Городская инфраструктура | Сетевые игры: инфраструктурный квест

909
25 июля 2011 г.
Городские проекты

Как таковые строительные работы — не самое сложное, поскольку в них застройщик полагается только на себя. Но чтобы покупателям квартир в новостройке жилось комфортно, к дому нужно подвести инженерные коммуникации — а для этого договориться с каждым из сетевых операторов о подключении к магистральным сетям. С тем же успехом, что внутриплощадочные коммуникации, застройщик мог бы создавать сети для своих объектов за пределами красных линий площадки, однако по закону такое строительство сопряжено с массой трудностей.

Проблемы взаимодействия застройщиков и компаний — сетевых операторов по развитию внеплощадочных сетей не лучшим образом отражаются на скорости строительства. В очередной раз их затронули на заседании правления Союза строителей Сибири.

Юридические сложности

Инфраструктура«По действующему законодательству все внеплощадочные сети, все инженерные коммуникации должны строиться и обновляться за счет эксплуатирующих естественных монополистов, — объясняет помощник президента Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. — В соответствии с Земельным и Градостроительным кодексом любые земельные участки, выставляемые на аукцион под многоэтажное строительство, должны иметь технические условия».

Выдачу застройщикам техусловий на земельный участок регламентирует постановление правительства РФ № 360 и в измененном виде — постановление № 940 от 27 декабря 2009 года. Согласно этим документам точки подключения к тем или иным ресурсам должны быть на границе земельного участка, выделенного в целях многоэтажного строительства. Пока этот закон соблюдается не во всех регионах, но, по словам Тихонова, в Красноярске наметился сдвиг. По водоснабжению и водоотведению принято решение все новые технические условия обеспечивать на границе земельного участка. Практически на границе — с лагом 25 м — стала выдавать техусловия Межрегиональная распределительная сетевая компания (МРСК) Сибири.

Бывают такие выгодно расположенные земельные участки, где цена продажи квадратного метра жилья позволяет строителям за свой счет проложить сети и за пределами территории под застройку, но они юридически не вправе этим заниматься. Градостроительный кодекс относит строительство инженерных сетей к капитальному строительству. Теперь, чтобы построить трассу к источнику снабжения, недостаточно оформить акт выбора, как практиковалось раньше. Необходимо сделать землеотвод под линейное строительство, получить земельный участок, провести изыскания, в том числе и на кабель, получить разрешение на строительство. Эти процедуры влекут за собой временные издержки, как правило, от года до полутора лет, но без них готовый проект не пройдет экспертизу, не выдадут разрешение на строительство, будут сложности даже со сдачей готового дома в эксплуатацию.

Предложения по обеспечению инфраструктурой

Поскольку земельные участки без инженерного обеспечения выставляться на аукцион не могут, это закономерно аукнется в ближайшем будущем нехваткой площадок под застройку. Когда стало очевидно, что ситуация чревата срывом планов по вводу жилья, строители создали рабочую группу и определили перспективные для строительства площадки, достаточно большие, чтобы обеспечить ввод запланированного в Красноярском крае объема жилья, сообщил Андрей Тихонов. В свою очередь проектировщики, представители министерства строительства и Союза строителей оценили, какой потребуется объем финансирования, для того чтобы подготовить выбранные земельные участки к торгам, обеспечив их инфраструктурой. С расчетом на потребности новых микрорайонов пора уже сейчас развивать мощности инженерной инфраструктуры естественных монополистов и корректировать инвестпрограммы.

Пока ресурсные компании-монополисты единолично правят бал, им удается диктовать застройщикам свои условия. Фактором, способным оздоровить рынок, в красноярском Союзе строителей считают конкуренцию и в подтверждение идеи приводят пример с телефонизацией новостроек. В свое время получить техусловия на телефонную связь было сложнее всего, напоминает Андрей Тихонов, зато сегодня компании-конкуренты готовы не только бесплатно взять дом на телефонизацию, но и предлагают доплатить. Точно так же развитие конкуренции среди остальных монополистов благотворно повлияет на обеспечение строительных участков инфраструктурой.

