Итоги года | Время считать квадратные метры

760
07 декабря 2011 г.
Аналитика и прогнозы

В 2011 году спрос на рынке жилья восстановился, во многом благодаря достигшей докризисных показателей ипотеке. Отработав год в благоприятных рыночных условиях, строительные компании форсируют ввод запланированных объектов. С приближением конца отчетного периода подготовка к вводу в эксплуатацию сопровождается еженедельным контролем со стороны надзорных органов, ведь количество построенного в городе и крае жилья для Красноярска — один из важнейших социально-экономических показателей развития всего региона и самый очевидный признак результативности годовой работы строительной отрасли.

В этом году рекордных высот строителям не ставили — их задачей в 2011 году было выйти на прошлогодние показатели. По данным краевого министерства строительства и архитектуры объемы ввода жилья на конец октября насчитывали 673,7 тыс. кв. м из запланированных 997 тыс. «квадратов». По информации департамента градостроительства Красноярска объемы сданного жилья среди городских застройщиков на 21 ноября составили 435,2 тыс. кв. м общей жилой площади (7075 квартир) — немного по сравнению с прошлогодними 615 тыс. кв. м, — но ввод части объектов, запланированных на год, в силу обстоятельств регулярно выпадает на зимний месяц декабрь, поистине горячую пору, так что итоговые цифры еще успеют пополниться недостающими «квадратами».

Результаты «большой тройки»

Наиболее активный застройщик жилого района "Покровский" - компания "Сибиряк"По информации службы заказчика, фирма «Культбытстрой» уже ввела в эксплуатацию в этом году 81,2 тыс. кв. м жилья. Кроме того, совсем недавно, 14 ноября, был сдан еще один объект общей жилой площадью 13,8 тыс. кв. м — жилой дом № 3 по адресу: ул. Чайковского — Крайняя, заказчиком строительства которого выступила компания «Бытстрой». Также 14 ноября в новые квартиры начали заселяться жильцы 2-го дома в 5-м квартале микрорайона «Высотный» площадью 4,2 тыс. кв. м. Ожидаемая сдача объектов до конца года составит еще 27 тыс. кв. м жилья.

Дом № 2 на ул. Курчатова, работы на котором начались с января 2011 года, фирма «Культбытстрой» планирует сдавать в первом квартале 2012 года. В доме № 7 квартала восточнее 6-го микрорайона «Иннокентьевского» (жилой район «Звездный») общей жилой площадью 40 тыс. кв. м началась внутренняя отделка, он уже подключен к теплоснабжению, но завершатся работы не раньше второго квартала 2012 года. Стадия готовности остальных объектов, основные работы на которых фирма «Культбытстрой» провела в 2011 году, также не предполагает их сдачи в 1-м квартале 2012 года.

В январе—ноябре 2011 года компания «Сибиряк» уже сдала 79,8 тыс. кв. м общей жилой площади жилья на своих участках в активно осваиваемых 6-м и 7-м микрорайонах Покровского. До конца года застройщик планирует сдать еще одну новостройку — жилой дом № 6 в 7-м микрорайоне Покровского, по адресу: ул. Линейная, 99, общей жилой площадью 8,4 тыс. кв. м. Готовятся к сдаче в 1-м квартале 2012 года объекты, над которыми застройщик также интенсивно работал в течение 2011 года — это 1-й и 2-й дом в 6-м микрорайоне (13,1 тыс. и 15,9 тыс. кв. м общей жилой площади соответственно) и дом № 7 в 7-м микрорайоне Покровского общей жилой площадью 11,6 тыс. кв. м — в общей сложности за 3 первых месяца следующего года компании «Сибиряк» предстоит сдать 40,6 тыс. кв. м общей площади жилья.

