Загородный дом | Малый ход для малоэтажки

406
08 декабря 2011 г.
Аналитика и прогнозы

Через несколько лет в Красноярском крае должно сдаваться больше малоэтажного жилья, чем квартир в новостройках. По крайней мере, именно так значится в планах, установленных для нашего региона Министерством регионального развития. Если верить этому документу, к 2020 году доля малоэтажного домостроения в Красноярском крае должна составить 70% в общей структуре строящегося жилья. Его к этому моменту планируют ежегодно сдавать не менее 2,2 млн кв. м. Сможет ли Красноярский край приблизиться к этим показателям и в каком состоянии сегодня находится малоэтажное домостроение, на прошедшем в Сибирском Федеральном университете круглом столе обсуждали представители министерства строительства края и СФУ, застройщики коттеджных поселков, банкиры и архитекторы.

Как выяснилось в ходе обсуждения, основные проблемы, не позволяющие развиваться малоэтажному строительству в крае, остались теми же, что и три года назад. Развитие «малоэтажки» сдерживает отсутствие градостроительной документации, неподготовленные инженерные сети и существующий статус муниципальных земель. И если первый вопрос еще как-то решается (из средств краевого бюджета профинансированы две программы территориального планирования, и сегодня Красноярский край на 100% обеспечен актуализированной градостроительной документацией), то проблема обеспечения территорий инженерными сетями актуальна и по сей день. Только чтобы обеспечить всеми инженерными сетями площадки комплексного развития в границах Красноярска на ближайшую перспективу нужно 47 млрд рублей. Не говоря об инженерном обустройстве территорий, расположенных за чертой краевого центра.

Опыт лидеров

Ускорить процесс формирования участков могло бы выполнение проектов планировки вместе с проектами межевания за счет бюджетных средств. В этом убеждает пример Белгородской области, лидирующей по количеству построенного малоэтажного жилья в стране. В области ежегодно сдается в эксплуатацию 600 тыс. квадратных метров индивидуального жилья.

«В Белгородской области от подачи индивидуальным застройщиком заявления на предоставление участка до получения готового сформированного надела проходит 21 день, — рассказал главный архитектор Красноярского края Константин Шумов. —
Земельный участок площадью 15 соток, полностью обеспеченный инженерной инфраструктурой, частное лицо может получить за 65 тысяч рублей. При покупке собственник берет на себя обязательство построить на нем дом в течение пяти лет, хотя по нормам разрешение на строительство индивидуального жилого дома дается на 10 лет. Не успел уложиться в эти сроки — обязан выкупить землю уже по рыночной цене за 800 тысяч рублей».

При этом земельных участков, пригодных для строительства жилья и находящихся в распоряжении муниципалитетов, которые муниципалитеты сегодня имели бы полное право обеспечить сетями, осталось не так уж и много. Большинство территорий в пригороде уже давно обрели своих владельцев и теперь находятся в собственности или аренде у частных инвесторов. Получив участок и развернув на нем строительство, такие инвесторы далеко не всегда располагают достаточными средствами, чтобы обустраивать территорию. И даже начни они сегодня строить сети и проводить дороги, затраты в конечном счете они постараются вложить в цену будущего квадратного метра. Согласно оценкам застройщиков, работающих на рынке загородного строительства, расходы на проведение коммуникаций составляют порядка 30% в стоимости квадратного метра сегодня. Такие проекты с высокой ценой квадратного метра вряд ли окажутся востребованы у покупателей.

Первые ласточки

Сегодня в Красноярске существуют два примера коттеджных поселков, которые реализуются в рамках государственных программ. Рядом с Солонцами строится жилой район «Новалэнд», по соседству с Элитой растет коттеджный городок «Видный». Но, несмотря на поддержку властей, оба проекта испытывают сложности. Застройщикам, занимающимся малоэтажным строительством, приходится попутно решать массу вопросов. Строительство подъездных путей, обновление инженерных сетей, построенных десятилетия назад и просто не рассчитанных на изменившиеся нагрузки, — вот вопросы, с которыми сталкиваются строительные компании.

