На рынок недвижимости пришло оживление

599
18 октября 2017 г.
Аналитика и прогнозы
Новые ставки по ипотеке принесли оживление на рынок недвижимости Красноярска. В своих оценках степени такого оживления специалисты расходятся: одни считают, что спрос вырос примерно до уровня осени прошлого года, другие —  что активность покупателей на этот раз выше. И те, и другие называют одну и ту же причину: покупатели отреагировали на снижение ставок по ипотеке.

Ипотека дешевеет, и уже не редкость программы со ставкой ниже 10 процентов годовых, а давно ли 10,9 процента казались выгодной ставкой. Сейчас средняя ставка в Сбербанке составляет 10,6 процента.

Ипотека действительно на деле, а не на словах становится более доступной. При кредите в 1,5 миллиона рублей ежемесячный платеж по нему составит 14–16 тысяч рублей, и это уже сумма, которую способны регулярно отдавать большинство семей. Платеж будет еще ниже, если семья берет ипотеку для доплаты при обмене. Сумма кредита в таком случае обычно ограничивается 500 тысячами —  1 миллионом рублей.

«Снижение ставки сразу же отразилось на количестве кредитов, —  рассказывает начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования Красноярского отделения Сбербанка Елена Михайлова. —  Весной мы выдавали 1,5 миллиарда рублей, в августе —  уже 1,8, по итогам сентября будет еще больше. По сравнению с июлем прирост и по заявкам, и по объемам выдачи составил более 30 процентов».

Цена квадратного метра больше не снижается

Ставки падают, а цена на квартиры дальше уже не снижается. Единственное возможное снижение находится в пределах допустимого торга (20–50 тысяч рублей). Даже «хрущевки», до этого значительнее других объектов терявшие в цене, достигли того уровня, ниже которого их стоимость больше не падает. «Видимо, есть определенный психологический порог, который продавцам переступить сложно», —  объясняет заместитель директора компании «ИЖИ» Светлана Русанова. —  Они скорее снимут квартиру с продажи, чем согласятся на дальнейшее снижение». И сейчас, по словам специалистов, есть такие продавцы, что уходят с рынка до лучших времен, так как не готовы продавать квартиру по той цене, которую за нее предлагают покупатели.

По-прежнему теряет в цене только самый маловостребованный сегмент рынка жилья —  «секционки» и комнаты в общежитиях. Их стоимость уже снизилась до 430–450 тысяч рублей, и это еще не предел. Так на этих объектах сказалась доступная ипотека и появление большого предложения квартир-студий в новостройках. Покупатели скорее получат кредит для доплаты и купят студию, чем возьмут комнату в общежитии. Комнаты сегодня востребованы только у семей с материнским капиталом, которые стремятся обменять сертификат на квадратные метры, но не готовы при этом вносить никакой доплаты.

Что касается рынка первичного жилья, то здесь все зависит от объема нового строительства в районе. «В районах, где возводятся единичные новые дома, к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию цена квартиры возрастает на пятьсот —  тысячу рублей за квадратный метр, в районах массовой застройки квартиры стоят, и их цена не растет», —  отмечает директор агентства недвижимости «Доступное жилье» Валерия Шапран.

«Вторичный рынок во многом ориентируется на рынок новостроек, продавцы на вторичном рынке видят, какая цена установлена в расположенных в их районах новостройках, значит, делают вывод они, я не смогу продать дороже, и формируют цену, отталкиваясь от этого значения, —  объясняет директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук, —  так что рынок в его нынешнем виде формируют подрядчики и застройщики».

На рынок недвижимости вернулся спрос

На рынок вышли покупатели, которые откладывали решение о приобретении квартиры с начала кризиса. С 2015 года, наблюдая за тем, как снижаются цены, часть покупателей ждала самых выгодных условий. Теперь они наступили, ставки снизились, цена больше не падает, и дальнейшее ожидание не имеет смысла. «На рынке стало больше покупателей из числа тех, кто до этого жил в арендованном жилье, —  рассказывает Максим Омельянчук. —  Эти покупатели дисциплинированны, привыкли ежемесячно отдавать плату за аренду, умеют рассчитывать свои расходы. Если до сих пор они платили за аренду 10 тысяч рублей, то после получения ипотеки примерно столько же будут ежемесячно перечислять банку за свою квартиру». Другую большую категорию присутствующих сегодня на рынке покупателей, по словам эксперта, составляют владельцы материнского капитала. Его больше не индексируют, поэтому семьи стремятся обменять сертификат на квадратные метры. При помощи маткапитала они могут внести большую часть доплаты при обмене или купить самую доступную недвижимость —  комнату в общежитии.