За 2011 год компания «Монолитхолдинг» ввела в эксплуатацию жилые дома № 10 и 15 в мкр-не «Ястынское поле» общей жилой площадью 24,8 тыс. кв. м, а также дома № 12 и 13 общей площадью 15,6 тыс. кв. м. Кроме того, актив застройщика за 2011 год пополнили несколько готовых домов в жилом районе Покровский: дома № 7а и 8 на ул. Водянникова по 5,8 тыс. кв. м общей жилой площади каждый и дом на ул. Водянникова, 7, общей площадью 14 тыс. кв. м. Ожидается, что до конца года компания «Монолитхолдинг» сдаст еще дом № 14 в микрорайоне «Яблони» жилого района Покровского общей жилой площадью 5 тыс. кв. м. А ввод в эксплуатацию дома № 13 того же микрорайона заявлен в ближайших планах застройщика на начало 2012 года.

В течение 2011 года компания «Альфа» сдала панельный десятиэтажный дом по адресу: ул. Судостроительная, 139 (строительный адрес — ул. Полтавская-Семафорная, дом 2), площадью 6 тыс. кв. м. Следующий объект, который уже готов к сдаче и может быть введен до конца этого года, — первый по счету дом в третьем микрорайоне Солнечного, на ул. 60 Лет СССР, общей жилой площадью 7,5 тысячи кв. м.

Группе компаний «Красстрой» ввод в эксплуатацию объектов, строительством которых запомнится 2011 год, только предстоит. В декабре сдается 1-я очередь жилого комплекса «Даурский» общей жилой площадью 10,9 тыс. кв. м и жилой комплекс «Орбита», общая площадь жилья в котором составляет 23 тыс. кв. м.

Помехи для ввода объектов

В неофициальной беседе строители признаются: вводить жилые дома в эксплуатацию в 2011 году стало сложнее. Меняется нормативная база контроля за строительством, процедура ввода бюрократизируется. Подключение к тепло-, водо- и электроснабжению кроме изменений в федеральном законодательстве обросло целым рядом подзаконных актов муниципального уровня. Хотя, нужно отметить, административные препоны ощутимее сказываются на небольших застройщиках, чем на крупных, так что существенных корректив в запланированные объемы жилья лидеров строительного рынка Красноярска они не внесли.

Предусматривая возможные накладки, строительные компании стараются обеспечить себе резерв времени на ввод объекта и указывают в проектной декларации сроки окончания строительства с запасом. Это разумная мера предосторожности, поскольку все недавно убедились — невозможно спрогнозировать заранее, за 2–3 года, как способна измениться рыночная ситуация. Тем не менее на примере многих застройщиков можно убедиться, что дома они частенько сдают раньше заявленного срока. Без веских причин тянуть с вводом строительным компаниям невыгодно в силу лишних расходов на теплоснабжение объектов. Однако контролирующие органы отталкиваются в определении минимальных сроков строительства от нормативного времени на возведение дома сопоставимой этажности, технологии и планировки и, настойчиво рекомендуя придерживаться их, ограничивают строителей в выборе наиболее комфортного графика ввода объектов.

Инфографика

Ввод объектов зависит от сетей

Еще в начале 2011 года краевой Союз строителей выразил сомнение, что городу и краю удастся достичь запланированных объемов ввода жилья. Поводом для беспокойства красноярского строительного сообщества стало то, что очередные поправки в федеральное законодательство, направленные на усовершенствование порядка подключения к инженерным сетям и закрепленные постановлением правительства от 27.11.2010 № 940, ситуацию в городе не улучшили.

Как известно, обязанность подводить сети до границ красной линии согласно российскому законодательству лежит на естественных монополистах и муниципалитетах, однако до сих пор практика расходится с буквой закона, и строительством инженерных коммуникаций за пределами площадки вынуждены заниматься сами застройщики за собственный счет. В начале 2011 года на совещании Союза строителей строительные компании города обсудили наболевшую проблему: техусловия на подключение в Красноярске зачастую выдаются такие, что застройщикам приходится согласовывать прохождение внеплощадочных сетей по частным землям, и собственники идут навстречу крайне неохотно.