«Наш проект входит в краевую программу „Дом“, по которой часть инфраструктуры строится за счет средств краевого бюджета, — рассказывает директор компании „Зодчий“ Владимир Шабунин, — строительство идет высокими темпами. Работа на строительной площадке началась чуть больше года назад, а в конце этого года мы сдаем в эксплуатацию 60 первых домов поселка. Добиться этого удалось во многом благодаря участию в финансировании проекта Сбербанка. Но даже при всех этих условиях и при наличии всех документов на землю у нас нет окончательного понимания, каким в итоге будет поселок. Какая инфраструктура сможет в нем появиться. Для обеспечения 75 тысяч квадратных метров жилья, которые согласно проекту должно быть построены на этой территории, необходимо 17 трансформаторных подстанций и 11 км дорог. По новым требованиям общая толщина дорожного покрытия должна составлять 107 см, хотя ни в одном районном центре на сегодняшний день нет дороги с толщиной покрытия больше 25 см. На сегодняшний день мы решили проблему электроснабжения для первой очереди поселка. Чтобы обеспечить техусловиями для подключения следующие очереди, требуется реконструировать половину электрических сетей в Красноярске».

Помимо развития инфраструктуры застройщики вынуждены решать вопросы, связанные с дефицитом специалистов, занимающихся строительством малоэтажного жилья.

«В регионе не существует культуры строительства „малоэтажки“, как нет и действующих производств, которые были бы ориентированы на малоэтажное строительство. Все три комбината, выпускающие комплекты для малоэтажного строительства, сегодня простаивают, не выпуская ни одного домокомплекта, — добавляет директор компании, компании „Исток“, застройщика „Новалэнда“ Андрей Тимошенко. — Нужно учить людей строить „малоэтажку“, нет специалистов, которые были бы подготовлены специально для строительства индивидуального жилья. Надо подключать к работе проектные институты, которые могли бы разработать проекты более экономичных в строительстве сблокированных домов. Кроме того, сегодня застройщикам приходится платить арендную плату за землю общего пользования, затем стоимость аренды отражается на цене квадратного метра. Необходимо принимать закон, который смог бы существующую ситуацию изменить».

Главный — покупатель

Вспомнили собравшиеся на круглом столе и об еще стороне процесса, а именно о том, ради кого все это затевается, — о покупателе. Прежде чем браться за проект загородного поселка, неплохо было бы понять, каковы прогнозы расселения на этой территории, кто будет на ней жить, для чего люди покупают жилье за городом и, главное, сколько они готовы за него платить. Только тогда можно будет понять, где у малоэтажного строительства в крае окажутся большие перспективы.

«В повестке совещания не хватает одного пункта — урбанистические аспекты в развитии малоэтажного строительства, — в который должны войти транспортная и инженерная инфраструктура, — отметил председатель правления Союза архитекторов Красноярского края Борис Шаталов. — Чтобы не распылять по десяти разным направлениям те незначительные средства, которые сегодня способен выделить на создание инфраструктуры бюджет, мы можем локализовать застройку на нескольких пространственных направлениях, выбрав для этого условно два из них. Тогда, собрав застройщиков на одном направлении, удастся проще решать и вопросы, связанные с развитием социальной инфраструктуры».

Вывод, к которому пришли участники дискуссии, — в организационном плане строительство «малоэтажки» оказывается сложнее возведения многоэтажного жилья. Оно накладывает на застройщика и дополнительные обязательства, и дополнительные расходы. Чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, нужна максимальная согласованность действий всех заинтересованных сторон, необходимо создать структуру, которая взяла бы на себя координацию действий и застройщиков, и властей. Иначе компании, которые могли бы сегодня начать застраивать пригороды Красноярска малоэтажным жильем, посмотрев на те трудности, с которыми сталкиваются сегодня первопроходцы, не станут спешить браться за малоэтажное строительство. И планы строить в крае ежегодно больше малоэтжаного жилья так и останутся планами.

Татьяна Крупко