Оформлением земельных участков под линейные объекты приходится заниматься не только строителям, но и монополистам — в сущности таким же частным компаниям. Намного проще и эффективнее, полагает руководство краевого Союза строителей, действовало бы муниципальное унитарное предприятие — владелец муниципальных земель, достаточно было бы организовать систему выделения земельных участков, строительство сетей, передачу их в эксплуатацию муниципалитету, потому что сегодня это тоже существенная проблема.

Немало трудностей вызывают у строителей случаи, когда сети проходят через дворовые площадки многоэтажек, поскольку в Красноярске действует муниципальная программа постановки на кадастровый учет многоэтажных жилых домов. С момента ее появления на кадастровый учет старались ставить как можно больше земли, которую занимают многоэтажные дома и дворовые площадки, и, как закреплено в Земельном кодексе, с момента занесения в кадастр эти участки переходят в собственность владельцев квартир жилого дома. Теперь сети можно провести через двор только с согласия жителей, но мало кого из них обрадует перспектива земляных работ посреди придомовой территории, где жители ставят автомобили и гуляют с детьми.

Предложения соседей

Обойти такую проблему в Новосибирске пробуют наложением публичных и частных сервитутов., гендиректор новосибирской строительной компании «Сибирский строитель» Олег Малахов в подтверждение такой необходимости привел пример застройщика, который проложил за свой счет 5 км кабеля и может оформить сеть в собственность, если не будут возражать порядка 50 собственников земельных участков на протяжении трассы, так что процедура согласования по нынешним правилам растянется надолго.
Своими идеями поделились и томичи. «Прежде всего необходимо утвердить плату за подключение к сетям, тепловой энергии, воде и водоотведению только после публичного обсуждения с общественными организациями и работодателями, — утверждает Владимир Чепкасов, исполнительный директор Союза строителей Томской области. — Средства, получаемые за подключение к мощностям, необходимо аккумулировать на расчетный счет муниципальных образований и расходовать их целевым образом, только на развитие инженерной инфраструктуры. Это позволит отслеживать, на какие цели идут деньги. Сейчас пока этого добиться не всегда можно».

Постоянного роста платы за подключение Томская область предлагает избежать с помощью механизма возврата инвестиционных средств, которые вынуждены вкладывать в развитие монополий строительные организации. С точки зрения рыночной экономики другим отраслям невыгодно безвозмездно тратить свои средства на развитие естественных монополий через плату за подключение. Тогда, если возврат средств будет обязательным, проблема решится сама собой.

Инфраструктура Инфраструктура

Тарифная политика регионов СФО

Тарифы устанавливаются на краевом или областном уровне, единого подхода к их формированию в стране пока не существует, поэтому в различных регионах Сибирского федерального округа плата за подключение к коммунальным сетям существенно разнится суммами. Своими низкими тарифами на подключение среди соседей выделяется Красноярский край: у нас водоотведение стоит 6680 рублей за кубометр в сутки, а водоснабжение — 3000 рублей за кубометр в сутки. Даже грядущий троекратный рост ставок на водоотведение не поднимет тарифную планку нашего региона выше средних показателей по СибФО. В отличие от красноярского подхода, типичного для жилищно-коммунального комплекса Сибири, в Иркутской области действует единая тарифная ставка на подключение этих ресурсов. Ее размер одинаков для всех независимо от нагрузки и составляет 121 тысячу рублей за водоотведение и 80 тысяч рублей за водоснабжение.

С 2011 года в Красноярском крае понизилась и плата за подключение к электроснабжению. В нашем регионе, как и в Омской области, постановление региональной энергетической комиссии существенно снизило ставку за киловатт подключаемой мощности. «В Красноярске она составляла 15 тысяч рублей за 1 кВт (на сегодняшний день — 275 рублей) и была уменьшена за счет того, что с 1 января 2011 года ставка на потребление электроэнергии была либерализована», — рассказал Андрей Тихонов. Оставшуюся сумму заложили в тариф для предприятий. Увеличивать тарифные ставки для потребителей перед выборами никто не рискнул, и двойное финансовое бремя легло на плечи крупных заводов-потребителей. Алтайский край, Томская область и Забайкальский край практикуют другой, менее прозрачный подход к расчету тарифа — для каждого проекта ставка определяется индивидуально.