Союз строителей обратился в краевую и городскую администрацию с предложением обеспечить соблюдение законодательства при выдаче технических условий, чтобы точки присоединения находились на границе земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, также было предложено провести ревизию уже выданных по внеплощадочным коммуникациям техусловий, а оформление введенных линейных объектов осуществлять на основании актов выбора. Кроме того, Союз настаивал на необходимости включения в адресные инвестиционные программы монополистов мероприятий, которые обеспечат развитие сетей объектов планируемой застройки.

На сегодняшний день имеется результат совместной работы представителей департамента городского хозяйства, Союза строителей Красноярского края и организаций коммунального комплекса в виде программы комплексного развития инженерной инфраструктуры на 2012–2015 годы. Документ создавался с учетом данных от застройщиков по объектам, для которых до 2015 года им предстоит подготовить внеплощадочные сети, и планируемым затратам на строительство этих коммуникаций. Пока проект не утвержден, лишь проходит согласования в структурах администрации и на сессию горсовета будет вынесен в ближайшие два месяца.

«Детская болезнь» комплексной застройки

Как показывает ситуация в Красноярске, развитие внеплощадочных сетей исключительно силами застройщиков не лучшим образом отражается на сроках ввода объектов. Причем сети строительная компания создает вне участка на не принадлежащей ей земле, и, прежде чем ввести дом в эксплуатацию, застройщик обязан передать построенные коммуникации в собственность обслуживающей, ресурсоснабжающей организации или муниципалитета. Пока этого не произойдет, разрешить заселение людей стройнадзор не вправе, пускай даже жилой дом находится в высокой степени готовности.

Заместитель начальника отдела энергонадзора службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Татьяна Панфилова рассказала, что проблема уходит корнями в 2008–2009 годы, когда городская администрация впервые выделила для комплексного освоения земельные участки «Слобода весны», «Южный берег», «Утиный плес». Первый блин случился тогда комом: в проектной документации и всех разрешительных документах не учли строительства инженерных сетей, и застройщикам пришлось дополнительно изыскивать средства, согласовывать выделение земельных участков под коммуникации и их проекты, получать разрешения на создание коммуникаций. На исходе 2011 года в службе строительного надзора заверили: контролирующий орган отработал с застройщиками сложные моменты, и основные проблемы инженерного обеспечения сняты.

«Согласно постановлению правительства РФ от 13 февраля 2006 года № 83 заниматься комплексным развитием микрорайона должен орган местного самоуправления, в функции застройщика входит лишь жилищное строительство, — объясняет Татьяна Панфилова. — Предусматривает постановление и случаи, когда сети должен сооружать застройщик, но не в масштабах целого микрорайона, ведь это финансовое бремя строительная компания перекладывает на покупателей квартир, увеличивая стоимость квадратного метра».

Стройка с нуля

Тем временем в нашем городе до сих пор в силе другие правила. Пока красноярские ресурсоснабжающие организации не разработали, а депутаты не утвердили инвестиционные программы на разработку участков комплексной застройки, строительная компания может рассчитывать только на техусловия от естественного монополиста. Поэтому сложным участком для контролирующих органов остается жилой район Покровский, где ведут работы несколько застройщиков и не решены еще в полном объеме вопросы инженерного обеспечения и устройства дорог.

При распределении земельных участков в Покровском каждой компании досталось в нагрузку строительство определенного вида сетей. По опыту общения с застройщиками, отмечает заместитель начальника отдела энергонадзора службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Татьяна Панфилова, больше всего времени уходит на выделение земельного участка для строительства инженерных сетей, поскольку планирование не было выполнено заранее, то есть не определена площадь застройки для жилищного строительства, не выделены участки для строительства дорог и сетей, а инженерное обеспечение готовилось только на основании техусловий на подключение.

