Земельные аукционы | Непродающаяся земля

1030
12 декабря 2011 г.
Аналитика и прогнозы

В Красноярске сложилась парадоксальная ситуация c земельными аукционами. В городе, где больше трех лет не проводилось торгов, на которых выставлялась бы земля под многоэтажное строительство, где дефицит новых площадок успели ощутить абсолютно все застройщики, не находится желающих осваивать один из самых привлекательных участков — Плодово-Ягодную станцию.

Участок площадью 143 га в одном из самых экологически чистых районов города выставляется на аукцион начиная с июля. За это время торги переносились уже четыре раза, а сама цена права строить успела упасть втрое, с 498 до 152 миллионов рублей. С 5 до 2 миллионов рублей снизился шаг торгов. Поменялось и одно из основных условий аукциона: согласно новым условиям торгов теперь строительство сетей и дорог будет происходить за счет бюджетных средств.

В нынешнем виде участок представляет собой чистое поле и не обеспечен никакими коммуникациями. По прежним условиям аукциона затраты на строительство инженерных коммуникаций должна была нести победившая в торгах компания. Другими словами, компании, заплатившей полмиллиарда за право строить на этой территории и выплачивающей арендную плату за пользование участком, пришлось бы дополнительно нести немалые затраты на инженерное обустройство территории.
Причем нести эти расходы застройщику пришлось бы сразу, коммуникациям предстоит появиться на участке еще до того как начнется строительство жилья. К моменту, когда в новом районе будет сдаваться первый дом, инженерные сети должны были быть полностью готовы к эксплуатации.

Плодово-Ягодная станция

Нерыночные условия

Сегодня в планах администрации края не только построить на участке сети, но и в ближайшие несколько лет возвести на территории Плодово-Ягодной станции социальные объекты. Согласно концепции развития, на его территории должна появиться школа и два детских сада. Но не только одно отсутствие коммуникаций не позволяло застройщикам принять участие в торгах. Мешают строительным компаниям обратить внимание на эту площадку и другие условия аукциона. Так, несмотря на то что территория района Плодово-Ягодной станции поделена на шесть участков, выставляется на торги она по-прежнему единым лотом.
По условиям аукциона победителем сможет стать одна строительная компания. Все это ограничивает круг компаний, способных бороться за право застроить эту землю на аукционе, крупными городскими застройщиками.

Условия аукциона сегодня не устраивают ни крупных застройщиков, на которых в основном и рассчитывают власти, выставляя этот участок на торги, ни небольшие компании. Крупным застройщикам участок оказался неинтересен из-за существующего ограничения этажности жилья и слишком сжатых сроков строительства. Построить запланированные на этой территории 450 тысяч кв.м жилья (из которых 295 тысяч кв. м. составит малоэтажное жилье) по условиям аукциона победившая компания должна в сжатые сроки — в течение следующих пяти лет.

«Бороться за участок в том виде, в котором он сегодня выставляется на торги, способны только крупные застройщики, — объясняет директор по развитию строительной фирмы „Культбытстрой“ Антон Глушков, — но крупные красноярские строительные компании уже обеспечили себя площадками для работы на несколько лет вперед. И для них сегодня гораздо интереснее заниматься расселением ветхого жилья, чем участвовать в подобном проекте. Небольшие же застройщики просто не располагают тем объемом мощностей, который необходим, чтобы освоить земельный надел площадью в 143 гектара в течение пяти лет».

За три года, что в Красноярске не проводилось аукционов, застройщики на учились самостоятельно справляться с решением земельного вопроса. При помощи сноса и расселения ветхого жилья и дачных участков, расположенных в городской черте, при помощи покупки участков за пределами города. Изучая условия торгов, застройщик теперь всесторонне рассматривает объект, взвешивает все за и против. Кроме цены земли застройщики сегодня в обязательном порядке учитывают и условия освоения. Потому что одно дело возводить на купленном участке многоэтажное жилье и совершенно другое — застраивать его малоэтажным жильем.
Данный тип освоения участка предполагает совсем иные затраты. Видимо, властям настало время пересмотреть подход к выставлению участков на торги, более корректно подходить к формированию цены участка, не ориентируясь при этом только на результаты ранее прошедших аукционов. Иначе желающих купить этот участок может не находиться еще очень долго.