Тепло — высшая ценность в Сибири

Сложнее всего обстоит дело со стоимостью присоединения к тепловым мощностям. Пока нет методических указаний, невозможно утвердить тариф, а без техусловий не получить разрешения на строительство. Сейчас подключить дом к теплоснабжению в Красноярске стоит чуть больше 5 миллионов рублей, в Томской области порядок цен тот же — 5,8 миллиона рублей. Эту сумму застройщик закладывает в стоимость квадратного метра, и получается, что кроме жилья покупатель квартиры оплачивает проведение сетей до своего дома и увеличение мощности трассы для домов по соседству. Поскольку сдается сейчас лишь около 10% от существующего жилья, а в замене нуждается инфраструктура практически всего объема жилого фонда, необходимые для этого средства закладываются в высокий тариф.

Исполнительный директор Союза строителей Томской области Владимир Чепкасов по опыту своего региона констатировал, что стоимость за подключение к технологическому обеспечению постоянно растет: «Если взять структуру себестоимости одного квадратного метра жилья в области, то рост платы за подключение к холодной воде, теплу, водоотведению и электроэнергии в 2010 году составил 12%. Сейчас все усилия Союза строителей направлены на то, чтобы как-то решить эту ситуацию, мы доказываем, что если такая тенденция будет дальше продолжаться, то строительный комплекс в городе может погибнуть». По этому поводу томский Союз строителей регулярно бьет тревогу, обращаясь ко всем ветвям власти, ведь инвестиционные программы монополистов волей-неволей обеспечивают конечные потребители — покупатели квартир. Власти же не усматривают в их действиях нарушения антимонопольного законодательства.

Президент Союза строителей Сибири Михаил Фокин напомнил, как действуют инвестиционные программы в Алтайском крае. Так, в Барнауле есть генплан и проекты детальной планировки, основные мощности по всем сетям рассчитаны, но не определены источники финансирования. И когда энергоснабжающие и эксплуатирующие организации заявляют о необходимости построить новую насосную станцию или трансформатор, инвестиционная комиссия определяет, насколько необходим конкретный объект для общего жизнеобеспечения города, его приблизительную цену, состав и разработчиков проекта.

«Есть в тарифе две составляющие: инвестиционная и эксплуатационная. В рамках инвестпроекта на инвестиционную составляющую строится насосная станция или коллектор, ставится на баланс как имущество города. Эксплуатирующая организация получает тариф голый, освобожденный от инвестиционной составляющей, — только те деньги, которые тратит на эксплуатацию сетей». В Алтайском крае каждое муниципальное образование разработало свою инвестпрограмму по электроэнергии, от Барнаул и Бийска до сел, и передает таким образом развитие раздающих сетей в инвестиционную комиссию краевой администрации, куда входят представители строительного комплекса. Потом выводится единый тариф на весь Алтайский край, несмотря на то, как потом распределится сумма инвестиционной составляющей: 50% этих денег осядет в Барнауле, а всего 5% в деревне, или наоборот. Меньше платят сельские хозяйства и животноводческие комплексы, но тариф им понижается индивидуально за счет дотаций от краевой администрации.
Мерилом успешности инвестиционных программ служит зародившаяся в Алтайском крае конкуренция между двумя энергоснабжающими компаниями-продавцами. Теперь они прокладывают к стройке кабель, пока строительство еще не закончено, нет тепла и канализации, чтобы застолбить за собой микрорайон.

