Кредиты на недвижимость | Ипотека по новым правилам

Есть объективные параметры, по которым принято судить о доступности ипотеки. Размер процентной ставки, количество программ, число специальных акций, которые действуют в банке, говорят о возможности потенциального заемщика получить кредит на покупку жилья. Есть такие, о которых банки не объявляют. Их не найти в официальных новостях от кредитных организаций. Узнать о них можно только от специалистов кредитных отделов агентств недвижимости, которые помогают потенциальным заемщикам с получением кредита. Речь идет об отношении банков к заемщикам.

По словам специалистов, о кардинальных изменениях условий речи не идет. Банки не устанавливают заградительных ставок и не спешат вносить в черный список отдельные категории заемщиков. В первую очередь перемены затронули существующие льготы. Послабления, на которые до недавнего времени готовы были идти банки при оценке клиентов, перестали действовать. Еще несколько месяцев назад заемщики, не имеющие возможности официального подтверждения дохода, могли рассчитывать на получение кредита в большинстве кредитных организаций, теперь эта возможность оказалась для них закрыта. Банки снова отдают предпочтение клиентам с «белой» зарплатой. И только единицы продолжают работать со справками по форме банка.

Изменение условий

Коснулись изменения и способа определения платежеспособности заемщиков. «Буквально несколько месяцев назад при определении платежеспособности заемщиков большинство банков согласны были вычитать из дохода потенциальных клиентов не официальный, а установленный по внутренним стандартам размер прожиточного минимума — 4–6 тысячи рублей. Теперь все они вычитают только официальный прожиточный минимум — 7,2 тысячи рублей, — рассказывает руководитель кредитного отдела Красноярской городской службы недвижимости Екатерина Калеева.

Все чаще банки сокращают размер одобренного ипотечного кредита. «Нередки случаи, когда вместо одной суммы, которую семья хотела получить в кредит и на которую при ее уровне дохода она еще недавно могла рассчитывать, ей выдается одобрение на другую, гораздо меньшую сумму, — говорит Екатерина Калеева. — Сокращая размер одобренного кредита, банк одновременно может потребовать внести дополнительное обеспечение по кредиту: предоставить в залог вторую квартиру или ввести дополнительных поручителей. И вот положительное решение от банка у клиента на руках, но вряд ли семья сможет им воспользоваться, потому что для решения квартирного вопроса ей требуется совсем другая сумма».

Меняются сегодня сроки кредитования. Если заемщики хотели бы получить кредит на один срок, это совсем не означает, что именно этот срок окажется в итоге одобрен банком. По словам специалистов, банки сегодня согласны выдать ипотеку заемщикам на более длительный период, который нередко превышает 15 лет. Зачастую он может доходить до 25–30 лет, и заемщикам приходится мириться с этими условиями.

Растут сроки рассмотрения заявки. О трех днях, в течение которых банк оценивал заемщика и выносил решение по кредиту, сегодня можно забыть. Если в условиях работы банка сказано, что рассмотрение проводится в течение пяти рабочих дней, заемщики должны быть готовы к тому, что рассмотрение может растянуться до двух недель. После завершения этого периода банку может потребоваться дополнительно предоставить какой-либо документ. В итоге срок рассмотрения заявки может доходить до месяца.

В ведущих банках, обеспечивающих основной объем ипотечного кредитования, в качестве созаемщиков по кредиту снова принимают только близких родственников. А ведь еще недавно эти же банки готовы были учитывать при выдаче кредита доход третьих лиц, которые совсем не обязательно должны были состоять с заемщиком в родстве. Это могли быть и друзья и коллеги, в качестве созаемщика нередко выступали гражданские супруги. Сегодня эта система не действует в большинстве ведущих банков. Так что гражданским супругам ради получения ипотечного кредита в нужном им банке приходится идти в ЗАГС.

Екатерина Калеева, руководитель кредитного отдела Красноярской городской службы недвижимости

Предприниматели в числе клиентов

В 2008 году, с которым в последнее время все чаще сравнивают нынешнюю ситуацию, банки перестали кредитовать отдельные категории заемщиков, оказавшихся в зоне риска. В числе первых получивших отказ в кредите тогда оказались индивидуальные предприниматели. По словам специалистов, сегодня как раз для этой категории заемщиков по большому счету ничего не изменилось. К индивидуальным предпринимателям банки по-прежнему лояльны. В нескольких банках для них продолжают действовать целевые, специально для них разработанные программы, по которым заемщикам не нужно официально подтверждать свой доход.

«Если 2009 и 2010 год оказались провальными для индивидуальных предпринимателей — тогда банки просто убрали эту категорию заемщиков из числа своих клиентов,-то в последние полтора года их охотно кредитуют, — рассказывает руководитель ипотечного отдела компании «Гранта» Валентина Серебрякова.