Первые торги

Пока Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края готовится в очередной раз выставлять на торги Плодово-Ягодную станцию, администрация города объявила о торгах по продаже права аренды земель для строительства многоэтажного жилья. Первыми после длительного перерыва в работе аукционов будут выставляться два участка в шестом микрорайоне Солнечного. Торги назначены на 14 декабря.

Первый участок площадью 1,04 га предназначен для строительства многоэтажного жилого дома высотой от 10 этажей. Начальный размер арендной платы для этого участка составляет 6 миллионов 959 тысяч рублей. Шаг аукциона установлен на уровне 5% от начального размера арендной платы. В качестве задатка претенденты на участие в торгах должны будут внести 1 миллион 391 тысячу рублей. Победившая в торгах компания получит земельный надел в аренду сроком на три года.

Что касается второго земельного надела в Солнечном, выставляемого на торги в декабре, то этот участок общей площадью 0,6 га также предназначен для строительства многоэтажного дома высотой от десяти этажей. Начальный размер арендной платы при выставлении на торги составляет 4 миллиона 773 тысячи рублей. Шаг аукциона — 5% от начального размера арендной платы. Для участия в торгах строительные компании должны внести задаток в размере 954 тысяч рублей. На третий участок в Солнечном, который также готовился к торгам в нынешнем году, не было получено заключение СЭС, разрешающее строить на нем жилье, и теперь этот надел будет выставляться на аукцион уже с другим назначением.

Плодово-Ягодная станция Земли в Солнечном

В последние несколько лет на площадки в Солнечном стали массово заходить застройщики. Однако теперь планы по развитию района могут столкнуться с серьезными сложностями. Дело в том, что именно в тот момент, когда район мог получить серьезный толчок для развития, стало известно о планах московской компании построить рядом с городом ферросплавный завод. Теперь даже те застройщики, которые уже имеют площадки в Солнечном, не спешат разворачивать на них строительство.
Интерес к этим участкам, наверное, будет, учитывая что это наделы предназначены под точечную застройку (на каждом из них может быть построен один дом) и имеют невысокую стартовую стоимость, но как повлияют на спрос планы по строительству завода, сегодня сказать сложно.

Та же судьба может ожидать и участки в «Солонцах-2», которые должны выставляться на одном из следующих аукционов. На территории, расположенной за железнодорожной веткой рядом с Северным шоссе, предполагается создать новый жилой район с численностью населения 60 тысяч человек. Однако, если в Красноярске появится завод ферросплавов, эта площадка окажется по соседству с вредным производством. Участок в «Солонцах-2» сможет быть выставлен на торги не раньше следующего года, сейчас решается, на какое количество лотов будет разделена эта территория.

Участок для гостиницы

Кроме площадок, предназначенных для появления жилых домов, на торгах в декабре будет продаваться участок под строительство административного объекта. Администрация города объявила о торгах, на которых будет продано право построить гостиницу на правобережье города, в Свердловском районе. Летом этот участок площадью 0,8 га уже выставлялся на аукцион. И тогда право построить гостиницу на правобережье по адресу: Полтавская, 38, получила компания «АстраТехКомплект», занимающаяся продажей автозапчастей, мебели и строительных материалов. Однако затем победитель уклонился от заключения договора с администрацией города, и вот участок выставляется на торги во второй раз.

С лета цена земельного надела снизилась, и участок, который в июне продавался на торгах с начальным размером арендной платы 1 миллион 50 тысяч рублей в год, теперь предлагается в аренду за 960 тысяч рублей. Выплачивать аренду победитель должен будет ежегодно, пока не будет построен объект. Размер задатка, который должны внести претенденты для участия в аукционе, — 192 тысячи рублей. Как говорится в документации аукциона, участок хотя и свободен от капитальной застройки, однако на нем самовольно размещены железобетонные конструкции. Полностью освоение участка, по условиям торгов, победитель должен завершить в течение трех лет.

Учитывая, что этот участок один раз уже был куплен, а затем победитель отказался от его освоения, сказать, состоятся ли торги на этот раз, трудно. Так же как нельзя сегодня предугадать, найдутся ли в существующих обстоятельствах желающие строить жилье в Солнечном.

Татьяна Крупко