Инфраструктура Инфратсруктура

У каждого своя правда

В ответ на упреки строителей о высокой стоимости подключения коммунальщики предлагают сопоставить местные тарифы со ставками других регионов. Скажем, в Красноярске кубометр воды в сутки стоит 2,3 тысячи рублей без НДС. В Екатеринбурге плата за подключение по инвестиционной программе в десятки раз выше — 118 тысяч рублей за кубометр воды в сутки.
Развитие сетей с 2004 года регулирует закон 210-ФЗ. Первая инвестиционная программа появилась в Красноярске в 2007 году, через год тариф утвердил горсовет, и 23 ноября 2008 года «КрасКом» заключил с городскими властями инвестиционный договор, дающий право собирать плату за подключение. Красноярский тариф на подключение определяется чисто арифметически из данных, на сколько лет рассчитана инвестиционная программа, какой объем жилья за это время планирует построить город и сколько тысяч кубометров ресурса будут потреблять новостройки. Выбираются мероприятия, чтобы обеспечить этот дополнительный объем новым микрорайонам, их стоимость делится на требуемое количество кубометров. И с тарифа на подключение снабжающая организация платит налог на прибыль.
Как утверждает первый заместитель генерального директора ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» Сергей Яценко, деятельность естественных монополистов жестко регламентирует ряд законодательных актов, которые диктуют цели, куда можно направить собранные средства. Те деньги, которые население платит за пользование водой и водоотведение, могут быть потрачены только на поддержание действующих сетей в рабочем состоянии. Размер платы за потребление ресурсов Федеральная служба по тарифам устанавливает исходя из предельного индекса роста, зачастую руководствуясь при этом соображениями не экономического, а политического характера.

В 2009 году ресурсоснабжающим организациям удалось согласовать надбавку к тарифу, для того чтобы все население Красноярска подключить к сбору средств на развитие сетей. Повышение до 24 копеек за кубометр воды и 42 копеек за кубометр стоков оказалось не очень ощутимым для городских потребителей. «Но и это дает нам возможность по году собирать дополнительно порядка 80 миллионов рублей, — говорит Сергей Яценко. — И со строителей мы собираем порядка 80 миллионов рублей. На сегодняшний день за время действия программы собрали 300 миллионов, а потратили порядка семисот, то есть мы вынуждены были взять порядка 450 миллионов инвестиционного кредита, чтобы построить коллектор».

Коммунальные сети развиваются непоследовательно

По словам специалиста, еще одна проблема кроется в том, что город развивается не так, как это планировалось в советские годы. Например, мощности по водоотведению правого берега сейчас загружены на 60%, потому что рассчитывались они с запасом на развитие промышленности. При этом очистные сооружения левого берега, где сейчас идет самое интенсивное строительство, уже загружены на 100%. Третью очередь коллекторов, которую начинали строить еще в 80-е годы, в свое время закончить не успели, сейчас на завершение строительства нужно около 4 млрд рублей, иначе некуда будет принимать стоки от новых районов левобережья — «Солонцы-2», «Слобода Весны», Покровский.
Не работает должным образом и генплан развития Красноярска, считает Сергей Яценко. Сейчас, прежде чем выставить на торги земельный участок, городское управление архитектуры запрашивает предварительные технические условия о возможности водоснабжения и канализования этого района. Не имея точных данных, сколько будет построено квадратных метров, какие социальные объекты и гидравлические условия появятся в микрорайоне, на сколько жителей он рассчитан, снабжающая организация может дать лишь общий ответ — есть возможность подключиться к проходящим неподалеку магистралям.

Около 10 лет назад в Красноярске уже был положительный опыт 2-го микрорайона на Взлетке: на кредитные средства на пустыре были сооружены инженерные сети, их стоимость включена в стоимость земли и продана под строительство. Как отметил президент Союза строителей Красноярского края Разим Абасов, благодаря своевременному обеспечению коммунальной инфраструктурой микрорайон был построен в рекордные сроки. Сейчас удачную практику Союз строителей решил повторить и пригласил московских банкиров дать оценку, на каких условиях они готовы кредитовать инженерную подготовку красноярской площадки комплексной застройки «Солонцы-2».

Как показало обсуждение, строители различных регионов Сибири, сталкиваясь с общими трудностями, не только выдвигают идеи, как от них можно уйти, но и готовы продемонстрировать в действии отдельные успешные рецепты решения проблемы. Так путем проб и ошибок ускорится взаимодействие застройщиков и сетевых операторов, пока не будут отработаны четкие схемы.

Зоя Зимина