Будущее торговой недвижимости | Коммерческая недвижимость

Красноярск является одним из городов лидеров в Сибирском округе по строительству коммерческой недвижимости. Интерес девелоперов к нашему городу за последний год сильно возрос, поэтому не случайно именно в Красноярске прошел международный форум "Shopping centers in Russia. Krasnoyarsk".

Для Красноярска текущий год стал знаковым в плане масштабного развития крупноформатного ритейла — уже открылся торгово развлекательный центр "Планета", в скором времени свои двери для посетителей откроют торговые комплексы "Июнь" и "Огни", а это хороший повод для региональных компаний расширять свой бизнес потребительской направленности. Выйти на рынок коммерческой недвижимости с центрами подобных форматов в будущем планирует еще большее количество участников. Поэтому на форуме главными вопросами обсуждения стали перспективы развития потребительского рынка, обсуждение современных концепций торговых центров для малых городов и правильность организации ТРЦ.

Ведь только сейчас в городе стали появляться объекты коммерческой недвижимости, отвечающие самым современным требованиям не только российского, но и международного уровня, начиная от профессионального обслуживания зданий до подземных автостоянок. В начале же девяностых годов торговые комплексы располагались в зданиях совсем неподходящих, таких, как цеха бывших заводов, здания НИИ и уровень их обслуживания оставлял желать лучшего — даже после полной реконструкции они не отвечают требованиям комфорта. Причем современные коммерческие объекты появляются точно в таких же условиях дефицита торговых и офисных площадей, как несколько лет назад, но это не мешает им соответствовать всем требованиям.

Перспективный край

Тема развития коммерческой недвижимости у нас в регионе актуальна и важна не только для представителей бизнеса, но и для власти она не на последнем месте. Сейчас стоят серьезные задачи, которые должны быть решены рыночным способом. А форум "Shopping Centers in Russia" создал хорошую предпосылку для объединения интересов бизнес аудитории и представителей власти с целью продвижения комплексных концептуальных подходов в развитии проектов торговой недвижимости — от решения вопросов благоустройства территорий до продажи готовых объектов инвесторам в условиях нарастающей конкуренции. Перспективы развития города и края доказывают, что это сотрудничество экономически привлекательно для обеих сторон.

Эдхам Акбулатов, заместитель губернатора Красноярского края, руководитель департамента экономического планирования и промышленной политики, во время своего выступления постарался ответить на все вопросы девелоперов, связанные с возможность развития в городе и крае крупномасштабного ритейла.

По его словам, Красноярский край — это достаточно крупный промышленный регион России, лидирующий по объему валового регионального продукта, а если говорить по объему промышленной продукции на душу населения, то у нас он гораздо выше, чем в целом по России. Все это говорит о том, что в городе Красноярске и крае достаточно высокий уровень покупательной способности населения, что позволяет рассчитывать на коммерческую эффективность, связанную с торговой недвижимостью.

Эдхам Акбулатов, заместитель губернатора Красноярского края, руководитель департамента экономического планирования и промышленной политики

Кроме того, улучшается в целом экономическое состояние края благодаря проектам, которые реализуются на сегодняшний день на его территории, — масштабное освоение природных ресурсов, строительство Богучанской ГЭС, строительство железнодорожной ветки через территорию края, которая добавит достаточно существенное изменение экономики.

В том числе в рамках развития Красноярской агломерации должна произойти существенная трансформация существующей на территории города недвижимости. Это также ставит большие задачи перед властью, которые должны быть решены в рамках экономических принципов и будут выгодны и интересны для бизнеса.

Так, на территории в 50 гектаров красноярского аэропорта будет создан мультимодальный хаб, который должен быть застроен по принципу крупнейшего аэропорта компании Lufthansa в Восточной Германии. В первую очередь это оборудование логистических складов, налаживание сборочного производства, связанного с деятельностью аэропорта по обслуживанию судов. Реализация проекта начнется с будущего года, и, по прогнозам, он приведет к тому, что объем грузоперевозок вырастет до миллиона тонн груза в год. А на всей территории края планируется построить 500 тыс. кв. м логистических центров. Также логистико складская деятельность получит новое развитие в связи со строительством объездной дороги протяженностью 35 км, которую планируется сдать в конце этого года. Таким образом, намечены основные позитивные тенденции, которые позволяют прогнозировать дальнейшее развитие логистических компаний и самого направления бизнеса.

Не соверши ошибки

Не менее важной темой для девелоперов является и грамотная разработка концепции будущего торгово развлекательного центра. Какие ошибки существуют и как их избежать, рассказал Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров.

Именно полнота данных, собранных на подготовительном этапе реализации проекта, правильная их интерпретация и грамотное использование результатов при разработке концепции будущего объекта коммерческой недвижимости определяют степень его востребованности потенциальной потребительской аудиторией. В то же время ошибки маркетологов чреваты громадными издержками. В практике рынка коммерческой недвижимости есть примеры таких неудач, когда многомиллионные вложения в инфраструктуру недвижимости приносят минимум доходов. А то и вовсе кажущиеся привлекательными объекты простаивают годами без "признаков жизни". Важно и расположение торгового центра. Красноярск в этом плане выгодно отличается от многих других городов в силу наличия двух центров — старого и нового, сформировавшегося в районе Взлетки. Причем речь идет не о локальном инфраструктурном ядре, а именно об альтернативе старому центру.

Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров

Не менее важен и грамотный подбор арендаторов, однако это не единственная составляющая успеха. Надо еще справиться с дальнейшим управлением центром. Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости понятия "управление" и "эксплуатация" зачастую смешиваются. Безусловно, содержать в надлежащем виде здание, его системы жизнеобеспечения очень важно, но это не управление ТРЦ. Возможно, поэтому многие девелоперские компании отдают эксплуатацию на аутсорсинг, в том числе в своих региональных проектах. Это позволяет сконцентрироваться непосредственно на управлении, суть которого — повысить и доходность, и капитализацию ТРЦ как отдельного бизнеса, а не просто как объекта недвижимости. Для сетевых ТРЦ девелоперы создают сетевые управляющие компании, которые работают по единым стандартам.

По итогам форума высказалось мнение о возможности регулярного проведения таких мероприятий, направленных на обсуждение проблем коммерческой недвижимости, заключение важных контрактов, где будет решаться судьба проектов, подлежащих реализации на территории края.

Остается только отметить, что сибирский ритейл, несмотря на насыщение форматов и активную экспансию, сохранит темпы развития и в следующем году. Восточная Сибирь остается одним из наиболее перспективных регионов для развития торговых сетей, поскольку, по оценкам аналитиков, потребительское поведение жителей крупных городов здесь не отличается от предпочтений жителей Москвы и Петербурга. А рынок розничной торговли в целом по России развивается высокими темпами и далек от насыщения, следовательно, у сетевых игроков существуют серьезные перспективы для развития.

Татьяна Лапрад