Судить о росте спроса специалистам позволяет изменение в поведении покупателей.

«Существует средняя цена продажи, по которой квартиры выставляются на рынок, так вот, в условиях затишья на рынке, если снизить цену квартиры от этого среднего значения, покупатели все равно не появляются и продавец не понимает, на каком уровне будет спрос. Сейчас, как только цена немного снижается, квартиры быстро разбирают, —  объясняет Максим Омельянчук. —  Условно: ставим квартиру за два миллиона рублей, по ней не звонят, снижаем ее цену на 15–20 тысяч рублей, и поступает шквал звонков, появляется спрос».

Продавцы попытались поднять цены на квартиры

При этом все специалисты отмечают, что за три последних года продавцы стали более адекватно оценивать ситуацию. Если в начале кризиса они были уверены, что цены на их объекты могут только расти, то теперь понимают: чтобы продать, им придется корректировать цену.

Правда, в сентябре в преддверии высокого сезона на рынке недвижимости часть продавцов все же попыталась поднять стоимость квартир. «Мы видим, что цена квартир, которые собственники выставили на продажу, в среднем на 5–9 процентов выше, чем была раньше, —  рассказывает Максим Омельянчук. —  По каким ценам в результате пройдут эти сделки, сейчас пока сказать сложно. Какой-то торг, наверное, будет, так что говорить о росте цены пока преждевременно». Осенью прошлого года продавцы предприняли такую же попытку, и тогда за повышением очень быстро последовало сокращение числа сделок, после чего продавцам пришлось вернуть цену на прежний уровень.

«Продавцов можно понять, они устали от постоянного снижения цены, —  говорит Валерия Шапран, —  на протяжении более двух лет цены на жилье только снижались».

Почему не стоит ждать роста цен на недвижимость?

Несмотря на рекордное снижение ставок по ипотеке, какого-то значительного роста цены квадратного метра ждать не стоит. Во-первых, предложение на рынке по-прежнему намного превышает спрос. Покупатели это прекрасно понимают и могут по два —  три месяца искать квартиру, после того как у них заканчивается одобрение кредита, они его продляют и продолжают поиски. Не изменился и другой фактор, от которого зависит спрос на рынке: доходы населения за последнее время не выросли. Специалисты говорят, что у тех, кто сегодня берет ипотеку, почти нет накоплений на первый взнос по кредиту. И если раньше среди покупателей было много таких, кто сразу отдавал 20–50 процентов от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, то сейчас почти всю сумму, необходимую для покупки квартиры, берут в кредит.

Снизилось, по словам экспертов, и качество самих заемщиков. «Сейчас идет поток клиентов, которые хотят взять кредит, но не способны при этом подтвердить свои доходы. Те, кто может это сделать, видимо, уже к этому моменту успели взять кредиты», —  отмечает заместитель директора компании «ИЖИ» Светлана Русанова.

У покупателей востребовано новое жилье

Большинство покупателей ориентированы на новое жилье не старше 15 лет и новостройки, квартиры в «хрущевках» берут неохотно и только из-за их невысокой цены. Росту спроса на новые дома способствует и богатый выбор на первичном рынке, где в конце 2016 года сдали рекордный объем жилья. Сейчас эти квартиры постепенно вымываются с рынка. Влияет на спрос и дешевеющая ипотека. «Покупатели понимают: при имеющемся у них бюджете на покупку квартиры они могут позволить себе двухкомнатную «хрущевку» или могут взять в ипотеку под низкую ставку 300 тысяч и купить новую квартиру —  и делают выбор в пользу нового жилья», —  говорит генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин.

Что касается строящихся домов, то здесь спросом пользуются объекты в высокой степени готовности, которые сдаются в ближайшее время. Так на покупателей повлиял негативный информационный фон последнего времени, акции обманутых инвесторов долевого строительства и палаточный городок обманутых дольщиков у здания правительства края. Не боятся покупать на начальном этапе только у крупных застройщиков.

«В последнее время мы фиксируем на сайте Sibdom.ru рост числа запросов на объекты, принадлежащие наиболее надежным застройщикам. Это свидетельствует о том, что покупатели стали больше задумываться, у кого они берут квартиры», —  рассказывает генеральный директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин.

В том, что ставки по ипотеке будут и дальше снижаться, делая покупку жилья более доступной, никто из экспертов не сомневается. Вслед за изменением ключевой ставки Центробанком федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило ставку по своим программам до девяти процентов годовых. Скоро его примеру последуют банки. В Сбербанке говорят, что очередное снижение ставки может произойти еще до конца этого года.