Новые правила страхования притормозили рынок долевого строительства

1700
01 декабря 2015 г.
Оформление недвижимости

В октябре в Красноярске сократилось число регистрации договоров долевого строительства. Так рынок отреагировал на очередные изменения в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Закон, который принимался, чтобы создать дополнительные гарантии для частных инвесторов, вместо этого на деле может привести к исчезновению долевого строительства.

Закон о доловом строительстве

Появление обязательного страхования ответственности застройщиков в 2014 году не привело к полному исчезновению рисков в сфере долевого строительства. До недавнего времени гарантии застройщикам выдавали только небольшие страховые организации, малоизвестные и не входящие в число ведущих страховщиков. Многие из них заключали договоры сразу на несколько многоквартирных домов, так что находящиеся «под риском» суммы порой достигали нескольких миллиардов рублей и значительно превышали размер собственных средств страховой компании. Существовали опасения, что ряд страховых компаний в случае остановки стройки своих обязательств не выполнят и не вернут инвесторам вложенных средств. Для того чтобы изменить ситуацию, законодателями было принято решение повысить требования к страховщикам. С этого момента, чтобы выдавать гарантии застройщикам, страховой компании необходимо располагать собственным капиталом не менее 1 миллиарда рублей (вместо существовавших 400 миллионов) и иметь уставной капитал не менее 120 миллионов рублей.

Законодатели добавили страховщикам новостроек требований

С 1 октября 2015 г, когда вступил в силу федеральный закон № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и без того небольшой список работающих с рисками долевого строительства страховых компаний сократился в разы.

В опубликованном сразу после изменений перечне Центробанка из почти семидесяти организаций осталось шестнадцать. И только две из этих шестнадцати действительно были готовы работать с рисками долевого строительства жилья. Ситуация оказалась настолько серьезной, что Центробанку пришлось спешно корректировать этот перечень и добавить в списки еще три компании, теперь в нем девятнадцать страховщиков и общество взаимного страхования (ОВС) застройщиков. Проблема в том, что даже этих изменений явно недостаточно.

Включенные в список страховщики хотя и имеют лицензию на этот вид страхования, не торопятся выходить на новый для себя рынок. Одни компании устанавливают заградительные тарифы, так что застройщикам оказывается легче самим отказаться от такого сотрудничества, чем получать гарантии на подобных условиях. Другие открыто заявляют о том, что не будут участвовать в страховании стройки.

«СПАО «Ингосстрах» не осуществляет страхование ответственности застройщиков перед дольщиками, это обусловлено рядом причин, — прокомментировал «Сибирскому дому» ситуацию заместитель начальника управления страхования ответственности СПАО «Ингосстрах» Дмитрий Шишкин. — В первую очередь, в России данный вид страхования имеет черты кредитного страхования, ему присущи несвойственные для страхования гражданской ответственности риски финансовой несостоятельности застройщиков. Во-вторых, на данном рынке нет как внутреннего, так и международного перестрахования, без которого ответственные компании не могут принимать на себя крупные риски. Не менее важным фактором является отсутствие реальных механизмов контроля за действиями застройщиков и их финансовым состоянием. Решение указанных проблем является необходимым условием осуществления «Ингосстрахом» данного вида страхования».

Ответственность застройщиков стало некому страховать

После того как с этого рынка ушли небольшие компании, застройщиков стало некому страховать. Поскольку наличие договора страхования является обязательным условием регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, не имеющие страховки строительные компании не могут использовать средства инвесторов для строительства. Застройщики по всей стране столкнулись со сложностью привлечения средств для финансирования проектов. Механизм, который по замыслу разработчиков призван был сделать более ­безо­пасным участие в строительстве для инвесторов, практически привел к остановке долевого строительства как такового.

Выбор в сложившейся ситуации у застройщиков небольшой. Перед желающими работать на рынке долевого строительства компаниями открыты три пути: вступить в созданное в Москве общество взаимного страхования, заручиться поддержкой банка, заключив договор поручительства, или же достраивать объекты за счет собственных средств. И ни один из этих способов нельзя называть оптимальным.

Стоимость договора поручительства с банком обходится дороже страхования у коммерческих страховщиков. «Поскольку банки выдают гарантию не только на период строительства объекта, но и на два последующих года после завершения стройки, стоимость такой страховки сроком на четыре года обойдется застройщикам существенно дороже, чем заключение договора со страховой компанией, примерно в восемь процентов от цены договора», — объясняет руководитель отдела надзора за долевым строительством краевой службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк.

Вступление в единственное в стране общество взаимного страхования (ОВС) также сложно назвать оптимальным выходом из ситуации. Организация, каждый участник которой одновременно является и страхователем, и страховщиком и несет общую ответственность за действия других входящих в ОВС компаний, единственная на всю страну. В одно ОВС входят и московские компании, и застройщики из регионов. И если какой-нибудь ведущий московский застройщик не сможет выполнить своих обязательств перед инвесторами, отвечать по его обязательствам из страховых премий придется всем членам ОВС. В случае если резервов общества взаимного страхования для возмещения выплат дольщикам окажется недостаточно, наступает солидарная ответственность входящих в ОВС строительных компаний. Учитывая стоимость московских проектов, речь идет об очень значительных суммах.

