Свердловский район: ценовые игры и перспективы развития

Свердловский район сейчас — одна из самых активно застраиваемых площадок города. Новые кварталы вырастают как грибы на месте бывших гигантов социалистической индустрии, не вписавшихся в новую российскую капиталистическую реальность.

Микрорайон  Белые Росы(апрель 2015г.) 

Решение о том, что промплощадки будут постепенно замещаться жильем и объектами соцкультбыта, было принято еще в предыдущем генплане, разработанном в начале «нулевых». Новый генплан такое положение вещей развил и закрепил: в нем предусмотрено 25-процентное сокращение промплощадок и активная застройка в районе четвертого автомобильного моста через Енисей.

Развитие района — через ликвидацию производства

Сейчас на территории Свердловского района 24 строящихся объекта, большинство из них — в жилом районе Пашенный, здесь активно возводятся несколько крупных жилых массивов — микрорайоны Белые Росы, Утиный Плес, жилые комплексы «Енисей», «Панорама», «Премьера»…­ Еще один центр притяжения — микрорайон Южный Берег. Где продолжается строительство так называемых Малых кварталов. Скоро начнется освоение района у четвертого моста, он получил название Тихие Зори. Именно изобилие заброшенных промплощадок позволило Свердловскому району избежать точечной застройки, а если учесть, что большое количество предприятий было размещено на берегу Енисея (это было удобно с точки зрения перевозки грузов), становится понятен интерес девелоперов к этим земельным участкам и высокий спрос со стороны будущих жильцов.

Однако говорить о том, что Свердловский район — некий образец комплексного подхода к рекультивации и освоению территорий, пока не приходится: бывшие заводские земли, так исторически сложилось, продавались частями и сейчас принадлежат разным собственникам. Интересы владельцев участков — извлечь максимальную выгоду — совпадают между собой, но не оставляют возможности для создания полноценной социальной инфраструктуры. Детских садов, школ, поликлиник, рекреационных зон в районе объективно не хватает, зачастую под них просто нет свободной земли: например, ближайший участок для школы, куда будут ходить ребятишки из Белых Рос, нашелся только на острове Отдыха. А работа над планировкой Тихих Зорь тормозится в том числе потому, что муниципалитету еще предстоит выкупать у собственников площадки, на которых планируется строительство социальных объектов. Как, когда и сколько в итоге их будет, прогнозированию не поддается. В тех же Белых Росах при наличии зарезервированной земли под строительство детских садов неизвестны даже сроки начала работ: финансирование социальных объектов будет идти из муниципального бюджета, в условиях экономического кризиса его дефицит только увеличивается.

Строительство дорог не успевает за объемами жилья

В то же время вектор развития района совершенно понятен: строительство будет вестись по берегу Енисея в сторону Дивногорска, захватывая территории обанкротившихся предприятий. Одним из драйверов дальнейшей застройки является четвертый мост, который должен быть введен в эксплуатацию в ноябре 2015 года. По проекту здесь планируется поэтапное возведение новой развязки: в первую очередь поток транспорта через мост выведут на Свердловскую, затем достроят дорогу между Пашенным и Тихими Зорями (с продлением Судостроительной) — для этого понадобится сделать прокол под Транссибом. О его сооружении говорят уже много лет, но пока процесс тормозят деньги, вернее, их отсутствие.

В очередной раз завис и проект новой развязки на Предмостной: отчасти по финансовым причинам, отчасти потому, что за время, прошедшее с момента утверждения прежнего проекта, изменился и облик площади, и прилегающие территории.

В целом транспортная инфраструктура района не поспевает за застройкой, и пробки при съезде с Коммунального моста — явление нередкое. Хотя стоит отметить, что строительство объездной дороги через остров Отдыха к Белым Росам значительно разгрузило Предмостную площадь и сократило автомобилистам путь домой. И тем не менее развитие дорожно-уличной сети в застраиваемых микрорайонах Свердловского района и связь их с территориями существующей застройки — вопрос будущего.

Рынок жилья: от панельных «гостинок» до крупногабаритных квартир

Еще сравнительно недавно облик района определяли не новые кварталы, а территории, сформировавшиеся в 70-е годы прошлого века: основным жилым фондом были пятиэтажные «хрущевки», построенные для работников предприятий, располагавшихся на правом берегу Енисея. При этом жилая застройка формировала целые «рабочие поселки». Со временем в районе стали появляться дома высотой в девять и больше этажей, значительная часть их по-прежнему предназначалась для сотрудников и нередко строилась на территориях, принадлежащих заводам и прилегающих к ним. Качество же этого жилья оказывалось весьма неравномерным. Позже появились современные жилые комп­лексы.

Все это существенно повлияло на вторичный рынок недвижимости в районе: предложение жилья здесь довольно богатое по ассортименту — от «гостинок» до крупногабаритных квартир в монолитно-кирпичных домах, при этом выявить четкую корреляцию между ценой квадратного метра, местом расположения и степенью комфортности предлагаемого жилья зачастую невозможно. Рынок достаточно индивидуален, а цена определяется взаимным интересом покупателя и продавца.

На основании данных портала Sibdom.ru (предложения продавцов квартир) редакция журнала подготовила ценовую карту по первичному и вторичному жилью Свердловского района. В ней приведены средние значения стоимости квадратного метра по состоянию на апрель 2015 года. Учитывая состояние рынка недвижимости, можно прогнозировать совершение реальных сделок в диапазоне 4-5 % от представленных данных в ходе торга.