эти участки должны выставляться уже со всей необходимой коммунальной инфраструктурой. «В соответствии с Федеральным законом № 161?ФЗ „О развитии жилищного строительства“ доходы, получаемые от продажи прав аренды земельных участков или самих земельных участков, переданных субъекту Федерации, распределяются в соотошении 50 на 50 процентов между бюджетом региона и муниципального образования, на территории которого расположен участок. Таким образом, у субъекта появляются средства для финансирования развития инфраструктуры. По данным участкам это является прерогативой властей субъекта Федерации», — сообщили в Фонде РЖС.
Получается, что в случае с Красноярским краем местные власти должны сначала заложить деньги в бюджет, провести коммуникации к участкам, затем продать земли, а вырученные средства возвратить в доходную часть бюджета.

Решение о передаче шести участков краю было принято еще в начале сентября 2009 года. Но в бюджете 2010 года (и города, и края) средства на проектирование инфраструктуры предусмотрены не были, как не был проведен и тендер по выбору компании, которая займется созданием генплана территории. Как рассказал один из архитекторов Красноярска, «как правило, работы над проектом планировки занимают примерно полгода, еще столько же уходит на утверждение. Стоимость проектирования составляет около 4% от всего проекта застройки. Для этих земельных участков в районе Плодово?ягодной станции крайне необходимо запроектировать сети, для начала нужно вообще понять, где и откуда они идут. Вероятнее всего, их придется тянуть от города, это серьезные затраты».

Затраты никто не подсчитывал и не предусматривал, поскольку год пришлось потратить на бюрократическую волокиту. «В настоящий момент идет бумажная работа по оформлению наших отношений с Фондом, то есть как мы будем взаимодействовать: условия, сроки. Как это обычно бывает, юристы двух сторон стараются продвигать свои условия, и этот процесс достаточно неоперативен», — заявили в министерстве строительства и архитектуры края.
Не исключено, что у Фонда имеется свой интерес к этим землям. Дело в том, что изначально Фонд РЖС создавался как бюджетная структура, в первый год организация получила от государства 300 миллионов рублей, во второй год уже 800 миллионов рублей на свое существование. Но в конце 2009?го генеральный директор Фонда Александр Браверман заявил, что с 2010 года они не возьмут из бюджета ни копейки.
Переход «на вольные хлеба» означает, что структура должна будет сама зарабатывать деньги. Конечно, в первую очередь это станет делаться за счет отчислений компаний?застройщиков, взявших участок из числа земель, находящихся в имуществе Фонда. Но в то, что Фонд «за спасибо» будет работать с территориями, с переданными в распоряжение субъекта РФ участками, как?то слабо верится. А одной передачей земель дело не ограничивается, Фонд оставляет за собой контролирующие функции. Как заявили в Фонде РЖС, «в соответствии с заключенным между Фондом РЖС и правительством Красноярского края соглашением о сотрудничестве, а также с положениями статьи 13 Федерального закона № 161?ФЗ „О развитии жилищного строительства“ органы государственной власти субъекта Федерации ежеквартально направляют отчет об осуществлении полномочий по распоряжению и управлению земельными участками в Минэкономразвития РФ, а копия отчета поступает в Фонд РЖС.

Кроме того, с субъектами Федерации подписывается форма мониторинга по каждому земельному участку, в соответствии с которой информация об осуществлении указанных полномочий также ежеквартально направляется в Фонд. На их основании Фонд отслеживает ситуацию с выполнением обязательств субъекта Федерации по управлению и распоряжению участками. Это относится и к соблюдению сроков и параметров строительства жилья на данных земельных участках».

В 15 минутах езды от Красноярска расположены земельные наделы ОПХ «Красноярское» В 15 минутах езды от Красноярска расположены земельные наделы ОПХ «Красноярское»

Пятый угол квадратного метра

Под параметрами подразумевается тип застройки — малоэтажное или высотное жилье, Фонд не может обязать застройщика строить только экономкласс. Компания вправе, приобретя землю в собственность, изменить свои намерения и построить на участке более дорогое жилье. Правда, тогда она лишается поддержки Фонда — 25?процентного выкупа непроданного жилья.
Но, как показала практика, некоторые фирмы это не останавливает. Так, недавно в подмосковном Одинцово земельный участок в 35,6 гектара, имеющий инженерные сети (именно такие земли интересуют застройщиков), при стартовой стоимости лота в 21,5 миллиона рублей был куплен почти в 44 раза дороже — за 945,3 миллиона рублей. Разумеется, об экономклассе здесь и говорить не приходится. Таким образом, дискредитирована была сама идея строительства недорогого жилья для населения при содействии Фонда РЖС.

Конечно, пока это лишь единичный прецедент, и участки располагались в Подмосковье, но он создан. Остается лишь надеяться, что в Красноярском крае события вокруг земель ОПХ «Красноярское» будут идти по другому сцена-рию и аукционные войны не скажутся на кошельках покупателей. Ради того, чтобы город развивался, чтобы сотни жителей мегаполиса могли приобрести действительно недорогое и комфортное жилье, наверное, стоит отдавать под застройку сельскохозяйственные земли, даже если это и сады. Но — какова цена вопроса?

Ирина Шиколова

Земельные аукционы в Красноярском крае