Как обезопасить себя при покупке вторички у пенсионеров
«Больше половины бабушек в Москве – аферисты или в сговоре с ними, но доказать это нельзя». «Количество дел, связанных с мошенническими схемами с участием пенсионеров, увеличилось на 15%. И если раньше это касалось в основном Москвы и Петербурга, то сейчас распространилось на регионы».
Такие тезисы прозвучали на вебинаре «Эффект Долиной»: как защитить добросовестных покупателей от ведомых продавцов?».
Как заметили эксперты, люди стали куда чаще попадаться на удочки мошенников (а те, соответственно, стали активнее) из-за высокого доверия к различным удобным инструментам. Гражданам кажется, что сегодня купить квартиру так же легко, как и остальные товары.
Сибдом
«Существует иллюзия простоты и доступности сделок с недвижимостью. Наличие различных сервисов и онлайн-возможностей притупляет внимание. Некоторые люди порой готовы полагаться даже на простую выписку из реестра недвижимости», – заметил нотариус, вице-президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Иван Соколов.
Участники вебинара подчеркнули, что мошенники постоянно учатся, в частности черпают информацию и из подобных онлайн-встреч. Поэтому сегодня при покупке квартиры нужно быть предельно внимательными и не полагаться на какую-то одну меру, а использовать целый их комплекс.
Справки из ПНД, НД и прочие медицинские освидетельствования
Все участники вебинара сошлись на том, что как отдельный метод защиты такие бумаги не работают. Экспертизы, которые назначил сам суд, воспринимаются серьёзнее, чем подобные справки.
«Не отговариваю вас прибегать к этому способу, просто помните, что это не панацея и в полной мере не поможет защититься от мошенников и "бабушек 007"», – подчеркнул директор МФЦЭУ «Единая Правовая Служба» (г. Омск) Илья Васильчук.
Такие инструменты будут эффективны только вместе с другими доказательствами, особенно если проводить такие проверки грамотно.
«Не стоит связываться с освидетельствованием коммерческими психиатрами – суды к ним не прислушиваются. Экспертиза по уголовному и гражданскому делу – это разные вещи, поэтому обязательно идите в госучреждение. Комплексная психолого-психиатрическая экспертиза (лучше на "Серпах"). Также имеет смысл провести амбулаторное освидетельствование в день сделки.
Ещё можно дополнительно воспользоваться услугами дипломированного психолога, который прошёл переподготовку по социальной психологии. Такой специалист может не только дать своё заключение, но и в случае чего берёт на себя ответственность при необходимости выступить свидетелем в суде. Да, это очередные траты, но и дополнительная защита», – объяснил топ-юрист рынка недвижимости (Москва) Вадим Шабалин.
Заверения об обстоятельствах и нотариально заверенные сделки
Также единогласно эксперты признали слабо эффективной мерой защиты заверения об обстоятельствах. Это также может служить лишь дополнительным документом в папке ваших доказательств.
А вот позиции насчёт нотариально заверенных сделок разделились.
По статистике, которую привёл Илья Васильчук, 20% оспоренных сделок с участием «бабушек 007», были нотариально заверены. Тем более что в подобных случаях нотариусы не несли никакой профответственности. Средства нотариата ограничены.
Однако нотариус Иван Сoколов не согласился с коллегой и отстаивал эффективность нотариального заверения. Спикер заметил, что только из-за отсутствия технологических возможностей сложно подсчитать, сколько преступлений предотвратили эти специалисты в ходе своей разъяснительной работы.
Многие эксперты поддержали эту точку зрения. Во-первых, общение с нотариусом всё же усиливает воздействие на пожилого продавца (оказавшись в напряженной ситуации, он может выдать себя). Во-вторых, вмешательство специалиста может помочь выдержать период охлаждения, ведь такие сделки не совершаются день в день.
Период охлаждения при продаже квартиры
Он сейчас часто применяется банками. Все эксперты порекомендовали на некоторое время поставить сделку на паузу, выждать время. Добросовестный продавец не будет против этого, а вот если владелец квартиры воспримет предложение негативно, то можно воспринимать это как «красный флаг» и насторожиться.
Все спикеры дали единогласную рекомендацию: никогда не выходить на быстрые сделки. Как добавил в своём выступлении Илья Васильчук, обычно общий срок психологического контроля не превышает двух месяцев.
Видеофиксация сделки с недвижимостью
Ещё все докладчики сошлись на том, что будет очень полезно вести видеофиксацию как в ходе нотариального действия, так и в ходе оформления документов и подписания сделки.
«Важно устно и письменно, а ещё лучше с полной видеофиксацией разъяснять продавцу, что даже если он участвует в тайной операции ФСБ или МВД по поимке преступника, то в любом случае он навсегда отчуждает своё имущество. После заключения сделки он должен будет из него выписаться, вывезти вещи и передать ключи новому владельцу. И возможности вернуться у него уже не будет. Дать человеку подумать и осмыслить это.