Именно по этой причине до недавнего времени в рядах участников общества взаимного страхования не было строителей из Красноярска. Теперь же, как пояснили в пресс-службе некоммерческого общества, в связи с появившимся интересом к вступлению в ОВС у красноярских компаний ОВС планирует в ближайшее время открыть представительство в краевом центре.

Что касается использования собственных средств, то, по данным службы строительного надзора, полностью за счет своих средств без участия денег частных инвесторов в Красноярске на сегодняшний день строят не более 2% застройщиков. Остальные 98% застройщиков привлекают при реализации проектов средства дольщиков.

Серьезнее всего от изменений требований к страховщикам пострадали небольшие строительные компании. «Строительным компаниям, строящим один — два дома и не имевшим до этого момента опыта завершенных проектов, труднее получить страховку, — рассказывает Елена Хамардюк. — Страховые компании, которые работают с этим видом рисков, выставляют для них повышенный страховой тариф. Если средний тариф в данном виде страхования в настоящий момент составляет 1,2–1,5% от стоимости договора, то к таким компаниям предъявляются повышенные коэффициенты. Сейчас Союз строителей Красноярского края занимается решением этой проблемы для тех строительных организаций, которые входят в число его членов».

Застройщики предлагают пути решения проблемы страхования

В начале ноября сложившуюся ситуацию обсудили в Госдуме. Главной темой совещания комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству стало положение дел в сфере долевого строительства жилья.

Саморегулируемые организации строителей из разных регионов страны подготовили порядка 70 предложений для разрешения проблемы. По словам председателя экспертного совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сейчас на основе этих предложений ассоциацией «Национальное объединение строителей» ведется подготовка документа, позволяющего в короткие сроки урегулировать ситуацию.

Направленные на обсуждение в Госдуму инициативы сводятся к трем основным предложениям: отменить обязательное страхование ответственности для тех застройщиков, которые подтверждают свое устойчивое финансовое состояние; установить фиксированные тарифы для обязательного страхования застройщиков. Внести изменения в законодательство и вместо одного ОВС на всю страну создавать общества взаимного страхования в каждом из регионов, наделив их правом заниматься достройкой домов в случае банкротства застройщика.

Как известно, строительная отрасль имеет мультипликативный эффект в экономике. На каждый рубль, вложенный в строительство, приходится четыре — семь рублей в смежных сферах. В период роста экономики строительство стимулирует спрос в этих отраслях, а если проблемы испытывают строители, недостаток средств ощущают и другие участники рынка. Сокращаются объемы строительства, вместе с этим падают объемы продаж у производителей стройматериалов, строительной техники, меньше работы становится у проектировщиков. Снижение числа занятых в отрасли (строители в ряде регионов уже объявили о сокращении персонала в связи с изменениями в закон о долевом строительстве) отразится на налоговых поступлениях в бюджет. Поэтому в результате ужесточения требований к страховщикам в сложной ситуации сегодня оказываются не только застройщики.

Антон Глушков, директор по развитию «Фирмы «Культбытстрой»:

— Застройщики на территории всей РФ высказали озабоченность в связи со сложившейся ситуацией. Для обсуждения вопроса была создана рабочая группа в Госдуме, в которую вошли представители комитетов по финансовому рынку и земельным отношениям. В начале ноября прошло ее первое совместное заседание.

На сегодняшний день напряженность, которая сложилась, когда застройщики не могли застраховать свою ответственность, снята, другое дело, что улучшение это временное, потому что емкость у страховых компаний достаточно ограниченна. В настоящее время порядка четырех компаний на территории России проводят активную политику страхования стройки, каждая из них при этом имеет лимит страхования на одного застройщика не более 300 миллионов рублей.

Если представить гипотетическую ситуацию, при которой добропорядочный застройщик застраховал бы свою ответственность во всех четырех компаниях, максимальная годовая емкость договоров долевого участия в строительстве у него должна составить 1,2 миллиарда рублей. У крупных красноярских застройщиков годовой объем привлекаемых договоров как минимум вдвое больше.

Общество взаимного страхования (ОВС), наверное, может быть частью этого рынка, однако присутствует достаточно много юридических моментов, с которыми придется смириться. Во-первых, вступая в ОВС, компания берет на себя солидарную ответственность с совершенно неизвестными организациями. Во-вторых, если вступившая в ОВС компания имеет муниципальные контракты, у нее возникает сложность с получением банковской гарантии. Банк не выдаст гарантию для подтверждения обязательств по муниципальному государственному контракту, потому что не готов нести солидарную ответственность с неограниченным кругом лиц.

Кроме того, выросла стоимость договоров страхования. Если раньше в среднем по рынку она составляла 0,35–0,4 процента от стоимости контракта, то сейчас минимальная стоимость — 1,3 процента, по факту же она варьируется до 2 процентов от стоимости договора. У ОВС эта величина еще выше: 2,2–2,3 процента, в зависимости от застройщика.

Эта ситуация, естественно, не устраивает строительные компании, никто из них не рассчитывал на такие авансовые платежи (затраты на страхование застройщик несет еще до привлечения денежных средств участников строительства). Поэтому, хотя основная напряженность спала, проблема никуда не делась, она в вялотекущем режиме отложилась на 3–4 месяца.