Возможно, поясняет Екатерина Калеева, лояльное отношение банков к индивидуальным предпринимателям объясняется тем, что на рынок ипотеки в Красноярске вышли новые игроки, раньше работавшие исключительно с юридическими лицами. Свои ипотечные продукты в Красноярске сегодня предлагают «Мособлбанк», «Левобережный банк», для которых юридические лица — привычные клиенты.

Осенью 2008-го банки начали с того, что стали сворачивали программы кредитования на первичном рынке. Об этом сейчас речи не идет. По словам специалистов, развитие ипотеки на первичном рынке сдерживают скорее не банки, а сами застройщики, которые не стремятся получать аккредитацию во всех присутствующих на рынке банках и предпочитают работать с лидерами ипотечного рынка. Поэтому основной объем сделок на первичном рынке, как и раньше, приходится на основных игроков — Сбербанк, «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Росбанк».

Однако на то, изменилось ли отношение банков к потенциальным клиентам, существует и другая точка зрения: это не банки стали требовательнее к заемщикам, это качественных заемщиков, которых банки хотели бы видеть в числе своих клиентов, стало меньше.

Поменялись сами заемщики

Максим Омельянчук, заместитель директора агентства «Кром»

«Основная масса качественных заемщиков с подтвержденным доходом, хорошей кредитной историей и недвижимостью, которую можно предоставить банку в залог, к настоящему моменту уже успели получить ипотеку, — объясняет Валентина Серебрякова. — Сейчас в основном за кредитом на покупку квартиры обращаются клиенты, у которых существуют трудности с получением ипотеки. У таких клиентов могли быть сложности с выплатой предыдущих кредитов. Даже если человек несколько лет назад взял небольшой кредит на покупку сотового телефона и не выполнял по нему своих обязательств, эта информация теперь находится в бюро кредитных историй. Такой заемщик попадает в черный список банков. Бывает и так, что человек сам не брал кредита, но выступал поручителем по кредиту родных и друзей. И когда заемщики оказались не в состоянии его обслуживать, в итоге страдали поручители. Очень многие, подписывая договор, не понимали, что поручитель несет такую же ответственность перед банком за возврат кредита, как и сам заемщик. И сегодня, когда банк отказывается выдать такому заемщику кредит, мы стараемся находить выход из положения, приходится объяснять, по какой причине возникла плохая кредитная история. Как правило, в большинстве случаев, если человек попал в черные списки банков из-за того, что являлся поручителем другого заемщика, возможность получения ипотеки для него все-таки есть».

«Мы не заметили какого-то изменившегося отношения к заемщикам, — говорит заместитель директора агентства „Кром“ Максим Омельянчук, — если у кого-то сейчас появляются отказы в получении кредита, то говорить здесь нужно не об общей тенденции, а рассматривать конкретную ситуацию и конкретного заемщика. Как показывает практика, зачастую потенциальные заемщики, самостоятельно обращаясь за кредитом в банк, не способны показать себя с нужной стороны. Такой человек не подчеркивает свои достоинства, например, не отмечает, что является зарплатным клиентом этого банка или что он уже брал кредит и вовремя по нему расплатился. Пять-шесть подобных доводов привести можно всегда. Где-то он указывает слишком большую сумму, где-то пытается утаить от банка информацию и, естественно, в итоге получает отказ. Но когда с тем же клиентом в банк обращается специалист кредитного отдела, кредит выдается. И дело не в особом отношении банков к специалистам ипотечного отдела. Дело в том, что они давно работают на рынке ипотеки, знают об особенностях кредитования конкретных банков и могут показать заемщика с нужной стороны. Для получения кредита заемщику очень важно уметь продемонстрировать свои преимущества в качестве потенциального клиента банка».

Но абсолютно все опрошенные эксперты, и те, кто заметил изменение отношения банков к заемщикам, и те, кто этого не почувствовал, сходятся в одном — те ипотечные программы и акции, в которых банки еще недавно соревновались между собой и к которым за последнее время успели привыкнуть клиенты, скорее всего, в ближайшее время закончат свое действие.

«Наиболее выгодные предложения банков, самые низкие ставки действуют до 31 декабря и дальше вряд ли будут продлеваться, — рассказывает Максим Омельянчук. — Одной из самых интересных программ была сбербанковская „восьмерка“, действие ее закончилось 1 октября. Сегодня у людей на руках еще есть одобренные решения Сбербанка по этой программе, но если они сейчас не выберут себе подходящее жилье, продлить его они уже не смогут. Действие другой программы Сбербанка, которая была востребована у заемщиков, — „В десятку“ — завершается 31 декабря. Вероятнее всего, она не будет продлеваться в дальнейшем. Такова на сегодняшний день общая тенденция».

Татьяна Крупко