Законодательное регулирование | Защита для дольщиков
Первые поправки в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» были внесены почти сразу после его принятия, в 2006 году, последние — два года назад. Но все сделанные изменения так и не смогли обеспечить полную защиту прав инвесторов строительства жилья. участие в долевом строительстве по-прежнему связано с риском. Многое здесь зависит от самого дольщика, от его способности собрать информацию о строительной компании и оценить надежность застройщика.
Снова о том, что частные инвесторы, вложившие свои средства в строительство жилья, не получают необходимых гарантий, заговорили в начале этого года. Поводом послужила волна выступлений обманутых дольщиков, прокатившаяся по стране.
На этот раз инициаторы изменений в закон решили не ограничиваться одной мерой, проблему обманутых инвесторов предлагается решать комплексно. Среди выдвигаемых мер все, от контроля над целевым использованием застройщиком средств до введения дополнитель-ных механизмов защиты.
Дать контролирующим организациям возможность в любой момент получать доступ к бухгалтерии и документации застройщиков, сделать плановые проверки строительных компаний ежегодными (сегодня они проводятся с периодичностью раз в три года) и обязать застройщиков заводить отдельные банковские счета на каждый объект — вот список предлагаемых законодателями мер.
В октябре стало известно еще об одной инициативе: для защиты интересов инвесторов предложено выбрать федеральный орган, который возьмет на себя государственный контроль в сфере долевого строительства. В качестве наиболее вероятного претендента на эту роль называют Министерство финансов.
В задачи госоргана, определить который должны уже к 1 декабря, войдет не только принятие мер, предотвращающих появление подобных ситуаций на рынке жилья в будущем, но и решение проблемы уже существующих обманутых дольщиков. Для этого еще до 1 февраля 2013 года планируется провести инвентаризацию всех обманутых инвесторов и составить график достройки проблемных объектов. Предполагается также разработать критерии, по которым инвесторов можно признать пострадавшими от действий застройщика, и нормативы оценки финансовой устойчивости строительной компании.
Заниматься защитой вложений частных инвесторов долевого строительства, безусловно, нужно, главное — чтобы предложенные нововведения не привели к обратному результату. Достаточно вспомнить, как развивались события сразу после принятия закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве» в 2005 году.
Законодательный акт, который должен был защитить права участников долевого строительства, чуть было не привел к исчезновению долевого строительства как такового. Строительные компании стали испытывать дефицит оборотных средств на начальном этапе строительства. Объемы строительства упали, а вместе с ними сократилось предложение на рынке новостроек, выросли цены на стройматериалы и цена квадратного метра.
Сложившаяся ситуация была настолько серьезной, что уже на следующий год после вступления закона в силу потребовалось принимать срочные меры. В закон были внесены первые поправки. Нововведениями была отменена норма о солидарной ответственности банков и строительных компаний перед инвесторами. Сегодня оценку очередных предложенных инициатив и возможных механизмов защиты прав дольщиков дали наши эксперты.
Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой»:
— На сегодняшний день президентом озвучен комплекс мер, которые необходимо провести в сфере жилищного строительства. Часть из них направлена на решение проблемы обманутых дольщиков в стране и устранение риска появления проблемных объектов в дальнейшем.
Действующий сегодня закон ФЗ № 214 гарантирует только то, что объект строится в рамках существующих требований к разрешительной документации. Он оговаривает процедуры, которые должна провести строительная компания, чтобы иметь право привлекать денежные средства инвесторов. Закон разрешает привлекать средства граждан только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. При этом никаких финансовых инструментов контроля, снижающих риск, закон о долевом строительстве в себе не содержит.
С одной стороны, предлагаемые сегодня законодателями нововведения действительно защищают дольщиков и снижают риски участия в долевом строительстве жилья. Они гарантируют, что вложенные инвестором средства будут расходоваться по назначению, а риски участников долевого строительства окажутся застрахованы. С другой, изменения в закон содержат и ряд существенных минусов. Главный из которых — выполнение этих мер не может не привести к удорожанию себестоимости строительства.
Еще до начала строительства застройщики должны провести подготовительные работы на площадке. При освоении территории строительной компанией ей нужно выкупить землю у собственников и снести стоящие на участке ветхие дома. Все эти затраты застройщики несут еще до получения разрешения на строительство, а значит, не могут привлекать для этого денежные средства дольщиков. С принятием предложенных мер застройщик вынужден будет использовать для этих целей заемные средства.
При существующей сегодня средней банковской ставке по кредиту в 12–13 процентов годовых и трехлетнем сроке строительства объекта только за счет использования кредитных средств мы получим прирост себестоимости дома порядка 20 процентов.
Кроме того, предлагаемыми сегодня мерами регламентируется оборот: 30 процентов вложений в строительство объекта должны составить собственные средства застройщика, в сложившейся ситуации это могут быть только заемные деньги, и это также существенно повлияет на себестоимость.
Число строительных компаний, которые могут сегодня привлекать необеспеченные средства, в Красноярске невелико. Требованиям банков соответствуют только крупные застройщики, все это в конечном счете приведет к сокращению числа компаний, работающих на рынке первичного жилья, и снижению конкуренции на рынке.
Александр Шляхин, директор информационной компании «Сибдом»:
— Контроль в сфере долевого строительства жилья сегодня является функцией службы строительного надзора и жилищного контроля. На сегодняшний день у этой организации достаточно полномочий, чтобы осуществлять надзор над долевым. Стройнадзор проверяет наличие у компании разрешения, опубликованной проектной декларации, контролирует ход строительства.
Не совсем ясно, зачем нужен еще один проверяющий орган, который будет контролировать долевое, не неся при этом никакой материальной ответственности перед дольщиками.
Чтобы обеспечить гарантии, нужны не бюрократические, а финансовые механизмы. Таким механизмом может быть тот, что уже работает в системе банковских вкладов, — страхование рисков. Уже сегодня многие застройщики страхуют свои риски, если используют кредитные средства на начальной стадии строительства или сотрудничают с банками в рамках проектного финансирования. Страхование рисков — одно из обязательных условий получения кредита. Нужно взять работающий механизм и сделать его обязательным для всего рынка. Никаких дополнительных бюрократических проверок при этом создавать не потребуется.
Этот механизм позволяет устранить коррупционную составляющую. Принимая решение о страховании застройщика и устанавливая для него страховой процент, страховая компания сама будет оценивать надежность строительной фирмы. В этой ситуации страховая компания вынуждена заниматься контролем на рынке долевого строительства и несет за это вполне конкретную материальную ответственность. Ведь если, оценивая надежность застройщика, страховщики допустят ошибку и застройщик не выполнит своих обязательств перед дольщиками, расплачиваться с инвесторами придется страховой компании.
Материал подготовила Татьяна Крупко
Источник: Журнал «Сибирский дом» №11 (106), ноябрь 2012