Логика подсказывает, что сложнее всего строительным компаниям дается первый дом микрорайона комплексной застройки. Непременным условием для теплоснабжения каждого микрорайона является создание контрольно-распределительного пункта (КРП), который составляет значительную долю в стоимости «квадрата». Да и сама точка подключения далеко не всегда оказывается ближайшей. Например, сточные воды, собранные с огромной территории Покровского, направляются на улицу Караульную. В электроснабжении картина та же самая: одна из подстанций, питающих жилой район, расположена в окрестностях Северного шоссе.

Водопровод в Покровском берет свое начало от улицы Шахтеров. Первый опыт эксплуатации новых сетей водоснабжения показал, что в системе не хватает давления и необходима повысительная насосная станция, чтобы вода поступала к самым верхним точкам района. Будь все просчитано и спланировано заранее, станция давно была бы построена и не задерживала бы сдачу строящихся сегодня жилых домов.

Дома компании "Монолитхолдинг" на ул. Водянников в Покровском Жилой комплекс "Альбатрос". Застройщик - СК "Реставрация"

Кто обслуживает новые сети?

Как правило, эксплуатировать сети начинает тот, кто их построил. «Это неправильно, — утверждает заместитель начальника отдела энергонадзора Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Татьяна Панфилова, — потому что основной вид деятельности застройщика — это строительство, а сетями должны заниматься фирмы, имеющие опыт, практику, соответствующий персонал и допуски на такое обслуживание. Те из застройщиков, кто заблаговременно позаботился о выделении земельного участка и необходимых разрешениях, все сети регистрируют и передают городу, естественным монополистам либо создают для их эксплуатации свои управляющие компании».

В ближайшем будущем с выделением земельных участков для строительства внеплощадочных коммуникаций застройщики могут вновь столкнуться при освоении площадок «Красноярск-Сити» и «Солонцы-2». «При подготовке территорий для комплексного освоения муниципалитет должен выделять заранее земельные участки для сооружения дорог, сетей, административных и общественных зданий, — говорит заместитель начальника отдела энергонадзора службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Татьяна Панфилова, — и делить землю между застройщиками в соответствии с долей потребления ресурсов и со сроками освоения. 83-е постановление правительства предусматривает такую возможность. Если за границей земельного участка сетей нет и необходимо выполнить подключение к существующим сетям, застройщик должен построить их за счет собственных средств, но на уже выделенном земельном участке».

Ситуация в крае

Специфика работы застройщиков в городских условиях нехарактерна для территорий края, в которых практикуется другой подход к подготовке инженерного обеспечения. «Реконструкцией и капитальным строительством сетей застройщики занимаются в рамках целевых программ по заказу Центра развития коммунального хозяйства, — рассказывает Татьяна Панфилова. — Как правило, в программе участвуют не больше трех застройщиков, они выигрывают тендеры, проходят отбор по ряду параметров, хорошо знакомы с работой Службы. Органы местного самоуправления выделяют земельные участки, строители получают техусловия, ведут проектирование, проходят экспертизу. В Уяре, Шушенском, Минусинске, Новоселово, ЗАТО Солнечный, Железногорске, Сосновоборске, где коммуникации строятся в рамках госпрограмм, застройщики получают разрешение на сооружение каждого вида сетей: модульные котельные, водопроводы, тепловые сети. Причем независимо от того, будут предназначены коммуникации для существующего жилья или комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, их создание финансируется за бюджетный счет, и с соблюдением графика трудностей не возникает».

В целом, если судить по данным Красноярскстата, в январе—октябре 2011 года застройщики всего края в целом повторили результаты 2010 года на 97,5%. До сих пор заметны отголоски кризиса 2007 года, ведь по итогам 2009 года в условиях дефицита ресурсов треть реализуемых проектов оказалась заморожена, не все компании нашли возможность создать себе задел на два года вперед.

Данные ноября—декабря подведут финишную черту под деятельностью строительных компаний, но предварительные данные позволяют сделать вывод — стабильный 2011 год принесет стабильный результат не хуже прошлогоднего.

Зоя Зимина