На камеру же сам продавец должен заявлять, что продаёт квартиру осознанно, а не под чьим-то давлением. Также проговорить, что не будет переводить средства третьим лицам. Да, это может сильно давить на пенсионеров, уже говорили о случаях предынфарктного состояния, но так можно и предотвратить часть мошеннических схем», – уточнил заместитель начальника следственного департамента МВД России, полковник Юстиции Александр Бойков.
Имеет смысл фиксировать на видео и общение со всеми близкими и знакомыми пожилого продавца.
Общение с родственниками, соседями и коллегами продавца недвижимости
Многие покупатели недвижимости даже не думают об общении с окружением продавца, и напрасно.
Александр Бойков, с чьего выступления начался вебинар, заметил из опыта уголовных дел, что: «когда встаёт вопрос отчуждения наследства, прибегут даже те дети и внуки, которые десятилетиями не общались с пожилыми родственниками. Если сделке не помешают, то хотя бы не дадут отдать деньги мошенникам».
Поэтому при покупке квартиры следует ставить в известность родственников пожилых продавцов. Ещё лучше, если они будут участвовать в сделке. Конечно, это могут быть такие же мошенники или дипфейки, поэтому эксперты дали рекомендации и по их проверке.
«Я узнавал, посадить дипфейка сейчас стоит около 50 тыс. рублей. Можно попросить его поправить причёску левой рукой или провести правой рукой вокруг лица. Достаточно часто дипфейки не могут этого сделать», – подсказал Вадим Шабалин.
Выяснение дополнительных деталей также поможет проверить родственников продавца.
«Если человек часто поворачивает к себе светящийся экран телефона или согласовывает каждый этап сделки по телефону, то это уже признак. Часто продавцы говорят, что советуются с родственниками. В таком случае можно попросить, что он показал вам переписку или организовал видеосвязь с близким человеком. Если пенсионеры будут находить причины для отказа в просьбе, то уже можно выдвигать свои подозрения.
В целом расспросите больше про родственников, к которым бабушка собирается переезжать: кем они работают, как они будут помогать с переездом, как они решают вопрос отправки и приёмки вещей, нашли ли новое место жительство для пенсионерки. Обычно к таким неожиданным вопросам мошенники пожилых людей не подготавливают. Может, после этого вебинара начнут, но такие действия в целом будут полезны», – перечислила президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Векшина.
Больше деталей можно узнать у соседей, поговорив о поведении продавца за последние шесть месяцев, а также у коллег. На вебинаре привели недавний пример, когда ведомой оказалась пожилая профессор МГУ.
Исключить сделки за наличные и по цене ниже рынка
Важно обязательно провести оценку рыночной стоимости на момент заключения договора. Допустимо снижение цены до 30%. Хотя стоит помнить о такой хитрости судебных юристов: они размещают несколько объявлений на похожую недвижимость по более высокой цене, чтобы это влияло на экспертизу.
Вы повысите надёжность сделки, если вообще исключите получение денег продавцом, выстраивая сделки в цепочки и используя банковские трансферабельные аккредитивы или эскроу-счета. Можно совершать сделку через депозитный счёт нотариуса – это дополнительные расходы, но и повышенная защита.
Если продавец параллельно не только продаёт квартиру, но и покупает – это говорит в пользу продавца. Как и наличие у него второго жилья или оформление прописки по новому месту жительства.
Настаивайте на подписании акта приёмки-передачи
Важно проводить полный юридический анализ безопасности сделки. Проследите, чтобы продавец снялся с регистрационного учёта за 2 недели до сделки. И лучше всего составить акт приёмки-передачи.
«Составляете, подписываете в ходе заключения сделки, и кладёте в отдельную банковскую ячейку. Чтобы защитить и бабушку, всё же, они тоже уязвимая группа, доступ покупателю к ячейке устанавливаете не на первый день, а на третий-пятый», – посоветовал Вадим Шаблин. .
Общие усилия снижают число преступлений на рынке недвижимости
Илья Васильчук предоставил статистику преступлений по сделкам с недвижимостью, составленную МВД РФ 2023-2025 годы. Так, с 2024 года (с 445,7 тыс) число случаев снизилось на 1,2%. Что говорит о том, что совместные усилия добросовестных риэлторов и нотариусов, полиции, СМИ и неравнодушных граждан дают позитивные результаты.
Например, в региональных подразделениях российской гильдии риэлторов есть рабочая группа, куда можно сообщить, если вы подозреваете пожилого продавца в ведомости.
Эксперты призвали людей быть внимательными, чтобы положительная статистика только росла, а риски становились ниже.
